庞XX、王XX、李XX、罗XX、刘XX、黄X与刘XX排除妨害纠纷二审民事判决书

上诉人（一审被告）庞XX。

上诉人（一审被告）王XX。

上述两上诉人的共同委托代理人郭伟雄，广西顺运律师事务所律师。

上诉人（一审第三人）李XX。

上诉人（一审第三人）罗XX。

上诉人（一审第三人）刘XX。

上诉人（一审第三人）黄X。

被上诉人（一审原告）刘XX。

委托代理人关X，XXX律师。

上诉人庞XX、王XX、李XX、罗XX、刘XX、黄X因与被上诉人刘XX排除妨害纠纷一案，不服博白县人民法院（2013）博民初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：本案讼争的房地产座落于博白县沙河镇河中XX014、015号。该房屋北邻街道，自墙为界；南邻朱X甲房屋，自墙为界；东邻庞某某房屋，自墙为界；西邻街道，自墙为界。总面积151.55平方米，原属博白县XX（以下简称合作总店）所有，交由合作总店理发店经营管理。因企业改制需要，1992年7月经合作总店班子召开员工会议对理发店房屋进行公开处置，处置所得资金用于安置职工。1992年7月6日，刘XX与合作总店理发店经协商一致，达成房地产买卖意向，并支付了定金1000元。1992年8月2日，在沙河街公所见证下签订契约一份，约定由合作总店理发店将上述房地产以89000元出卖给刘XX。买卖达成后，由于庞XX反对，一直占用诉争房屋使用，从而引发纠纷。1995年11月21日，在县联社、沙河政府、沙河XX共同主持下成立了沙河XX处理财产领导小组（以下简称处理财产领导小组），邹XX为组长，处理实施拍卖房屋及安置职工生活等后续工作。2005年10月9日，处理财产领导小组与刘XX签订《关于沙河理发店房屋买卖的补充协议》，协议主要条款约定，原契约继续履行，刘XX同意加付利息，但刘XX须交60000元给理发店（由处理财产领导小组保管），方可办理过户手续，办理手续完毕后余款一次性交清。协议由处理财产领导小组负责协调实施。2005年11月6日，刘XX支付价款60000元。2008年5月2日支付价款48000元。2008年4月12日，处理财产领导小组会同沙河镇司法所干警向庞XX送达《关于搬出商业理发店的通知》一份，要求其接到通知之日起十日内搬出理发店，但庞XX置之不理，致使刘XX无法正常占有使用讼争房屋，职工安置款问题也一直得不到解决，职工反映强烈，并多次到有关部门信访反映。县政府要求县供销社就该问题进行汇报，2012年2月28日县供销社向县政府汇报，并请求办理该宗土地证件，对职工进行安置。县政府批示，该问题由沙河镇党委、政府负责处理，县联社进行配合，要求各方尊重历史事实，尽快办理土地确权。2012年3月20日，县政府就该问题召集有关部门领导进行讨论，要求县供销社就该问题进行汇报并拿出处理意见。2012年3月30日，博白县房地产管理所与合作总店根据博政发（1991）112号文件《县人民政府关于一次性有偿转让县房地产管理所管理的公地使用权的通知》要求，签订了《有偿转让公地使用权协议》一份，由房管所以每平方米50元的价格将坐落在博白县沙河镇河中XX014、015号公地，一次性转让给合作总店。2012年3月22日，合作总店依约支付了转让款8550元。2012年5月15日，合作总店再次向县政府打报告，请求把该宗地转让给刘XX。2012年5月17日，县政府批示由国土局按报告要求及时办理土地使用证给买主。2012年9月29日，博白县国土资源局根据博白县人民政府博政函（2012）135号《关于同意转让土地给刘XX作住宅建设用地的批复》，为刘XX办理了讼争土地的土地使用权证（证号：博国用（2012）第190976号）。

2005年5月份，庞XX、王XX召集有关人员讨论决定并将原合作总店理发店房屋改为五个铺面。庞XX、王XX自2007年起将其中三个铺面以合作总店理发店名义分别出租给李XX、罗XX、刘XX。其中一个铺面由庞XX本人经营，另一个铺面由黄X管理使用；2012年8月1日，庞XX、王XX与罗XX签订《店铺出租协议》一份，约定铺面租金每年4800元；2012年8月1日与刘XX签订《店铺出租协议》一份，约定每年租金3600元；罗XX与刘XX目前每个铺面每月租金600元。综上，根据刘XX诉请及本案的实际情况，刘XX经济损失如下：1、从2012年10月1日起至2014年2月25日止，罗XX租金6400元（400元×16个月）；2、从2012年10月1日起至2014年2月11日止，刘XX租金4800元（300元×16个月）；3、庞XX及李XX、黄X各使用一个铺面，其造成刘XX租金损失由于双方均未提供相关证据予以证实，酌情参照刘XX月租金计算，为14400元（300元×16个月×3间铺面），上述各项金额合计25600元。合作总店理发店于1990年9月10日领取营业执照，1993年7月10日登记注销，系合作总店的下属部门。现处理财产领导小组组长为朱X乙。

