上海XX厂与上海XX公司、许XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告):上海XX厂，住所地上海市嘉定区。

法定代表人:颜XX，总经理。

委托诉讼代理人:周XX，上海XX律师。

委托诉讼代理人:童XX，上海XX律师。

被上诉人(原审被告):上海XX公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人:吴XX，总经理。

委托诉讼代理人:王国强，上海昌鑫律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):许XX，男，1981年10月28日出生，汉族，户籍所在地福建省。

上诉人上海XX厂（以下简称“XX厂”）因与被上诉人上海XX公司（以下简称“富美XX”）、许XX房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2017）沪0118民初5728号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

上诉人XX厂上诉请求:撤销一审判决第二、四、五项，依法改判支持上诉人的一审诉请。

事实与理由:一审判决认定事实有误，遗漏主要事实。

2017年4月9日涉案厂房被停水停电后，上诉人积极地与被上诉人沟通，要求尽快恢复供水供电。

沟通无果后，上诉人于2017年4月27日即起诉至一审法院。

一审法院受理后，上诉人又递交了评估申请。

此期间上诉人已经采取法律手段，并等待法院委托专业评估机构进行评估。

因此，2017年4月27日至2017年7月6日期间的占有使用费不应当由上诉人承担。

自2017年3月10日承租至2017年4月9日被停水停电期间，上诉人在被上诉人同意的情形下对涉案厂房进行装修，虽然双方未正式约定免租期，但4月9日停水停电后，上诉人未曾正常经营，装修的目的也无法达成，因此，装修期间的占有使用费应当根据双方的过错程序酌情处理，而非全部由上诉人承担。

一审判决忽略了被上诉人直至一审庭审中仍强调涉案厂房为有证房屋的事实，该节事实可以证明被上诉人故意将无证厂房混淆成有证房屋出租给上诉人，而上诉人是不知情的，故被上诉人应当承担全部的过错责任，应当赔偿上诉人全部的装修损失。

一审判决忽略了上诉人关于设备拆装调试及搬场费用和停工停业损失这两块直接损失。

一审判决认定合同相对方为上诉人及被上诉人富美XX，但忽略了10万元租金是直接汇入许XX账户以及富美XX举证的《终止合同告知书》对象是许XX这两节事实。

而该事实能够证明本案系争租赁关系是两被上诉人的共同行为，故许XX应与富美XX共同承担合同无效后的法律责任。

被上诉人富美XX辩称:不同意上诉人的上诉请求。

上诉人没有提供证据证明其2017年4月至7月没有使用涉案厂房。

上诉人称该时间段没有水电费支付，但上诉人并未提供被上诉人一方停水停电的证据，且一审中鉴定单位到现场勘查时，涉案厂房是通水电的。

被上诉人也并未涉案厂房的产权人，也是自上家处租赁得来，在上诉人租赁涉案厂房时，被上诉人向其提供了上家提供给被上诉人的一系列材料，被上诉人对于涉案厂房是无证房屋亦不知情，不存在故意隐瞒的情形。

上诉人并未提供搬迁费发票、搬迁合同，故无法证实搬迁费用。

上诉人实际使用涉案厂房，故不存在其主张的停产停业损失。

上诉人一审中提供的纳税证明、工人工资等损失证据被上诉人对真实性不认可。

请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人许XX未作出陈述。

XX厂向一审法院起诉请求判令:1、确认XX厂与富美XX之间签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令富美XX、许XX向XX厂返还租金142,686元和押金23,781元；3、判令富美XX、许XX赔偿XX厂建房和装修损失100,000元；4、判令富美XX、许XX赔偿XX厂设备拆装调试费用及搬场费用60,000元；5、判令富美XX、许XX赔偿XX厂停工停业损失100,000元。

一审审理中，XX厂变更第3项诉讼请求为:判令富美XX、许XX赔偿XX厂建房和装修损失82,993.57元。

一审法院认定事实:上海市青浦区华新镇芦蔡北XXXXX号房地权利人为案外人上海XX公司（以下简称“XX公司”），建筑面积7,881.94平方米。

2017年3月10日，富美XX（甲方）与XX厂（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市青浦区芦蔡北XXXXX弄XXX号，建筑面积约为722平方米/1.05元（含公摊面积）。

