李XX、李X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）:李XX，女，1965年2月25日生，汉族，保山市隆阳区人，建造师，住隆阳区。

上诉人（原审原告）:李X，男，1988年12月12日生，汉族，保山市隆阳区人，公务员，住隆阳区。

上诉人（原审原告）:李XX，女，1993年8月9日生，汉族，保山市隆阳区人，护士，住隆阳区。

三上诉人共同委托诉讼代理人:杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。

代理权限:特别授权代理。

上诉人（原审被告）:李XX，男，1969年2月23日生，汉族，保山市隆阳区人，系安XX，住隆阳区。

上诉人（原审被告）:罗XX，女，1977年9月27日生，汉族，保山市隆阳区人，系安XX，住隆阳区。

二上诉人共同委托诉讼代理人:胡XX、朱XX，云南XX律师。

代理权限:特别授权代理。

上诉人李XX、李X、李XX因与上诉人李XX、罗XX房屋买卖合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初3612号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月26日立案后进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人李XX、李X、李XX上诉请求:1、请求二审法院依法撤销保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初3612号民事判决书依法改判二被上诉人于判决生效之日支付原告违约金154万元及租金20.8333万元，共计174.8333万元整。

2、一、二审诉讼费全部由二被上诉人承担。

事实及理由:一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，判决部分错误，理由如下:1、被上诉人应当按照《房地产转让协议》第六条之约定支付给上诉人违约金154万元。

2、上诉人并不存在违约行为，不应承担7万元的违约金。

上诉人李XX、罗XX上诉请求:1、请求二审法院依法撤销保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初3612号民事判决，2、请求二审法院将本案发回重审或在查明事实的基础上依法改判；3、一、二审诉讼费全部由二被上诉人承担。

事实和理由:1、被上诉人李XX或被上诉人李X、李XX作为原告主体资格不适格，所涉争议只能基于一个买卖合同进行审理；2、一审法院跨两个合同适用合同条款，违背合同相对性原则；3、本案不存在适用2016年11月24日签订的《房地产转让协议》的违约条款；4、一审法院适用违约金计算存在双重标准。

上诉人李XX、李X、李XX向一审法院起诉请求:1、判令二被告于判决生效之日支付XX告违约金154万元；2、判令二被告支付XX告2017年1月1日起至交付房产之日的房屋租金20.8333万元；3、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实:2016年11月24日，原告李XX与被告李XX签订了《房地产转让协议》，约定:被告李XX自愿将坐落于隆阳区兰城街道永昌文XX字画一条街的房地产（房产证号为:隆阳区字第××号；土地证号为:隆国用【2014】第01409号和014**号）转让给李XX；买卖价格为770万元；付款方式为:2016年11月25日支付首付款500万元，于2016年12月5日支付200万元，于过户手续全部办理完毕时支付70万元。

违约责任为:双方在约定的付款、交房、还贷、结清欠费的时间内，明确或变相明确终止履行协议，视为违约，若李XX违约，需支付给李XX该房产成交总价的百分之二十作为违约金；若被告李XX违约，应当在违约之日起三日内将已付款退还给原告李XX，并支付给原告李XX上述房地产成交总价的百分之二十作为违约金；协议第八条第1项约定:办理该房地产过户时，原告李XX可要求将该房地产转户为除李XX以外的其他人，届时被告李XX不得有异议，并无偿协助办理给第三方过户手续；交房时间为2016年12月31日前。

合同还对其他事项进行了约定。

合同签订后，2016年11月24日和同年12月2日，原告李XX通过XX银行支付给被告李XX700万元购房款，被告李XX出具了收条。

2016年11月30日为办理过户手续，原告李X、李XX与二被告签订了《房地产买卖契约》，并进行了公证。

2016年12月31日，交房时间到期后二被告未将该房地产交付给原告管理使用。

2017年2月9日，该房地产过户到原告李X、李XX名下，其不动产权证书为:云（2017）保山市不动产权第464号和485号、469号和465号、468号和486号。

另查明，本案原告起诉后，二被告于2017年10月23日已将该买卖房屋交付给XX告，本案立案后，原告曾向本院提出将尾款70万元交到法院，本院告知原告待本案审结后一并处理；李X系李XX之子、李XX系李XX侄女，罗XX系李XX之妻。

一审法院认为，原告李XX与被告李XX双方于2016年11月24日自愿签订的《房地产转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应严格履行。

