借名购买经济适用房，登记人也有出资引发的归属纠纷

原告诉称

周某君、赵某芬向本院提出如下诉讼请求：1.被告按照双方《住房过户协议》（合同）约定，继续履行未完成的合同内容，协助二原告办理北京市丰台区A号房屋（以下简称A号房屋）过户登记手续；2.诉讼费由被告负担。

事实理由如下：赵某芬与周某君系母女，周某君与张某辉于2003年8月到北京工作，2004年大约3月间，赵某芬也来到北京工作。赵某芬和爱人及孩子都租房，赵某芬就想自己在北京购买一套住房。张某辉听说后主动让用他的名义买房，张某辉再三表态，又主动写了住房过户协议，这样我们才放心同意用他的名字买经济适用房。

2004年5月，张某辉全文亲自书写了协议，张某辉写给赵某芬与周某君的协议中载明，赵某芬出资首付款，到房子能过户时，过户给赵某芬和周某君。这样我们才放心购买了A号房屋，赵某芬支付了首付款、维修基金、综合地价及各种税费，共计十多万元，并进行了装修，所有购房合同、手续、发票、产权证等均在原告手中，所有证据均能证明房屋是原告购买。

2006年3月16日，房屋取得了产权证，名字虽然登记在张某辉名下，但2018年8月30日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）判决书，确认张某辉于2004年5月28日为赵某芬、周某君出具的《住房过户协议》合法有效。张某辉曾起诉要求解除过户协议，但二中院判决书，依法驳回了张某辉要求解除过户协议的诉讼请求。因此，协议有效，亦不应解除，张某辉系出名人，二原告是实际购房人，张某辉理应履行过户协议，将A号房屋过户与二原告，故提起本案诉讼。

被告辩称

张某辉辩称：二原告起诉违反了一事不二理的诉讼原则，法院不应受理。二原告于2009年曾起诉要求张某辉履行《住房过户协议》，办理过户手续，其请求已被法院生效法律文书驳回，现二原告再次起诉要求过户，系重复起诉。A号房屋已被生效判决认定为张某辉与周某君同居期间财产，北京市丰台区人民法院正在审理双方共有纠纷一案，承办法官已依职权查明了A号房屋价值，正进行公平公正审理，以了却双方多年纷争，维护当事人合法权益。

法院查明

赵某芬与周某德系夫妻，周某君系二人之女。周某君与张某辉原系恋爱关系，于2003年8月同居生活。2004年5月16日，张某辉与北京M公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市丰台区A号房屋，该房屋性质为经济适用住房，首付款73244元；同日，张某辉与银行签订了《房地产买卖抵押贷款合同》，张某辉向该行贷款28万元用于支付购买上述房屋的房款；

2004年5月28日，张某辉为周某君、赵某芬出具了《住房过户协议》，该《住房过户协议》载明：现使用张某辉名誉购买A号住房一套，其首付由赵某芬支付，到买后可以过户时，过户给赵某芬或周某君名下。2006年3月16日，该套房屋取得房屋所有权证书，产权登记在张某辉名下即A号房屋）。

2008年3月，张某辉搬出A号房屋。2004年9月至2014年4月期间，张某辉账户按月还贷，其中二人同居期间2004年9月至2008年3月共计偿还贷款77773元，并于2014年5月6日一次性偿还144605.55元本金及315.72元利息。2014年5月7日，A号房屋贷款全部还清，共计归还本金280000元、利息105444.58元、复利25.5元。

2008年之后，张某辉与周某君、赵某芬之间发生多起诉讼，具体如下：

1.2008年张某辉起诉周某君、赵某芬、周某德，要求三人腾房并赔偿占用房屋损失。2011年6月30日，本院作出判决，以张某辉、周某君未对同居期间财产进行分割，周某君、赵某芬、周某德居住在房屋内并非无合理依据为由，驳回张某辉的诉讼请求。张某辉不服判决，提起上诉，二中院作出维持原判。

