房产纠纷律师——房屋登记人与居住人不一致属于借住还是借名买房法院如何判断

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告齐某福、孙某玲向本院提出诉讼请求：1、被告将位于北京市丰台区一号房屋过户给原告；2、诉讼费由被告承担。

事实和理由：齐某福和孙某玲系夫妻关系，赵某娟和孙某刚系夫妻关系，孙某玲和孙某刚系兄妹关系。2003年，被告通过拆迁获得多套购房指标，因双方系亲属关系，被告动员原告购买位于北京市丰台区一号的房屋（以下简称“案涉房屋”），2003年10月10日，原告以被告的名义向开发商交纳了全部购房款257849.27元，并于当日领取了房屋钥匙。随后原告对房屋进行了装修并入住，一直居住至今。2004年6月30日，该房的房产证书办理完毕，原告得知后，多次催促被告办理过户，但被告总是以各种理由拖延，至今不予配合，不予办理房屋过户手续。故原告诉至法院。

被告辩称

被告赵某娟、孙某刚辩称，不同意原告全部诉讼请求。原被告之间不存在借名买房事实，而是基于兄妹情义，被告将涉案房屋借给原告居住，双方没有书面或口头约定借名买房事实，因此原告主张的借名买房事实不存在。本案事实是2003年拆迁，拆迁人按照政策撤旧置新，2003年6月17日二被告选择置换涉案房屋，且拆迁时原平房是被告家庭共同财产，安置房也是三人的共同财产，协议写明安置人口3人，至今房屋没有分割，赵某娟及何超不知道原告主张的借名买房事宜，只是听孙某刚说借给原告居住，待其房屋拆迁后返还或置换。涉案房屋是经适房，房款251608.5元全部由被告赵某娟支付，因此涉案房屋是被告出资，不存在原告主张的出资是向被告借款，赵某娟表示是自己支付的房款，与原告无关，且被告取得房屋所有权证书。

借给原告居住的原因是原告平房尚未拆迁，与公婆前后院居住，原告孙某玲婆媳关系不融洽，想和婆婆分开住，但是没有其他房屋居住，孙某刚基于情义，借给原告居住，原告没有资金和指标购买房屋。当时说好了等原告自有房屋拆迁后应退还房屋或用其自己的房屋置换，但是原告自有房屋拆迁后名下获得2套拆迁安置房后拒绝腾退，房屋来源是被告平房拆迁安置获得，因此涉案房屋应该是被告所有。

原告主张的借名买房不成立，按照常理，借名买房应由原告出资办理手续，且房屋购买手续应由借名人持有，本案中原告不持有房屋购买的文件，均由赵某娟持有，办理房屋买卖、房屋安置、手续皆由赵某娟办理，相关证件由赵某娟持有。赵某娟自始至终认为房屋借住给原告，不存在赵某娟认可双方存在借名买房的事实，原告没有征求过赵某娟的意见。

原告没有证据证明双方存在书面或口头的买房协议，证人表示是2015年后听原告陈述的，属于传来证据；原告提交的录音，孙某刚没有表示双方存在借名买房关系，是借住使用；借名买房中，不存在购买7年后的取现是其出资。关于录音，原告故意对孙某玲及孙某刚的录音错误截取，我方提交了校对表，可以看出，录音是基于被告不知情的情况下，我方基于亲情希望解决问题，都是原告在自言自语，引导被告。按照原告逻辑，谈话中孙某刚多次表示要出售房屋，孙某玲表示没有能力购买涉案房屋，与原告主张的借名买房相矛盾，可以看出双方谈话是基于孙某刚所有权人的基础，因此，结合原告录音，我方认为原告有意利用孙某刚调解的事情，作为借名买房的证据是不能成立的。