2016年11月30日原告李X、李XX与被告李XX、罗XX签订的《房地产买卖契约》是基于《房地产转让协议》第八条第1项的约定而签订，且该房屋是过户到原告李XX之子李X及侄女李XX名下，并方便过户而签订，应视为对原《房地产转让协议》的补充，故XX告的诉讼主体资格适格。

关于XX告要求二被告承担违约金的主张，因XX告已按《房地产转让协议》规定的时间支付了购房款700万元，而被告未在规定时间交付房产给XX告管理使用。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提，同时根据该条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

本案中的违约金是双方当事人在订立合同时对对方可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失可能不完全相符，故本院予以适当调整，以二被告承担房价总款的10％为宜。

同时，由于《房地产转让协议》第四条第3项约定70万元尾款支付的时间为:“过户手续全部办理完毕后支付（2017年1月31日前）”。

本案中，该诉争房产实际过户时间为2017年2月9日，因房屋过户系双方当事人共同协作办理行为，对此，原、被告均未向本院提交逾期办理产权过户的原因的相关证据予以证实，其逾期过户的违约责任本院不能确定，但XX告在房产过户后至本案立案前未将购房尾款70万元支付给被告，其行为已构成违约，应承担未支付购房尾款70万元10％的违约责任计7万元。

本案中，二被告承担违约金应以房价款700万元为基数计算承担违约金为70万元，加上双方认可的房租20.8333万元，减去XX告违约支付尾款的违约金7万元，二被告应支付XX告违约金83.8333万元。

关于XX告欠二被告的购房尾款70万元，二被告并未向本院提出反诉，本案中不做处理。

对原告的诉讼主张和被告的抗辩观点，本院部分采纳。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决:一、被告李XX、罗XX于本判决生效后15日内支付原告李XX、李X、李XX违约金、房屋租金共计83.8333万元。

二、驳回原告李XX、李X、李XX的其他诉讼请求。

案件受理费18860元，由原告李XX、李X、李XX负担8860元，由被告李XX、罗XX负担10000元。

二审中，双方当事人均未提交新证据且双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为:上诉人李XX与上诉人李XX于2016年11月24日签订的《房地产转让协议》及上诉人李X、李XX与上诉人李XX、罗XX于2016年11月30日签订的《房地产买卖契约》均是协议当事人真实意思表示，且不违反法律规定，是有效协议。

《房地产转让协议》第八条第1款双方约定办理转户时，乙方可以要求将该房地产转户为除乙方外的其它人，故乙方转户的上诉人李X、李XX亦受《房地产转让协议》的约束，上诉人认为被上诉人李XX、李X、李XX作为原告主体资格不适格，所涉争议只能基于一个买卖合同进行审理的上诉理由本院不予采纳。

《房地产转让协议》第六条规定的违约是指“在约定的付款、交房、还贷、结清欠费的时间内，明确或变相明确终止履行协议”，上诉人李XX、罗XX未按协议约定的时间交房，但在约定交房时间后实际交房前已经办理完毕过户手续，其行为不符合明确或变相明确终止履行协议的行为，不应按第六条的约定承担违约责任；上诉人李XX、李X、李XX在对方未按期交房的情况下未按约定时间支付尾款的行为也不符合明确或变相明确终止履行协议的行为，亦不应承担第六条约定的违约责任。

上诉人李XX、罗XX延迟交房系履行合同义务不符合约定的行为，给上诉人李XX、李X、李XX造成损失，应依法承担赔偿责任，赔偿的金额为双方当事人认可的逾期交房的房屋租金208333元。

一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:

一、撤销隆阳区人民法院（2017）云0502民初3612号民事判决第一项即被告李XX、罗XX于本判决生效后15日内支付原告李XX、李X、李XX违约金、房屋租金共计83.8333万元。

维持第二项即驳回原告李XX、李X、李XX的其他诉讼请求；

二、由上诉人李XX、罗XX于本判决生效后十五日内支付上诉人李XX、李X、李XX208333元。

一审案件受理费18860元，由李XX、罗XX承担2263元，李XX、李X、李XX承担16597元；二审案件受理费18860元，由李XX、罗XX承担2263元，李XX、李X、李XX承担16597元。

本判决为终审判决。

审判长杨明朗

审判员陈庆

审判员杨梅

二〇一八年六月十一日

书记员王XX