2.2008年5月22日，周某君、赵某芬、周某德起诉张某辉，以《住房过户协议》系借名买房协议为由，要求将A号房屋判归三人所有。2008年10月6日，本院作出判决，以借名买卖经济适用房，合同无效为由，判决驳回诉讼请求。周某君、赵某芬、周某德提起上诉，二中院维持原判。周某君、赵某芬、周某德申请再审。2009年12月17日，北京市高级人民法院（以下简称北京市高院）驳回再审申请。

2012年10月19日，二中院作出裁定，决定再审该案，后将案件发回重审。再审时，周某君、赵某芬、周某德调整了请求权基础，以《住房过户协议》系双方同居期间财产分割协议为由，要求确认《住房过户协议》有效，A号房屋归周某君所有。2015年7月6日，本院作出判决，认为A号房屋系周某君与张某辉同居期间购买，应为二人共有，该《住房过户协议》并非周某君与张某辉二人就同居期间财产分割所作约定，故要求判归周某君所有不予支持，故此判决如下：一、A号房屋归周某君与张某辉共有；二、驳回原告的其他诉讼请求。

周某君、赵某芬、周某德提起上诉，二中院判决驳回上诉、维持原判，但称周某君、赵某芬、周某德请求法院确认周某君与张某辉同居期间写的住房过户协议合法有效，该请求可在另案中予以解决，本案中不予审理。周某君、赵某芬、周某德申请再审，北京市高院驳回再审申请。

3.2009年12月21日，周某君、赵某芬以借名买卖房屋为由，起诉张某辉，要求解除周某君与张某辉的同居关系，确认A号房屋归周某君所有，张某辉履行《住房过户协议》，将A号房屋过户与周某君，张某辉赔偿周某君15万元。2010年6月18日，本院作出判决驳回周某君、赵某芬的诉讼请求，认为借名买卖经济适用房，合同无效。周某君、赵某芬提起上诉。2010年9月15日，二中院作出（判决驳回上诉、维持原判。周某君、赵某芬申请再审，北京市高院驳回再审申请。

2012年10月19日，二中院作出裁定，决定再审该案，后将案件发回重审。再审时，周某君、赵某芬调整请求权基础，以《住房过户协议》系同居期间财产分割协议为由，要求张某辉将A号房屋过户与周某君。2015年12月3日，本院作出判决驳回周某君、赵某芬的诉讼请求，认为“现在本案争议房屋尚处于共有状态，并未进行分割，也未将房屋确定归周某君一方所有，在此情况下，原告要求办理过户手续，本院难以支持；现周某君与张某辉早已结束同居关系，如二人需对同居期间共有房屋进行分割，可另行解决”。周某君、赵某芬提起上诉。2016年3月31日，二中院作出判决驳回上诉、维持原判，认为住房过户协议并非就同居期间财产分割所做的约定。

4.2016年5月18日，周某君、赵某芬起诉张某辉，以北京市高院有关于借名买卖经济适用房屋的相关会议纪要，规定原购房合同系2008年4月11日之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理过户或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市条件的，可以认定合同有效为由，据此要求确认张某辉于2004年5月28日出具的《住房过户协议》有效。2016年7月12日，本院作出判决，认为《住房过户协议》所涉房屋已取得产权证书，登记在张某辉名下，贷款已全部还清，不存在无效情形，确认《住房过户协议》有效。张某辉不服，提起上诉。2018年9月30日，二中院作出判决驳回上诉、维持原判。

5.2019年1月10日，张某辉起诉周某君、赵某芬，要求解除张某辉出具的《住房过户协议》。2019年4月3日，本院作出（判决，认为该协议并未存在合同法定解除的情形，驳回张某辉的诉讼请求。张某辉不服，提起上诉。2019年8月28日，二中院作出判决驳回上诉、维持原判。

