房产律师——无购房资格的，以他人名义购房的行为有效吗

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：被告配合原告，将被告持有的北京市朝阳区1室享有50%的份额登记在被告名下的不动产证书上。

事实和理由：2015年初，我看中了位于朝阳区1室，但是我没有购房资质，被告有购房资质但是没钱。我和被告商量后，被告同意为我背户（出名不出钱）。2015年5月8日，在与L公司签订《购房合同》的当天上午，我通过交通银行账户给被告建设银行账户汇了20万。下午我和被告一起去的L公司，并以被告的名义向前房主付了5万元的定金以及76500元的中介费。此时被告没有出一分钱，所以也没有和被告签订协议。之后，被告看到房屋有上涨趋势，于是将自己在哈尔滨的房子卖了72万元，于2015年8月21日向我的交通银行账户转入70万元，仅过了6天后又以开店为由要回20万元。

到了2015年10月14日该过户的时候，L公司帮我算了一个最省的方案，就是首付201万元，从招商银行贷款137万元。于是我从我名下工商银行账户向被告名下的工商银行账户汇入201万元。从2015年12月到2017年7月一共19个月的每月7000元的贷款都是我还的。房子加上中介费、契税、装修等投入大概400万元。2017年3月26日，由被告亲笔书写、签字确认了《协议证明》，确认了我拥有该房产50%的份额。房子装修后被告一直单独使用房屋，故我的合法权益得不到实现。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。

首先，本案诉争房屋属于被告个人单独所有，根据房屋产权证书载明情况，登记的权利人为被告，共有情况为房屋单独所有。

其次，原告所称本案诉争房屋系借被告名义购买，同时主张享有50%的份额并予以分割没有事实和法律依据。原告长期以来经营民间小额放贷业务，因放贷资金短缺，原告经常以担保方式向银行或民间借贷公司贷款取得资金后再进行放贷。2014年底，被告开始通过原告投资合作从而进行民间放贷赚取利息。2017年3月26日，原告为了取得民间借贷公司抵押贷款与被告协商《协议证明》，约定原告享有本案诉争房产50%的份额，以此作为原告获得民间借贷抵押物。被告碍于与原告长期合作关系故同意签署。

《协议证明》约定内容并非被告的真实意思表示，存在欺诈和重大误解的情形，属于可撤销或无效协议。根据借名买房的交易惯例，借名人与出名人在购房前会签订《借名买房合作协议》并约定双方的权利义务，借名人实际掌握所购房屋（包括但不限于房产证保管、房屋的使用等）。根据被告提供的证据表明本案诉争房屋一直由被告控制和居住使用，原告主张的借名买房事实不成立。

再次，本案房屋贷款等费用由被告通过银行转账方式支付，与原告没有关系。2015年10月14日，原告以银行转账方式向被告支付201万元，其中100万元属于原告归还被告的借款，其余的101万元是被告购买本案诉争房屋时向原告借的钱。因此，原告所述的201万元出资款并非购房款，而是原告向被告偿还的合作投资本金和借款。

第三人辩称：认可我方在本案中的第三人地位。我行现为涉案房产的抵押权人，被告在我行尚有银行贷款本息未结清，实际结清金额需以具体确定的时间为准。除非该贷款已还请，即我方在该不动产上的抵押权消除，我方才同意该不动产进行所有权变更登记，否则我方不同意在抵押权未解除的情况下进行任何形式的变更登记。至于原告与被告之间是否应当确认合同效力以及是否应当过户登记，我行不发表其他意见，与我行无关。

本院查明

2015年5月8日，被告作为买受人（乙方）与案外人张某三、张某四（共同甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，以344万元的价格购买了位于北京市朝阳区1号房屋，首付款数额207万元，拟贷款数额137万元。同日上午10时许，原告通过其交通银行账户向被告账户汇入20万元，当日下午，被告通过同一账户向出卖人张某三转账汇款50000元作为购房定金。

被告于2015年10月20日通过其银行账户向理房通的资金监管账户汇入2010080元，作为购房的首付款，并于2015年12月14日作为借款人和抵押人和招商银行签订《个人购房借款及担保合同》，向该行借款137万元。2015年11月9日，被告作为权利人取得所有权登记，不动产权证记载房屋为被告单独所有。2015年12月12日，被告以诉争房屋为上述137万元借款向招商银行设定了数额为137万元的抵押权登记。

2015年12月14日，第三人（作为贷款人、抵押权人）与被告签订《个人购房借款及担保合同》，双方主要约定有：贷款金额为137万元，贷款期限为348个月，即从2015年12月14日起到2044年12月14日止。

2017年3月26日，被告书写《协议证明》一份，内容为：“坐落于朝阳区1号，本人王某一、王某某各共同出资贰佰万元所购￥2,000,000.元。双方权利同等。并同意一半份额归王某某所有。”

证书载明：坐落地址为朝阳区1号的房屋登记权利人为王某一，共有情况为“房屋单独所有”。另，备注一栏载明“已设立抵押，2015年12月”、“已设立抵押，2016年2月”。审理中，本院依法查询该房屋抵押权登记信息，经相关部分反馈显示：1、登记时间为2015年12月2日，抵押人为王某一，抵押权人为招商银行，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额（最高债权数额）为136万元，债务履行期限为348个月；2、登记时间为2016年2月16日，抵押人为王某一，抵押权人为王某某（本案原告），抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额（最高债权数额）为200万元，债务履行期限为6个月。