租赁时间三年，自2017年3月10日至2020年3月9日止。

甲方收到全部租金和押金后乙方方可装修。

2017年3月10日至2018年3月9日，每年租金285,371元（包括物业管理费），第三年始房租每2年递增8%。

甲乙双方一旦签订合同，先付费后使用，付六押一，六个月租金142,686元，一个月押金为23,781元。

乙方首期应付金额:142,686+23,781=166,467（六个月租金+房屋押金）。

租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行简单装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方不作任何补偿，退租时乙方恢复原样。

合同另对其他事项作出约定。

合同落款处，甲方处有许XX签字及富美XX印章。

合同尾部显示:收款账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，户名为许XX，XXX。

合同签订后，XX厂向许XX上述账户转账共计10万元，并于3月15日以支票方式向富美XX支付66,476元。

一审审理中，依据XX厂的申请，一审法院依法通过上海市高级人民法院委托上海市XX公司对涉案厂房建房及装修损失进行审价并出具审价报告。

鉴定结论为:本案所涉“上海市青浦区芦蔡北XXXXX弄XXX号厂房装修工程”造价合计为82,993.57元，其中确定部分的造价为73,637.58元，不确定部分的造价为9,355.99元。

XX厂为此支付了鉴定费3,000元。

一审审理中，一审法院调取青浦区华新镇芦蔡北XXXXX号房屋产权证，显示产权人为XX公司，共4幢厂房，其中第2幢厂房建筑面积为2,140.27平方米。

一审审理中，双方一致确认，XX厂承租的涉案厂房位于案外人XX公司2号厂房东侧，涉案厂房不在2号厂房建筑面积范围内。

一审审理中，XX厂表示:1、涉案厂房地址位于芦蔡北XXXXX弄XXX号，富美XX签订合同时提供的涉案厂房房产证为芦蔡北XXXXX号，富美XX解释是厂房地址重新编号；2、涉案厂房所在地青浦区XX发布了整治公告，称涉案厂房属无证建筑将被拆除，涉案厂房在2017年4月9日被停水停电，XX厂才得知涉案厂房属无证建筑，XX厂于2017年7月6日搬离涉案厂房；3、许XX作为富美XX主要负责人代收钱款，收取的租金应返还，富美XX也未提供证据证明许XX是其公司员工，支票收款人是富美XX财务人员，故要求富美XX、许XX共同承担责任；4、XX厂承租厂房后进行装修，整个装修费预算186,000元，具体以评估结果为准；5、厂房内存在机器设备，所以搬离时产生拆装、调试、搬运等费用；6、厂房被停水停电，导致XX厂停产停业产生损失，XX厂正常生产状态下每月利润3-5万元，XX厂停产停业损失远大于10万元，但XX厂只主张10万元。

为此，XX厂提供了:工程施工分包合约书、收款收据，欲证明XX厂的装修损失；收条，欲证明XX厂产生搬迁费4.5万元；照片、工资发放清单、资产负债表、现金流量表、纳税证明，欲证明停工停业损失。

富美XX、许XX认为:工程施工分包合约书、收款收据真实性不认可，合同约定装修费由XX厂自行负担，合同有效则富美XX不作任何补偿，且装修未完工，收据仅显示51,000元，且未提供发票；搬迁费收条真实性不认可，没有发票和合同；照片、工资发放清单、资产负债表、现金流量表、纳税证明的真实性均不认可，且看出XX厂停产停业损失远不到10万元。

富美XX表示:1、富美XX与上家签订的合同对应的厂房范围芦蔡北XX1299弄，富美XX承租面积是980平米，在租赁范围内扩建后将大部分承租面积出租给XX厂，涉案厂房1233弄包含在1299弄片区里，涉案厂房有产证即芦蔡北XX1299弄，只是门牌号写了1233弄，坚持认为合同有效；2、如果认定合同无效，返还租金时应支付相应占有使用费；3、现场有水电，富美XX自己使用过水电，是XX厂自行停止生产导致损失扩大。

