房产律师——房屋登记人起诉占有人腾退案例

原告诉称

赵某佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告将占用原告位于北京市昌平区A号房屋中被告物品腾空，并将房屋返还原告；2.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：位于北京市昌平区A号房屋系原告单独所有，与他人无关。因原告一直与母亲居住在母亲家，故该房屋空置。2011年3月，被告提出暂时借用该房屋临时存放物品，考虑双方之间的亲属关系，原告同意被告临时借用。后原告因结婚需要实际居住该房屋，多次向被告提出归还房屋无果。原告无奈提起排除妨害诉讼，因被告以借名买房为由另案起诉原告合同纠纷，被判决驳回诉讼请求，待涉案房屋权属问题解决后另行起诉。在被告起诉原告合同纠纷案件开庭时，被告却以个人原因为由当庭撤回起诉。

综上所述，诉争房屋系原告单独所有，被告临时借用后却拒不归还，其行为已严重侵害了原告的合法权益。原告为维护权益提起排除妨害诉讼后，被告却另案起诉原告合同纠纷，继而又撤诉以达到拖延腾退诉争房屋的不当目的。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条，结合被告至今仍违法占用原告房屋拒不归还的现状，原告特提起本案诉讼，请求判如所请。

被告辩称

韦某云辩称，我方不同意对方要求返还房屋的诉讼请求，诉争房屋虽登记在赵某佳名下，但该房屋的款项均为被告韦某云支付。鉴于家庭亲属关系，双方在约定购房登记于赵某佳的时候没有形成书面协议，这也不违背当时家庭姐妹姨妈外甥女之间的亲情、信任。如果对方否认房屋代持的现状，就不能解释韦某云和赵某佳过去的经济往来关系。

法院查明

韦某云与韦某玲系姐妹关系，赵某佳系韦某玲之女。2009年S公司（出卖人）与赵某佳（买受人）签订《商品房预售合同》，约定买受人购买位于昌平区A号房屋，价款513225元，于签署本合同当日或之前，买受人向出卖人交付100%购房款，计513225元，包含定金20000元。2014年8月22日，该房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为赵某佳，共有情况为单独所有。

现涉案房屋现状为毛坯房，未进行装修，涉案房屋的房屋所有权证、购房合同、购房款发票、契税票等购房手续原件在赵某佳处。办理入住手续时的预售房屋面积确认书、业主验房表、入住通知书等材料由赵某佳持有，其中业主验房表中所留的电话为韦某云的手机号。韦某云称上述购房材料原在其母亲家中，是赵某佳乘其不备悄悄拿走的。

2009年8月27日赵某佳在银行账户，并于当日现存511690元。2009年8月28日，赵某佳的该账户刷卡支付房屋出卖人511690元。2009年8月27日，韦某玲从其名下某银行账户中取款四笔，金额共计713009.13元。另赵某佳提交了一张某银行存款凭条的照片打印件，虽不能完全看清，但可见金额为511690元，并签署了赵某佳的姓名。

关于韦某玲取款的款项来源，拆迁办于2009年3月发布拆迁通知，韦某玲为该拆迁项目的被拆迁人，并取得九十余万元的拆迁款。

2019年赵某佳起诉韦某云要求返还涉案房屋，该案件中韦某云提出其借用赵某佳名义购买房屋并已另行提起所有权确认之诉，经法院调整为合同纠纷的抗辩意见，本院出具判决书，认为双方就房屋权属问题存在争议，且韦某云已经就权属问题向法院起诉，待涉案房屋权属问题经生效判决认定后可另行起诉，判决驳回赵某佳的诉讼请求。

该案件审理过程中，韦某涛、韦某桂（分别为韦某云、韦某玲的弟、妹）作为证人出庭作证，韦某桂称：1.韦某玲的房屋拆迁分了涉案房屋，韦某云出租自己的住房，想把东西放在涉案房屋内；2.韦某云说放东西时韦某玲、韦某云、韦某涛、韦某桂以及四人的母亲都在场；3.涉案房屋是赵某佳购买的，是韦某玲用拆迁款给赵某佳买的；4.赵某佳要结婚让韦某云腾房，韦某云说不腾房，没有说权属问题。

韦某涛称：1.2011年韦某云说要在涉案房屋放东西，韦某玲就让放了，赵某佳要结婚找韦某云腾房，韦某云不同意，没有说房子是韦某云的；2.涉案房屋是韦某玲拆迁后买的，在母亲位于朝阳门的家中说的，在场的人有其本人、母亲、韦某玲、韦某云，不记得韦某桂和韦某云的爱人在不在场；3.房屋是赵某佳出资。该案判决后，韦某云就其起诉的合同纠纷申请撤诉，本院准予韦某云撤回起诉。

韦某云主张韦某玲转账给赵某佳40万元，其补齐剩下的113000元，于2009年8月27日和韦某玲一起到位于朝阳门外的某银行将113000元存入赵某佳的账户，存款时赵某佳未在场，40万元中有30万元是其向韦某玲的借款，有10万元是其垫钱给韦某玲购买家具和还贷款的3万元，并主张其通过归还位于二号房屋贷款的形式归还30万元借款。但韦某云无法提供113000元款项的取款记录等证明款项的来源。

另查，关于韦某云所述的位于二号房屋，韦某玲曾于2016年起诉周某娟（韦某云之女）合同纠纷至北京市海淀区人民法院，海淀区人民法院经审理认为韦某玲持有相关票据原件且能够说明提前清偿贷款的款项来源，而周某娟既未提供相应证据也无法说明提前清偿贷款的款项来源，同时未能提供充分证据推翻韦某玲持有相关票据原件的合理性，自2002年起韦某玲入住该房屋至今，周某娟主张的借住没有相应证据，鉴于双方的亲属关系，便于使用公积金而借名的理由具有一定的合理性，故认定双方存在借名购房合同关系，判决周某娟将二号房屋过户至韦某玲名下。