填发日期为2015年10月14日的《税收缴款书》显示，被告作为纳税人，缴纳税款20400元。

当事人有争议的事实：1、关于原告于2015年5月8日向被告给付的20万元是何用途。原告称目的是付5万元定金、75680元的中介费，剩下的钱是为了以后交过户费和契税预留的。被告称20万元是双方间资金往来，是原告归还被告的用于放贷的借款本金。被告又称20万元是原告送的，具体情况记不清了，不认可与本案买房有关。

2、关于原告于2015年10月14日向被告给付的201万元是何用途。原告称L公司公司算出的方案是首付201万元，于是其向被告汇入201万元用于支付首付款。被告称100万元属于原告归还被告的借款，其余的101万元是原告借给被告的款项。对此，被告提交建设银行交易明细、兴业银行转账记录、工商银行交易明细。

显示：1、2014年12月，被告向原告转账支取10万元；2015年4月3日，被告向原告转账支取10万元；2015年4月13日，被告向原告转账支取10万元；2015年8月21日，被告通过其名下兴业银行账户向原告转账70万元。被告以此证明原告汇款的201万元中有100万元系原告归还被告之前用于放贷的借款。原告对此不认可，称第一笔10万元是其购股票所借，且三笔10万元都已经归还给原告。原告称70万元系被告对涉案房屋的出资款，且此后20万元又以开店为由向原告要回，实际出资只有50万元。被告称其没有开过店，被告汇款70万元用于原告短期放贷。

3、关于原告是否参与偿还房贷。原告表示其自2016年1月开始出钱还房贷至2017年8月，方式为每个月出7000元存入被告银行卡，之后其与被告闹僵不再还贷。被告对此不认可，称原告与被告合作进行放贷并赚取利息，账目往来都是分配利润。被告提交工商银行交易明细，显示：原告于2016年1月22日向被告汇入5000元，于2016年3月8日向被告汇入5000元，于2016年12月9日向被告汇入5000元。被告以此证明原告向被告不定期支付合作放贷赚取利息分成。原告对此不认可。

4、关于原告是否支付过物业费。被告认可原告向物业公司支付物业费之事实，但表示并非基于共同购房之原因，而是因为双方曾存在男女朋友关系，在诉争房屋长期居住过。

5、关于《协议证明》是否系双方真实意思表示。原告表示双方系共同出资买房，原告考虑其虽有购房资质但是二套房贷款比例高，所以与被告口头协议用被告名义买房。原告表示其作出让步后，双方达成此协议。被告称为了获取大额贷款，所以要向借贷公司获取具有偿付能力的证明，因此该协议是基于偿付能力的约定，并非双方真实意思表示。

审理中，经本院释明，原告表示其愿意代为清偿涉案房屋的贷款及利息，且不再本案中主张还贷部分的债务分割。原告提交了其具有履行能力的银行存款证明。被告表示不同意配合原告代偿，不需要原告还贷款。

裁判结果

一、原告王某某自本判决生效后十日内向第三人招商银行偿还被告王某一因申请购买位于朝阳区1号房屋所欠贷款及利息（具体数额以实际还款当日为准）；第三人招商银行于上述贷款及利息结清后三十日内协助办理房屋抵押的注销登记；

二、被告王某一于抵押注销后五日内配合原告王某某办理北京市朝阳区1号室房屋的变更登记手续，将北京市朝阳区1号房屋所有权变更登记为原告王某某和被告王某一各自占有50%所有权份额的按份共有状态。

律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

本案中，原告提供了其向被告汇款的20万元、201万元的相关证据，与房屋实际购买的出资数额能够较为契合的对应。原告所举证能够形成较为完整的链条证明其对涉案房屋购买存在出资行为。被告主张该笔款项系其他原因而产生，但并未对双方之间合作放贷赚取利息之事实存在进一步举证，且前后解释还存在矛盾之处。结合原告的居住情况、涉案房屋其他相关费用的缴纳、原告对购房过程的陈述，对涉案院对原告对涉案房屋存在出资行为的事实予以确认，对于被告表示并非购房款的事实主张不予采信。

再者，《协议证明》所约定出资份额可与双方实际出资情况相吻合，即原告有实际出资，以被告之名义向银行贷款。被告称并非其真实意思，然作为一个完全民事行为能力人，其当能理解书写该协议并签字所代表的法律约束力。故法院对《协议证明》系双方真实意思表示之事实予以确认。

《协议证明》未违反相关法律的效力性禁止规定，是为有效合同，签订的双方均应受该协议约束，履行各自义务。故原告要求被告依约履行变更登记之行为，属于要求被告履行行为之债的诉讼，具有事实和法律依据，被告当依约履行之。

原告自愿代被告清偿涉案房屋在抵押权人处的贷款，法院对此不持异议。鉴于涉案房屋的抵押情况，在依法征求第三人的意见后，法院对原告诉讼请求依法作出判决。