为此，富美XX提供了厂房租赁合同及终止合同告知书，欲证明涉案厂房有产证。

XX厂对富美XX上述证据的真实性均不认可，认为厂房租赁合同与本案无关，终止合同告知书对象是许XX，说明XX厂起诉许XX主体适格。

一审审理中，鉴定人员表示，现场接通了水电。

一审法院认为:涉案租赁合同出租方为富美XX，且富美XX对收取租金及押金的事实无异议，故一审法院认定合同相对方为XX厂及富美XX。

XX厂要求许XX共同承担相应责任，依据不足，不予支持。

涉案厂房无房地产权证，且富美XX也未提供涉案厂房合法建造的相关审批手续，故双方所签订的《厂房租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。

合同无效后，富美XX理应返还XX厂押金，故对XX厂要求富美XX返还押金的诉请予以支持。

XX厂自认2017年7月6日腾退涉案厂房，且富美XX未就XX厂腾退时间提供相应证据，故一审法院参照合同约定标准、XX厂占有使用期间、厂房现实状况、双方过错程度酌定XX厂应支付2017年3月10日至2017年7月6日期间的房屋占有使用费4万元，富美XX应返还XX厂占有使用费102,686元。

针对XX厂的装修损失，鉴定报告系有资质单位出具，鉴定人员某出庭接受当事人质询，故对鉴定报告一审法院予以采信并作为判决的参考。

一审法院结合鉴定报告结论、双方过错程度、XX厂的装修进展、实际损失情况酌情认定XX厂的装修损失为6万元。

XX厂主张的设备拆装调试费用及搬场费用，于法无据，不予支持。

针对停产停业损失，XX厂认为是停水停电导致无法生产经营，富美XX对此不认可，且XX厂主张该项费用依据不足，不予支持。

据此，一审法院作出判决:一、XX厂与富美XX于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》无效；二、富美XX应于判决生效之日起十日内返还XX厂房屋占有使用费102,686元；三、富美XX应于判决生效之日起十日内返还XX厂押金23,781元；四、富美XX应于判决生效之日起十日内赔偿XX厂损失6万元；五、XX厂其他诉讼请求不予支持。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为:XX厂与富美XX于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》中出租方为富美XX，许XX虽作为富美XX的代表在上述《厂房租赁合同》上签字并以其个人账户收取租金，但这并必然能够改变《厂房租赁合同》的双方当事人为富美XX与XX厂的事实，且富美XX对于收取租金和押金的事实并无异议。

故XX厂认为许XX亦应当作为合同当事人承担相应责任的主张，缺乏依据，本院无法支持。

XX厂于2017年3月10日承租涉案厂房并自认于2017年7月6日搬离，一审法院根据本案具体情况，酌情确定上述时间段内XX厂应支付的房屋占有使用费，较为合理，本院予以认同。

XX厂称双方发生纠纷后XX厂已提起诉讼并及时递交评估申请，故其起诉后的房屋占有使用费不应由其承担。

但XX厂自认其于2017年7月6日前仍实际占有涉案厂房，一审法院在酌情判定XX厂应支付的房屋占有使用费时也已考虑到因双方发生纠纷恒胤公司可能无法正常使用涉案厂房等具体案情，因此，XX厂的上述意见，本院难以采纳。

关于损失赔偿问题，XX厂主张的装修损失以一审中的鉴定报告为参考可以计入XX厂因上述《厂房租赁合同》无效而遭受的损失；XX厂主张的设备拆装调试费用及搬场费用损失，富美XX不予认可，而XX厂仅提供了一张收条，无其他相关证据佐证，故本院难以认定；XX厂称因富美XX停水停电导致其无法正常经营而产生停工停业损失，但富美XX对停水停电一节事实不予认可，而XX厂亦未充分证明停水停电事实，故XX厂主张的停工停业损失，依据不足，本院无法确认。

一审法院根据鉴定报告结论、双方过错程度、XX厂的装修进展、实际损失情况酌情判定富美XX赔偿XX厂装修损失6万元，亦属合理，可予维持。

XX厂称富美XX应承担XX厂全部装修损失的主张，缺乏依据，本院无法支持。

综上所述，XX厂的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7,085.1元，由上海XX厂负担。

本判决为终审判决。

审判长余X

审判员邬XX

审判员成皿

二〇一八年三月十二日

书记员陈X

附:相关法律条文

附:相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……