房产买卖律师——出资购房登记他人名义属于借名买房还是共同投资如何认定

原告诉称

原告周某慧向本院提出诉讼请求：判令被告将位于北京市西城区一号房屋所有权过户登记至原告及孙某雨名下。诉讼费由被告承担。

事实与理由：被告林某河系原告周某慧原配偶孙某雨的朋友，位于北京市西城区一号房屋，系原告周某慧于2010年2月9日使用被告林某河的名义购买，并登记在被告林某河的名下。双方口头约定该房屋为借被告林某河之名购买，实际所有人为原告周某慧。涉案房屋总价款为1492117元，首付款302117元并贷款119万元，上述费用及其他费用均由原告周某慧支付。

原告周某慧办理了房屋入住手续，对房屋进行装修，交纳了各项物业费用。现涉案房屋由原告周某慧实际居住。原告周某慧作为实际的房屋所有人行使了全部权利与义务。现被告林某河不配合将房屋过户至原告周某慧名下，因此诉至法院。

原告孙某雨诉称：当时是我找林某河购买房子的，我们是共同投资，用林某河的名字，我给他一定的补偿。周某慧要求过户我不同意，我需要给林某河一定的补偿。我和周某慧房子比较多，我希望一起处理，我不同意原告周某慧的诉讼请求。

被告辩称

被告林某河辩称，是孙某雨借我的名义购买涉案房屋，属于我们共同投资。当时孙某雨找到我，说想要投资买房，但是由于原告周某慧名下有房，因此想借我的名义进行购买。我跟原告周某慧没有任何关系。这个案子西城法院已经判过了，应该适用一事不再理，不同意原告周某慧的诉讼请求。

第三人某银行述称：我行不同意原告的诉讼请求，现涉案房屋已经抵押。涉案房屋是林某河办理的贷款手续，林某河是借款人。偿还贷款及利息后可以过户，对于谁偿还贷款问题，我行按照法院文书执行。

法院查明

周某慧与孙某雨原系夫妻关系，林某河系孙某雨的朋友。周某慧与孙某雨婚姻关系存续期间，经协商借用林某河名义购买房屋。2010年2月9日，林某河与北京市Y公司签订商品房预售合同，约定由林某河购买位于北京市西城区（原宣武区）一号房屋（现登记为西城区一号），总价款1492117元，其中首付款302117元，贷款119万元。此后，林某河与某银行签订住房担保贷款借款合同，约定由某银行向林某河发放贷款，贷款金额为119万元，贷款用途为用于购买涉案房屋，同时对涉案房屋设定抵押，抵押人为林某河，抵押权人为某银行。涉案房屋实际交付后由周某慧使用。

2015年，周某慧曾诉至北京市西城区人民法院，要求将上述房屋过户至其名下。该院认为，涉案房屋设立有抵押，因贷款尚未清偿，涉案房屋正处于抵押期间。各方当事人未能提前清偿涉案房屋的全部贷款。因此，原告周某慧要求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持，故判决驳回原告周某慧的诉讼请求。

2019年1月16日，周某慧与孙某雨经北京市第二中级人民法院终审判决准予离婚。

本案审理中，周某慧表示其现在可以偿还全部涉案房屋的贷款及利息。

裁判结果

一、在周某慧向某银行偿还全部贷款本金及利息十日内，林某河协助将北京市西城区一号房屋所有权人变更为周某慧；

二、驳回周某慧其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人应当对自己主张的事实提供证据。本案中，原告周某慧诉称和孙某雨在婚姻关系存续期间与被告林某河达成口头协议，约定借用林某河名义购房。孙某雨和林某河均称系其二人达成借名买房协议，否认周某慧系借名人。法院认为，周某慧和孙某雨在婚姻关系存续期间借用林某河名义购房，在无充分证据表明借名人系孙某雨一人的情况下，应认定借名买房系周某慧和孙某雨共同的意思表示，现孙某雨和林某河否认周某慧系借名人的意见，未提供证据且有违常理，法院不予采纳。

庭审查明，涉案房屋设立有抵押，抵押权人为某银行，现周某慧同意偿还全部贷款及利息，在其偿还全部贷款及利息的情况下，可以办理涉案房屋所有权变更登记。鉴于孙某雨在本案庭审中明确表示不同意将涉案房屋所有权过户登记至周某慧及其名下，故可将涉案房屋所有权变更登记至周某慧一人名下。

孙某雨和林某河称借名买房系共同投资，并答应给林某河一定的补偿问题，可另行解决。关于本案是否属于重复诉讼问题，周某慧表示其现在可以偿还全部涉案房屋的贷款及利息，属于出现新的事实，故不属于重复诉讼。