梁XX与营口xx房地产公司、营口XX公司商品房预售合同纠纷

    辽宁省高级人民法院

    民事判决书

    （2018）辽民再444号

    再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：梁XX，女，1964年9月29日出生，汉族，营口市人，现住辽宁省营口市站前区。

    委托诉讼代理人：张相奎，辽宁海润律师事务所律师。

    被申请人(一审被告，二审被上诉人)：营口XX公司，住所地辽宁省营口市西市区XX。

    法定代表人：王XX，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：曲XX，男，该公司员工。

    委托诉讼代理人：哈xx，营口市站前区东风法律服务所法律工作者。

    被申请人(一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：营口XX公司老边分公司，住所地辽宁省营口市老边区沿海街道XX院内。

    负责人：王XX，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：曲XX，男，营口XX公司员工。

    委托诉讼代理人：哈xx，营口市站前区东风法律服务所法律工作者。

    再审申请人梁XX因与被申请人营口XX公司（以下简称xx公司）、营口XX公司老边分公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省营口市中级人民法院(2017)辽08民终2148号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年8月27日作出（2018）辽民申2080号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人梁XX及委托诉讼代理人张相奎，被申请人xx公司及XX公司的委托诉讼代理人曲XX、哈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    梁XX申请再审称，原审判决认定事实不清，且缺乏证据证明。XX公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收》不符合竣工验收规定，不能证明XX公司出售的房屋已经验收合格。XX公司提供的该验收记录是为了本案诉讼而刻意制作的，其实质并没有进行验收。XX公司向梁XX销售该房屋时没有取得相关许可证，不具备销售主体资格。XX公司开发的玄水云XX3号门市不能办理房屋产权证明，梁XX请求解除合同，并要求赔偿损失于法有据。因XX公司的原因不能办理房屋产权证明。XX公司的行为违反了商品房买卖合同约定，迟延履行主要债务，导致商品房买卖合同目的无法实现。案涉房屋实质上没有交付给梁XX。截止2018年8月1日，XX公司仍未取得竣工备案手续。梁XX要求解除合同，在事实和法律上均应得到法院的支持。综上，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，请求撤销原审判决，依法再审，判令：1、解除梁XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》；2、要求xx公司与XX公司共同返还购房款200万元；3、要求xx公司与XX公司按银行同期贷款利率标准承担200万元占用期间利息（从2014年7月1日直至200万元购房款全部返还之日止）；4、诉讼费由xx公司与XX公司承担。

    xx公司与XX公司辩称，（一）营口市老边区建设工程竣工验收备案办公室出具的2018年第303号《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》可以证明案涉房屋已经竣工验收。（二）验收记录由五家单位签字盖章，同时有国家机关消防局的备案凭证，符合验收流程，是不能伪造的。（三）xx公司与XX公司于2012年3月21日取得商品房销预售许可证等五证，证明有销售主体资格。（四）关于不能办理产权证，要求解除合同，并要求赔偿的请求，在原审没有提出，属于超出原审诉讼请求的情况，根据《民事诉讼法》第四百零五条规定，应不予受理。综上，原审事实清楚，适用法律正确，案件基本事实均有证据证明，现在也可以办理产权证。事实表明，该商品房预售合同还在履行中，梁XX至今没有全额支付购房款，其还没有取得请求办理产权证的权利，请求依法公正裁决此案。

    梁XX向一审法院起诉请求：一、解除梁XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》；二、要求二被告共同返还购房款200万元；三、要求二被告从2014年7月1日，以200万元为基数，按银行同期贷款利率标准，赔偿梁XX违约金直至被告将200万元购房款全部返还梁XX之日止；四、诉讼费由二被告承担。

    XX公司向一审法院反诉请求：1、请求梁XX继续履行合同；2、请求梁XX给付剩余购房款1,363,490元；3、请求梁XX支付迟延履行给付购房款而承担的相应利息（利息按同期银行贷款利率标准，从梁XX应当支付购房款之日起至梁XX实际支付购房款之日止）；4、梁XX承担所有诉讼费用。

    一审法院认定的事实，XX公司系营口市老边区玄水云XX小区的开发单位，其于2013年11月13日、2014年2月7日，分两次向梁XX借款共计200万元（两次各100万元）。2014年6月19日，梁XX与XX公司签订商品房买卖合同（下称合同），该合同约定梁XX以3,363,490元的价格购买由XX公司所开发，位于营口市老边区XX，建筑面积为258.73平方米的房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已验收合格的商品房交付梁XX；合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定中，列明出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过0日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起0日内退还全部已付款等内容。对于房款3,363,490元的给付，梁XX与XX公司合意用梁XX的200万元债权本金抵顶购房款，剩余部分房款1,363,490元，由梁XX在于2014年6月18日向XX公司出具据一张，载明“欠款1,363,490元，水区12号楼门市甲3#”。2014年6月23日，梁XX领取了案涉房屋钥匙。另查，XX公司提供《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》主张案涉房屋所在的玄水云XX12号楼已于2014年6月12日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，梁XX对此不予认可。案涉房屋所在的12号楼于2015年2月5日经营口市消防局核发《营口市消防局建设工程竣工验收消防备案凭证》。再查，梁XX曾用名为梁之。

    一审法院判决：一、驳回梁XX的诉讼请求。二、梁XX给付营口XX公司老边分公司剩余购房款1,363,490元。上述款项应于本判决发生法律效力后十五日内给付完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回营口XX公司老边分公司的其他反诉请求。案件受理费31,340元（含反诉费8,450元)，由梁XX负担。

