房产律师——因政策原因签订的借名购房合同具有法律效力吗
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某春向本院提出如下诉讼请求：判令被告立即协助原告办理位于北京市昌平区1号房屋的过户手续，将涉案房屋的所有权转移登记到原告名下。
事实与理由：原被告系远房亲戚关系，2006年被告获得了北京市昌平区T小区房屋的购买机会，但因被告当时刚已购买他处房屋已无经济能力再购买，于是有意转让该购房机会。后经原被告沟通协商，双方约定由原告借用被告的名义出资购买该位于昌平区T小区的房屋，买房涉及的所有费用均由原告承担，房屋正式交房时双方签订书面协议。因上述房屋性质属于经济适用住房，故双方约定待房屋满足上市交易条件后被告再配合原告办理过户手续。
2006年12月26日，原告借用被告的名义与房地产公司（以下简称T公司）签订了《北京市商品房预售合同》，选择并购买了位于昌平区T小区的涉案房屋，同时原告于当天向T公司一次性缴纳了全部房款345030元。
2007年10月18日，原被告签订了书面协议书，约定涉案房屋涉及的所有费用由原告支付，同时涉案房屋的所有权及相关权利全部归原告所有，被告无权进行任何处分。在涉案房屋满足上市交易条件后由被告配合原告办理过户手续，同时原告还需向被告支付3万元的好处费。同一天，被告根据T公司的通知正式办理了入住手续，并缴纳了公共维修基金、契税、物业费、供暖费、水电费、有线电视费等相关费用。取得涉案房屋后，原告对其进行了装修并入住。自交房至今，涉案房屋一直由原告占有和居住。
2008年11月24日，涉案房屋取得了房产证，根据相关法律规定，目前该涉案房屋早已具备上市交易条件。原告曾多次向被告提出协助配合原告办理涉案房屋的过户登记手续，但被告一直拒绝配合。原告认为，原被告之间签订的协议书是双方的真实意思表示，具有法律效力，对双方均产生法律约束力，双方应依约履行各自的义务。因此，被告有义务配合原告完成涉案房屋的过户手续。但被告经原告多次催促后仍拒不配合原告办理涉案房屋的过户手续，其行为严重损害了原告的相关利益。因此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。
被告辩称
李某军辩称，不同意原告诉请，因为被告是智力残疾，不具有民事行为能力，由于原被告是亲戚关系，其对被告的病情是了解的，按照法律规定，作为限制民事行为能力人的被告，是不能和原告签署协议书的。协议书实际是房屋买卖性质，标的物是经适房，内容是违背相关法律规定的。我方认为双方签订的协议属于无效。根据该房屋购买时的具体情况判断，原告是将购房款打入被告名下的银行账户中，购房时候是以被告名义缴纳的相应房款，该房屋所有权理应属于被告所有，原告和被告间应该属于借贷关系，被告借了原告30余万元。所以请法院驳回原告诉请，确认双方协议无效。
本院查明
被告李某军为智力残疾1号级，1999年取得残联核发的残疾人证。2000年李某军与前妻张某珍在原北京市崇文区人民法院诉讼离婚时，法院判决书记载李某军法定代理人为其母王某琴。李某军和张某珍育有一子李某禹，生于1995年。2017年，李某禹在北京市丰台区人民法院申请确认李某军为限制民事行为能力人，后该院根据鉴定机构出具的鉴定意见，于2018年2月28日作出民事判决，确认李某军为限制行为能力人，并指定李某禹为其监护人。
李某军之嫂刘某平是王某春妻子的外甥女，李某军和王某春之间是亲戚关系。
诉争的北京市昌平区1号室，系经济适用房，于2006年12月以李某军的名义购买，房屋购买价款全部由王某春出资，相关购房手续由王某春持有，房屋由王某春占有使用。
2007年10月18日，李某军（甲方）与王某春（乙方）签订协议书。
关于借名买房的过程，刘某平出庭作证称，2006年李某军取得了经济适用房的购房指标，但无钱购买，就问家里的亲戚谁需要指标。后来刘某平的姨夫即王某春表示要这个指标，所以就由王某春购买了这套房屋，当时家里人都知道这个事，好处费3万元后来也是王某春到李某军家里给的李某军的母亲王某琴。现王某春提起诉讼，要求李某军配合办理过户。李某军的法定代理人其子李某禹表示自己不认可借名买房协议，李某军为限制行为能力人，其签署的协议应属无效。
裁判结果
驳回王某春的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，合同方有效。
本案中，可以确认李某军有智力残疾，在1999年已取得残疾人证，2000年李某军的离婚诉讼案件中，人民法院列明的李某军法定代理人是其母王某琴，基于此，可以认定李某军在签订本案诉争借名买房协议时属于限制行为能力人。李某军签订的合同应得到其法定代理人的追认方为有效，现王某春无法证明该协议得到了李某军当时法定代理人王某琴的追认，且李某军现在的法定代理人李某禹也明确表示不予认可该协议，故无法认定诉争的借名买房协议有效，对于原告要求被告协助办理诉争房屋过户的诉讼请求亦无法支持。
