北京房产律师——借名购房双方均有出资的，房产归谁享有

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王某英向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告于2002年8月达成的借名买房协议（行为）有效。2、要求被告协助原告将位于北京市昌平区1号房屋过户登记至原告名下。

事实和理由：原告与被告爱人王某军系同事兼朋友关系，且原告爱人和王某军更加熟识。2002年，原告欲在北京购置楼房一套。被告爱人王某军得知后便明确告知原告：其爱人（被告）名下恰有北京购房资格，其二人愿意原告借被告名义申请购买，并承诺待原告具备购房资格时，无条件协助原告办理过户手续。

2002年8月，原告借用被告名义购得了位于北京市昌平区1号楼房一套。原告支付了购房款、契税等一切与购房相关的所有费用，并对上述房屋进行了装饰装修，一直实际居住、使用至今。2018年11月，原告具备了北京市购房资格，遂请求被告协助办理上述房屋的过户手续，而被告不但未按约协助原告办理过户手续，反而无缘由的向原告索要高额费用。原告认为，合法的合同关系应受到法律保护，各方应按约履行己方义务。被告有违诚实信用原则，索要高额费用毫无事实和法律依据。

故诉至贵院，恳请维护原告合法权益。

被告辩称

张某联辩称：本案的原告以合同纠纷起诉时认为原被告之间构成合同关系，但原被告之间没有邀约及承诺，也没有达成合意，原被告不是亲戚、朋友、战友、老乡等关系，仅仅是人事关系，双方并不熟悉，涉案房屋上方没有沟通协商，不构成民事法律关系。

涉案房屋是被告2002年购买的经济适用房，被告具有购房指标因没钱购房，被告的爱人说可以找人借款，于是找到原告的爱人借款260177元，购买涉案房屋。因无偿还能力，一直没有偿还。所以从交房一直让原告居住在涉案房屋。如果有合同关系也是借款关系，被告与原告没有关系。被告爱人向被告陈述是借款购房，被告不是适格主体。原告与其爱人感情不和，原告的爱人如何向原告陈述与被告无关。

本院查明

2002年8月28日，S公司（出卖人）与张某联（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：第三条、房屋基本情况：买受人购买的商品房是位于北京市昌平区1号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积98．18平方米。第四条、计价方式与价款：1．按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2650元，总金额人民币260177元。附件五：付款方式，1、买受人于2002年8月28日前交付房款人民币60177元，2、买受人于2002年9月28日前交付房款人民币200000元。后王某英按照实际得房面积95．95平方米支付了全部房款254267．5元。2003年10月，王某英对涉案房屋进行了装饰装修，一直居住至今。2004年8月16日，涉案房产的房屋所有权证办理完毕，王某英取得房屋所有权证书，所有权登记在张某联名下。

另查，王某英和王伟峰是夫妻关系。经本院询问王伟峰，其同意涉案房屋登记在王某英名下。

再查，王某军与张某联离婚纠纷一案中，王某军申请诉前财产保全，本院出具民事裁定书，对涉案房屋进行了查封。

裁判结果

一、确认王某英与张某联就位于北京市昌平区1号房屋达成的借名买房协议有效。

二、驳回王某英的其他诉讼请求。

律师点评

法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。

本案争议焦点为王某英与张某联之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。

综合本案查明的事实，尽管双方之间并没有书面约定，但诉争房屋的购房款系由王某英出资，涉案房屋一直由王某英占有使用并进行了装修，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由王某英持有，且王某英解释其借用张某联名字购房系为购买经济适用房亦属合理，有理由相信涉案房屋系王某英实际购买并使用，故依法认定王某英与张某联就涉案房屋之间存在借名买房关系。

对于王某英要求张某联协助将位于北京市昌平区1号房屋过户登记至王某英名下的主张，因涉案房屋因另案被查封，不具备过户条件，不予支持。张某联主张其与王某英存在借款关系，但未提交相关证据予以证明，故对其主张不予采信。