6.张某辉于2019年起诉周某君共有纠纷，第三人为赵某芬，张某辉以判决书确认A号房屋为二人共有，判决书载明如需分割A号房屋，可另行解决为由，要求分割房屋，确认张某辉对A号房屋享有85%所有权份额，周某君享有15%所有权份额；将A号房屋判归张某辉所有，张某辉向周某君支付其所占份额的折价款。周某君提出反诉，认为双方系借名买房关系，要求张某辉履行《住房过户协议》，协助将A号房屋过户至周某君名下。本院判决书，认为《住房过户协议》虽有约定过户至一方名下的情形，但考虑到诉争房屋已经法院判决为共有，故本院确认A号房屋归张某辉、周某君按份共有，每人占50%份额，双方互相配合按照前述份额办理房屋过户登记手续，驳回了周某君的反诉请求。

后张某辉、周某君及赵某芬均提起上诉。二中院于2019年8月1日，作出裁定书，认为“经生效判决认定A号房屋归双方共有，现双方无法共同居住在A号房屋内，张某辉亦起诉要求分割A号房屋，在考虑到A号房屋无法进行实物分割的前提下，一审法院应对A号房屋进行价值评估，并在查明双方对A号房屋出资等情况的基础上对A号房屋进行分割，亦应确定A号房屋的产权归属，一审法院没有进行价值评估鉴定，亦未进行房屋分割，显属不妥”，并裁定撤销原判决，发回重审。

该案重审过程中，因周某君无正当理由未到庭应诉，其反诉按撤诉处理，后周某君、赵某芬另行提起本案诉讼。该案重审过程中，本院对A号房屋进行评估，于2021年12月30日作出判决书，认为有生效判决确认房屋归二人共有，现二人已无同居关系，故张某辉起诉要求分割涉案房屋，并无不当，判决A号房屋归周某君所有，张某辉配合将该房屋过户至周某君名下，周某君向张某辉房屋折价款210万元，驳回张某辉其他诉讼请求。判决作出后，双方均不服提出上诉。

二中院于2022年9月30日作出裁定书，认为已查明，A号房屋为张某辉和周某君同居期间购买；2004年5月28日，张某辉为周某君、赵某芬出具了《住房过户协议》，2006年3月16日，该产权登记在张某辉名下。2015年，生效法律文书认定A号房屋“虽登记在张某辉名下，但该房屋是张某辉和周某君同居期间购买，应为周某君和张某辉共有……周某君、赵某芬、周某德请求法院确认……住房过户协议合法有效，该请求可在另案中予以解决”；

2018年，生效法律文书认定张某辉于2004年出具的《住房过户协议》有效；2019年，生效法律文书认定张某辉出具的《住房过户协议》不存在合同法定解除情形。2021年7月1日，周某君、赵某芬起诉张某辉，要求按照《住房过户协议》协助办理过户手续。该要求办理过户的案件目前仍在审理过程中。该案的请求指向变更涉案物权登记，本案房屋归属有待该案审理结果确定。故张某辉现直接起诉要求确认其与周某君各自享有的房屋份额，并要求将房屋判归张某辉所有，由张某辉向周某君支付相应折价款，暂不具备审理条件，本院不予处理。据此，裁定撤销北京市丰台区人民法院之前判决，驳回张某辉的起诉。

另查，案件庭审中，双方对A号房屋房款如何支付所述不一，张某辉主张A号房屋首付款73244元中50000元为其父母出资，其与周某君同居期间共同偿还贷款本金77773元，就此提交2004年10月19日个人业务凭证为证，记载张某康向周某君转账50000元。周某君、赵某芬不予认可，提出该款项为张某辉更换工作单位需要交纳的违约金；另A号房屋装修款、税费等均为赵某芬支付，有装饰装修协议书、销售单以及税费收据等证据为证。张某辉则称税费等均为其向赵某芬交付现金由赵某芬代办。