该判决生效后，周某娟申请再审，北京市第一中级人民法院出具裁定书，认为原判决并无不当，另2002年1月至2013年期间部分银行存根联均为复印件，不能单独作为认定案件事实的依据，且该证据不能证明原判处理错误，故驳回周某娟的再审申请。

本案中韦某云举证了银行业务凭证，部分有原件，部分为复印件。其中部分为周某娟、韦某云、韦某涛、韦某桂将现金存入周某娟账户，部分为韦某涛、韦某云从韦某云的账户中支取现金。此外，韦某云还举证了选房户型图、物业费收据、燃气卡、电卡复印件、涉案房屋钥匙、包装袋及电子门禁钥匙、智能电表使用说明书、新电卡换卡回执单拟证明由其进行房型选择、入住领取涉案房屋的钥匙并一直使用涉案房屋。

再查，韦某云举证的所谓借条，无签名；手书的办理房产证须备资料写明了办理地址、办理时间，需携带的材料等，韦某云主张韦某玲手书的上述材料是为了配合其选房、购房。赵某佳不认可借条是韦某玲所写，对于手书的办理房产证须备资料，赵某佳主张并非全部由韦某玲书写，仅有右侧和括号中的标注为韦某玲书写。

本案审理过程中，韦某云提出其与赵某佳之间存在借名买房合同关系，本院向其释明可以提出反诉，要求赵某佳履行借名买房合同，将涉案房屋过户，韦某云坚持不提出反诉，而是另行起诉所有权确认纠纷。

裁判结果

韦某云于本判决生效之日起15日内将其在北京市昌平区A号房屋内的物品腾空，并将房屋返还赵某佳。

法院查明

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中赵某佳为涉案房屋登记的房屋所有权人，韦某云占有涉案房屋，赵某佳提出返还，应审查韦某云对涉案房屋的占有是有权占有还是无权占有。韦某云提出其与赵某佳之间存在借名买房关系，故本案的争议焦点为双方之间是否存在借名买房合同关系。

当事人对自己的主张有责任提供证据证明。韦某云主张其与赵某佳形成借名买房合同关系，应由韦某云承担证明借名买房合同关系存在的举证责任。首先从购房款的出资来看，韦某云主张韦某玲转账给赵某佳400000元，其补齐剩下的113000元，于2009年8月27日和韦某玲一起到位于朝阳门外的某银行将113000元存入赵某佳账户，存款时赵某佳未在场，400000元中有300000元是其向韦某玲的借款，有100000元是其垫钱给韦某玲购买家具和还贷款的30000元，并主张其通过归还位于二号房屋贷款的形式归还300000元借款。

但根据庭审查明的事实，2009年8月27日韦某玲从其名下某银行账户中取款七十余万元，当日赵某佳在某银行的账户，并于当日现存511690元，并非韦某云所述转账400000元其又补齐剩下的113000元，赵某佳的账户并无单独一笔113000元的存款记录和400000元的转账记录，对于韦某云所称的其垫款100000元给韦某玲购买物品，亦无任何证据能够证明，对于韦某云所称向韦某玲借款300000元并通过归还二号房屋贷款的方式归还300000元，无任何证据能够证明韦某云和韦某玲达成了借款的合意，韦某云举证的所谓借条上无签名，所称的“以归还二号房屋贷款的方式归还贷款”，其中部分为韦某桂、韦某涛办理，在另案审理过程中，韦某桂、韦某涛已作证称涉案房屋是韦某玲以其拆迁款为赵某佳购买，因此没有证据证明韦某云就购买涉案房屋进行了出资。

其次，从对购房手续的持有来看，涉案房屋的房屋所有权证、购房合同、发票等购房手续的原件均有赵某佳持有，韦某云称上述购房材料原在其母亲家中，是赵某佳乘其不备悄悄拿走的，但并未举证证明，故法院对其该项主张不予采信。其中业主验房表中所留的电话为韦某云的手机号也不能直接得出购房手续原件原由韦某云持有以及赵某佳配合其买房这一结论，手书的办理房产证须备资料无法确认是为办理涉案房屋手续所写，因此无法证明赵某佳、韦某玲配合韦某云办理涉案房屋的购房手续。

再次，涉案房屋交付后，并未进行装修，现状为毛坯房，韦某云也并未在此居住生活，仅有物品存放与此处，与韦某桂、韦某涛在另案中的证言所述韦某云借用涉案房屋存放物品的陈述相符。

根据以上理由，不能认定双方之间存在借名买房关系，韦某云的抗辩意见不能成立。赵某佳要求韦某云返还涉案房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。

关于韦某云所提出的所有权确认之诉，此前双方就涉案房屋的纠纷已经起诉，因韦某云提起另案之诉，赵某佳的诉讼请求被驳回，但此后韦某云撤诉，双方的纠纷未解决且形成僵局，现赵某佳再次起诉，为减少当事人的诉累，法院也向韦某云释明可以提出反诉要求赵某佳办理房屋过户手续，但韦某云坚持不提出反诉，但就其主张的借名买房关系是否成立本案仍应进行审查并作出裁判，且韦某云抗辩的借名买房系合同关系，而非所有权确认，故其所提出的“应等待所有权确认案件的结果再进行审理”的主张法院不予采信。