法院查明

赵某娟与孙某刚为夫妻关系。2003年6月17日，北京市丰台区S村村民委员会（拆迁人、甲方）与孙某刚（被拆迁人、乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁安置补偿协议》，实际居住人口3人，分别是户主：孙某刚；之妻：赵某娟；之子：何超。被拆迁房屋补偿款共计1053669元；拆迁补助费共计26582元；甲方应当在乙方腾空原住房并交甲方后5日内，将所余款项1080251元向被拆迁人开具领款凭证。

2003年8月5日北京D公司出具收据一张，载明今收到孙某刚交来一号房定金1000元，交款人处显示为孙某刚。2003年10月10日，北京D公司（拆迁单位、甲方）与孙某刚（被拆迁户、乙方）签订《拆迁补偿及置换新村住宅协议书》，载明乙方自愿选择甲方一号房屋。当日，赵某娟名下账户向北京D公司支付购房款、物业费、公共维修基金等共计256849.57元。

2004年6月30日，孙某刚取得北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的房屋所有权证书，登记房屋所有权人：孙某刚；产别：私产。2019年5月16日，一号房屋产权证变更权利人为孙某刚、赵某娟；共有情况：共同共有；权利性质：按经济适用住房管理；用途：住宅。

关于一号房屋的房款支付情况，庭审中双方均认可房款是由赵某娟向开发商支付。齐某福、孙某玲认为该房款由其支付，房款的构成为2003年10月8日何某向赵某娟转账150000元，剩余十万余元为向孙某刚、赵某娟借款，且该笔借款齐某福、孙某玲已于2010年取款200000元，以现金方式返还孙某刚、赵某娟。

对此，齐某福、孙某玲提交银行信汇凭证及银行交易对手信息并申请证人何某出庭作证。何某出庭作证称其支付给赵某娟的150000元为孙某玲向其借款购买一号房屋的，孙某刚借给孙某玲100000元买房。2010年其陪同齐某福、孙某玲返还孙某刚、赵某娟200000元。对于孙某玲与孙某刚之间购买一号房屋的事情，何某称开始不知道写的谁的名字，到2016年左右双方发生纠纷才知道，孙某刚说的过户的事也是那时候知道的。

孙某刚、赵某娟不认可何某证言，认为其对买房过程不清楚，之后是听说的，与本案有利害关系，因此证言不足以采信。孙某刚、赵某娟认可其他证据真实性，认可收到何某转款150000元，但不认为与本案有关；认为银行交易对手信息只能证明齐某福取款200000元，不能证明其将该现金交付孙某刚、赵某娟，不认可该笔款项与本案购房款有关，亦不认可收到齐某福、孙某玲支付的200000元。

庭审中，齐某福、孙某玲与赵某娟、孙某刚均认可一号房屋由齐某福、孙某玲居住使用，一号房屋的购房合同等相关资料的原件在赵某娟、孙某刚处。

关于双方是否形成借名买房的合意，齐某福、孙某玲提交2018年9月24日录音，用于证明孙某刚认可双方借名买房的事实，对于该证据，赵某娟、孙某刚认可真实性，但不能证明双方有借名买房的合意。

裁判结果

驳回原告齐某福、孙某玲的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。本案中，根据本案查明事实，一号房屋虽由齐某福、孙某玲居住使用，但该房屋购房合同等相关资料的原件均在赵某娟、孙某刚处。齐某福、孙某玲认为一号房屋购房款实际由其支付，其中有十万元为赵某娟、孙某刚出借，但赵某娟、孙某刚对此不予认可，齐某福、孙某玲亦未提交充分证据予以证明。

齐某福、孙某玲提交录音等证据用于证明其与赵某娟、孙某刚达成借名买房的合意，但根据该录音证据显示，孙某刚多次表示双方之前协商的前提是孙某玲拆迁后拿其拆迁指标给孙某刚一套房，孙某玲并未对此表示明确的反对，因此关于双方之间形成借名买房合意的证据并不充分。综上，齐某福、孙某玲未提交充分证据证明其与赵某娟、孙某刚之间形成借名买房的合同关系，故其要求赵某娟、孙某刚将位于北京市丰台区一号房屋过户给齐某福、孙某玲的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。