    梁XX不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判支持染xx的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由XX公司承担。xx公司、XX公司不服一审判决，上诉请求：1、对判项三依法改判，判令梁XX给付XX公司逾期付款的利息16万元（从2015年6月3日起，暂计算至2017年5月10日），直到梁XX付清全部房款之日止。2、上诉费用（含律师费）由梁XX承担。二审法院认定事实：与一审法院认定的基本事实一致。二审法院认为，XX公司提供的《单位(子单位）工程质量竣工验收记录》中的综合验收结论中，载明了涉案房屋所在的玄水云XX12#楼已于2014年6月12日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位工程质量验收合格，现梁XX主张该验收记录不能证明涉案房屋已经验收合格，但并未提供充分的证据予以证明该事实的存在，且梁XX已领取了涉案房屋的钥匙，涉案房屋亦经过了营口市消防局建设工程竣工验收消防备案，故对于梁XX的该项上诉主张，不予支持。关于梁XX主张XX公司向其销售涉案房屋时并没有取得相关许可证，不具备销售主体资格的问题，因XX公司所取得的商品房销预售许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证的时间均在双方签订《商品房买卖合同》之前，故对于梁XX的该项上诉请求，不予支持。关于梁XX主张涉案房屋不能办理产权登记，要求解除合同的问题，因梁XX并未将全部购房款交付完毕，梁XX亦未取得不动产销售统一发票，而该发票是办理房屋所有权登记的前提条件，故对于梁XX该项主张，不予支持。至于XX公司主张逾期付款利息一节，因梁XX与XX公司双方签订的《商品房买卖合同》中第七条第1项中约定了逾期付款的违约金为万分之0，故对于XX公司该项上诉主张，不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20571元，由梁XX负担17071元，由xx公司、XX公司负担3500元。

    本院再审认定的事实与原审查明的事实基本一致。另查明，再审庭审中，梁XX提交2018年8月1日《老边区解决部分住宅小区不动产登记问题工作领导小组会议纪要》（第5期）一份，用于证明XX公司在2018年8月1日前没有办理竣工备案手续，构成根本违约。xx公司与XX公司的质证意见为对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明案涉房屋没有验收，最终的备案是为了办理产权证而不是工程是否验收合格的问题。xx公司与XX公司提交如下证据：证据一、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》（含案涉房屋），证明案涉房屋验收时间为2014年6月9日，交付时间是2014年6月23日，不存在解除合同的事实依据；证据二、案涉房屋所在玄水云XX小区《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，证明XX公司各证办理时间均在合同签订前；证据三、《不动产产权情况表》（营口市不动产登记中心老边分中心2018年11月9日出具），证明该房屋全部验收合格，并已开始办理产权证；证据四、营口市老边区住房和城乡规划建设局2016年12月25日出具《玄水云XX小区不能办理房照的情况说明》，证明案涉房屋验收完毕，因为其他案件导致该小区土地被查封导致不能办理竣工备案。本院认定的上述事实，有庭审笔录等在卷佐证，可以采信。

    本院再审认为，关于梁XX主张解除其与XX公司签订的《商品房买卖合同》及要求xx公司与XX公司共同返还购房款200万元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，梁XX于2014年6月18日出具房款欠据，于2014年6月19日签订案涉房屋《商品房买卖合同》，于2014年6月23日领取案涉房屋钥匙，可以认定XX公司交付房屋的时间为2014年6月23日。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后0日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0%向买受人支付违约金”。至梁XX2016年8月3日提起本案一审诉讼，距离双方约定的所有权登记期限届满后已远远超过一年，梁XX提交的2018年8月1日《老边区解决部分住宅小区不动产登记问题工作领导小组会议纪要》（第5期）及XX公司提交的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》（含案涉房屋）、《不动产产权情况表》（营口市不动产登记中心老边分中心2018年11月9日出具）、营口市老边区住房和城乡规划建设局2016年12月25日出具的《玄水云XX小区不能办理房照的情况说明》等证据，能够证明XX公司因案涉房屋所在的玄水云XX小区土地被营口市中级人民法院查封，暂时无法办理竣工验收备案。在2016年12月25日尚不能办理房照。由此可见，案涉房屋不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任在于出卖人即XX公司。故梁XX主张解除案涉商品房买卖合同、退房返款符合双方的约定及法律规定，一、二审法院未支持梁XX该项诉讼请求不当，本院予以纠正。

    关于梁XX主张xx公司与XX公司按银行同期贷款利率标准承担200万元占用期间利息损失问题。因双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。另外，梁XX于2014年6月23日领取了案涉房屋钥匙，使得XX公司不能继续处分案涉房屋，双方均存在损失，故对梁XX的该项请求，本院不予支持。

    综上，梁XX的再审请求成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

    一、撤销辽宁省营口市中级人民法院(2017)辽08民终2148号民事判决及辽宁省营口市老边区人民法院（2016）辽0811民初1696号民事判决；

    二、解除梁XX与营口XX公司老边分公司于2014年6月19日签订的《商品房买卖合同》；

    三、营口XX公司老边分公司于本判决生效之日起十日内返还梁XX购房款200万元，营口XX公司老边分公司的财产不足承担的，由营口XX公司承担；

    四、梁XX于本判决生效之日起十日内将营口市老边区XX建筑面积为258.73平方米的房屋返还营口XX公司老边分公司；

    五、驳回梁XX的其他诉讼请求；

    六、驳回营口XX公司老边分公司的其他反诉请求。

    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    一审案件受理费31340元（含反诉费8450元)，二审案件受理费20571元，由营口XX公司老边分公司负担。

    本判决为终审判决。