房产纠纷律师——经济适用房登记人与实际占有人不一致登记人起诉合同无效纠纷
原告诉称
赵某刚向本院提出诉讼请求：依法确认赵某刚与秦某峰于2010年10月8日签订的《协议书》无效。
事实和理由：赵某刚于2004年7月30日与北京M公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区一号的经济适用房（以下简称涉案房屋）。2010年10月8日，在秦某峰及两名朋友的胁迫下，赵某刚被迫签署了涉诉《协议书》，《协议书》的主要内容为：约定赵某刚所购上述经济适用房归秦某峰所有，赵某刚无条件配合秦某峰办理过户手续，以及秦某峰一次性补偿给赵某刚30万元。
赵某刚认为，该协议所涉房屋属于经济适用性保障住房，是国家为解决中低收入家庭住房困难问题的政策性住房，有很强的人身专属性，而秦某峰不具有购买该房屋资格，《协议书》约定房屋所有权人为秦某峰，损害了赵某刚的利益及社会公共利益，违反了法律法规的强制性规定。该协议非合法、有效的协议。
综上，《协议书》涉及了借名购买经济适用性保障住房，违反了法律法规的强制性规定，损害了社会公共利益，系无效合同，故赵某刚为维护自身的合法权益，诉至法院。
被告辩称
秦某峰辩称，我不同意赵某刚的诉讼请求。我是H公司的员工，因北京F公司拖欠H公司的劳务费，所以用四套房屋进行折抵，当时是我代表H公司与北京F公司签订的《协议》。四套房屋分别给了我、秦某皓、案外人张某文、案外人苏某晨。秦某皓是我的哥哥，赵某刚是我的朋友，因为秦某皓不是北京户口，而赵某刚是北京户口，所以就借用赵某刚的名字购买了涉案房屋，赵某刚本身并不是申请经济适用房的人。涉案房屋实际上是秦某皓的。
秦某皓述称，不同意赵某刚的诉讼请求。我是秦某峰的哥哥，当初北京F公司也拖欠了我的劳务费，北京F公司实际给了四套房子，虽然是秦某峰对外办理的，但实际上涉案房屋是给我的，相关的费用也是我交纳的，只是当初借用了赵某刚的身份。
法院查明
2004年7月30日，赵某刚与北京M公司签订了《商品房买卖合同》，约定赵某刚购买涉案房屋。
2010年10月8日，赵某刚与秦某峰签署《协议书》，内容为：“秦某峰借用赵某刚身份证购买房屋。购房款是秦某峰所出，经双方协商，此房归秦某峰所有权，过户手续赵某刚无条件配合提供，需赵某刚本人出面的赵某刚必需本人出面办理，双方协商一次性秦某峰补偿赵某刚经济30万元正，减去赵某刚以前借10万元正外，秦某峰再补赵某刚20万元正，以后所办手续费用及房产税由秦某峰承担，此协议双方签字生效，不允许任何一方再上法庭。”该《协议书》由赵某刚、秦某峰及见证人张某文、苏某晨签字并按手印。
2010年10月21日，涉案房屋办理了不动产权证书，权利人赵某刚，用途经济适用房。
审理中,赵某刚提交北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表、常住人口信息查询打印表，欲证明赵某刚是购买经济适用房的申请人，秦某峰另有一套位于北京市朝阳区二号的经济适用房，不符合购房资格。提交案外人周某霖起诉赵某刚、秦某皓房屋买卖合同纠纷一案的判决书、赵某刚起诉秦某皓物权保护纠纷一案的判决书，欲证明涉案房屋在赵某刚名下。另，赵某刚主张购房款系其支付，但未提交证据予以证明。
秦某峰提交甲方北京F公司与乙方秦某峰于2004年7月23日签订的《协议》，该协议内容为：“甲乙双方本着平等协商的原则，就甲方所欠乙方劳务费通过抵房解决的有关事宜达成协议如下：1、乙方同意甲方用商品房四套，抵偿甲方所欠乙方的一部分劳务费，产权人由乙方自定。……”该协议甲方处北京F公司盖章，乙方处秦某峰签字并加盖H公司（京）的合同专用章。秦某峰欲证明包含涉案房屋在内的四套房屋系北京F公司以劳务费的形式折抵的。
秦某峰还提交2010年10月11日其与赵某刚签订的《担保书》复印件及银行转账明细，欲证明秦某峰与赵某刚就过户问题及支付款项进行了约定。赵某刚称该《担保书》系复印件，对真实性不予认可。
在本案审理过程中，秦某皓提交涉案房屋不动产权证书原件，并称赵某刚手中的房产证原件系赵某刚所补办；提交涉案房屋购房款发票原件、办理产权收款单及收据、专项维修资金交款通知及收据、银行回单、超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书及银行回单、北京市非税收入一般缴款书、契税完税证及银行回单，欲证明涉案房屋所需要交纳的费用都是其出资交纳；提交物业费发票、供暖费发票、有限电视安装费的发票，欲证明涉案房屋实际由秦某皓居住使用；提交《证明》，欲证明秦某皓与秦某峰约定涉案房屋归秦某皓所有。审理中，当事人均认可涉案房屋由秦某皓占有、使用。
裁判结果
驳回原告赵某刚的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据本案查明的事实，涉案房屋的经济适用房资格系赵某刚享有，虽然涉案房屋的实际出资人、占有人、使用人为秦某皓，原始房屋产权证书、购房发票等购房手续原件亦由秦某皓持有，但不影响赵某刚和秦某峰签署的《协议》的效力，法院认定赵某刚与秦某峰实质上是借名买房关系。
关于双方之间的协议效力问题，因涉案房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不存在法定无效的情形，应为合法有效，故对赵某刚要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。