2013年3月4日，刘XX向法院提起民事诉讼，请求判令：一、庞XX及李XX、罗XX、刘XX、黄X停止侵害、排除妨碍，并将座落于博白县沙河镇河中XX014、015号房屋返还给其；二、庞XX及李XX、罗XX、刘XX、黄X赔偿侵占其房屋期间的租金损失每月5000元给其，租金损失从2012年10月1日起算至返还房屋之日止。2014年1月2日，刘XX申请追加王XX为本案被告，并按诉讼请求承担连带责任。

一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还标的物和请求赔偿损失。合作总店理发店与刘XX经协商一致并在有关部门见证下，于1992年8月2日签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，且无违反法律强制性规定情形，属合法有效合同，应受法律保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。刘XX交清款项，并依法办理了国有土地使用权证，应合法取得该房地产所有权和使用权。庞XX、王XX一直占用讼争房地产，并出租给李XX、罗XX、刘XX、黄X，侵犯了刘XX的合法权益，其行为构成侵权，应承担民事责任。庞XX、王XX与李XX、罗XX、刘XX、黄X签订的出租协议属于无效协议。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算”。刘XX经济损失从2012年10月1日起至2014年2月25日止共25600元（1600元×16个月）。2014年2月25日之后的每月租金损失，庭审中庞XX、王XX承认第三人罗XX、刘XX目前每月交纳租金600元，酌情认定5个铺面每月租金均以600元计算，每月共计3000元。综上，刘XX请求庞XX、王XX停止侵害、排除妨碍，并赔偿租金损失，事实清楚，证据充足，理由充足，依法予以支持，但刘XX请求过高，应以依法确认的计至2014年2月26日止25600元为宜。综上所述，一审判决：一、庞XX、王XX及李XX、罗XX、刘XX、黄X应将座落于博白县沙河镇河中XX014、015号房屋返还给刘XX；二、庞XX、王XX应连带赔偿租金损失25600元（2012年10月1起至2014年2月25日止，按每月1600元计算）给刘XX。2014年2月26日以后的租金损失，按每月3000元计至庞XX、王XX返还房屋之日止。案件受理费525元，由庞XX、王XX负担。

上诉人庞XX、王XX等6人不服一审判决，上诉称：1、虽然合作总店与被上诉人签订了购房合同，但合作总店理发店从未收到过被上诉人的购房款，也没有将房产移交给被上诉人，未能形成侵权纠纷，而本案应为合同纠纷，一审判决认定事实完全错误。2、根据物权法的规定，房产所有权的取得必须经县级以上人民政府颁发所有权证为依据，但被上诉人至今未取得房产所有权证，上诉人并未对被上诉人构成侵权，且被上诉人的国有土地使用权证是欺骗所得，应属非法无效，上诉人是依租赁合同取得使用权，并且在被上诉人取得土地使用证之前，在没有解除租赁合同的情况下租赁人并不构成侵权，一审判决认定事实错误。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人刘XX答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

另查明：1992年7月6日，刘XX与合作总店理发店经协商一致，达成讼争房地产买卖意向，并支付了定金1000元，合作总店理发店出具《收条》给刘XX。1992年8月2日，合作总店理发店经其主管单位合作总店同意与刘XX在沙河街公所见证下签订断卖房屋契约一份，由合作总店理发店将讼争的房地产以89000元出卖给刘XX。2005年10月9日，合作总店理发店在处理财产领导小组的见证下与刘XX签订《关于沙河理发店房屋买卖的补充协议》，2005年11月6日刘XX交付购买房屋款60000元，2008年5月2日刘XX交付购买房屋款48000元给合作总店理发店，该理发店分别出具《收款凭单》给刘XX收执。

本院认为：公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，刘XX与合作总店理发店签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无违反法律强制性规定的情形，一审法院确认该合同合法有效并无不当，本院依法予以确认。刘XX依合同约定支付了房屋价款，该理发店也出具了《收条》、《收款凭单》给刘XX收执。刘XX交清购房款后，于2012年9月29日依法取得讼争房屋的土地使用权证。而庞XX在处理财产领导小组留置送达《关于搬出商业理发店的通知》后，仍与王XX将讼争房屋出租给李XX、罗XX、刘XX、黄X，导致刘XX未能对讼争房屋进行管理和使用，损害了刘XX的合法权益，庞XX、王XX的行为构成侵权，依法应承担返还房屋和赔偿损失的民事责任。庞XX、王XX等6人上诉提出合作总店理发店从未收到过刘XX的购房款及其未对刘XX构成侵权的主张与本案事实不符，本院依法不予采信。庞XX、王XX等6人还提出刘XX非法取得国有土地使用证，但无相反证据证实，对此上诉主张本院依法不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人庞XX、王XX等6人的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费525元（上诉人已预交），由上诉人庞XX、王XX、李XX、罗XX、刘XX、黄X负担。

本判决为终审判决。

审判长　谭　政

审判员　钟XX

审判员　罗XX

书记员　李XX