本案庭审中，赵某芬提交2005年3月21日周某君向张某辉还贷账户转账银行流水一份（载明周某君曾向张某辉还贷账户转账还贷）及周某君工作单位出具的证明一组，称周某君收入高，2004年9月至2008年3月张某辉与周某君同居期间，房屋贷款均由周某君支付。张某辉不予认可，提交其银行存折打印记录，称周某君向还贷账户转账的钱系张某辉现金存入还贷账户，再转账至周某君账户，再由周某君账户转账至还贷账户；张某辉收入较高，足以负担贷款月供。

庭审中，周某君、赵某芬称其方已支付A号房屋房款15万余元，剩余购房款不应于本案中一并处理，张某辉自行偿还的贷款系其自愿偿还，其性质也许是感恩周某君一家的赠与，但若法院认为房屋过户必须一并处理剩余购房款的支付，则其方愿意退还张某辉支付的A号房屋房款。

另查，周某君、赵某芬自述其现无北京市购房资格。

裁判结果

一、周某君、赵某芬于本判决生效之日起七日内向张某辉支付购房款346583.58元并支付资金占用利息；

二、张某辉于收到本判决第一项载明款项之日起七日内配合周某君、赵某芬将北京市丰台区A号房屋过户至周某君、赵某芬名下。

房产律师靳双权点评

关于张某辉所述周某君、赵某芬重复起诉，违反一事不二理原则一节，本案诉求系周某君、赵某芬以借名买卖经济适用房为由，要求过户，通过对双方多年间诉讼案件的梳理，可知最初起诉时，周某君、赵某芬以借名买经济适用房为由，要求张某辉过户之案件的生效判决，已经过再审程序予以撤销，再审过程中，周某君、赵某芬变更了请求权基础，未再以借名买卖房屋为由要求过户，故本案并非重复起诉，法院应予审理。

关于购买A号房屋的性质，是情侣同居期间购买，共同共有，还是周某君、赵某芬借张某辉名义购买，依据现有生效判决书，确认A号房屋为二人共有，载明如需分割A号房屋，可另行解决；判决确认《住房过户协议书》有效，判决书确认《住房过户协议书》不存在解除事由，法院认为，A号房屋是在张某辉与周某君同居期间购买，同居期间财产共有是权利的表面、原始状态，张某辉出具《住房过户协议书》，确认A号房屋系使用其名义购买，待可以过户时，同意过户与周某君或者赵某芬，系通过出具借名买房过户协议书的方式，对共有期间购买房屋的性质为借名买房予以明确。

现经查本案A号房屋经济适用房买卖合同系2008年4月11日前签订，合同合法有效，房屋已取得产权证，符合过户条件，且双方借名买房关系发生在北京市限购政策出台前，双方不存在以借名买房方式规避限购政策的可能性，另周某君、赵某芬于2008年即已开始主张房屋权利，故其二人现虽无北京市购房资格，但不影响房屋过户至二人名下，因此法院对周某君、赵某芬要求将A号房屋过户至周某君、赵某芬名下之诉讼请求予以支持。

关于剩余购房款，因双方之间产生纠纷，房屋系使用张某辉名义购买，张某辉否认住房过户协议对其约束力，认为其对A号房屋享有权利，故付清全部房款，但依据本案对房屋系借名买房，应当过户的认定，周某君、赵某芬应于过户前付清全部购房款，将其未支付款项给付与张某辉。关于购房款数额，A号房屋共计支付首付款、贷款本息合计458714.08元，张某辉主张其父张某康2004年10月19日转账给付周某君的50000元为涉案房屋首付款的主张，依据不足，法院不予采信，涉案房屋首付款73244元应系周某君的母亲赵某芬出资；

2004年9月至2008年3月为张某辉、周某君同居期间，同居期间存在财产混同情形，故上述期间还贷77773元应视为双方共同还贷，周某君偿还数额为38886.5元，周某君、赵某芬称同居期间贷款均由周某君偿还，依据不足，法院不予采纳，周某君、赵某芬称张某辉自行还贷可能系感恩赠与，没有依据，法院不予采纳。

因此周某君、赵某芬共计支付购房款112130.5元，应将剩余346583.58元支付与张某辉，并支付合理期间资金占用利息。