房产合同律师——出售二手房时对于正在使用地下室未明确约定后地下室被收走是否需要赔偿

原告诉称

赵某辉、张某艳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令郭某权、林某芳返还我购房款292944.7元及资金占用利息，截止2021年3月31日为65226.6元，三被告承担连带责任；2.中介公司退还我中介费8954.28元；3.由被告承担本案诉讼费。

事实与理由：2017年2月20日，我们与郭某权、林某芳签订《房屋买卖合同》，约定我们购买郭某权、林某芳位于北京市海淀区一号房屋，房屋总价款为1036万元；双方还对成交方式、税费承担等事项进行了约定。中介公司为我们双方本次房屋买卖合同的居间方，三方于2017年2月20日签订《居间服务合同》，我们向中介公司支付了居间代理费227920元，居间保障费31080元。

需要说明的是，上述合同签订的价格包含有一间地下室，合同签订前郭某权、林某芳在中介公司的官方网站上登记的房源信息中也明确载明：此房售价包含自有的1间地下室面积为16平方米左右。无论是郭某权、林某芳，还是中介公司在向我们介绍房屋信息时均着重强调了该地下室的存在，这也是我们最终决定以合同价购买该房屋的最重要原因之一。

按照当时的市场价，如无地下室的同类房源的单价每平米低2000元左右。但实际情况是该地下室为郭某权、林某芳在未经物业同意、未签订任何买卖或租赁协议的情况下，擅自撬锁换锁、强行侵占所得，该地下室的实际所有权人为周某鑫，郭某权、林某芳实际上对该地下室并无任何所有权或使用权。

该地下室在物业协调下，现已于2020年11月28日由周某鑫收回。我们因家中杂物较多，现因无地下室可用，给我们的正常生活造成了极大不便。我们认为，郭某权、林某芳刻意隐瞒真实情况，将存在权属瑕疵的房屋出售，其行为涉嫌合同欺诈并构成违约。现我们要求郭某权、林某芳按照该房屋无地下室情况下的实际市场价值将差额部分退还给我们的诉求合理、合法。中介公司作为居间方，在收取25万元巨额中介费的同时，应对房屋的权属情况及其他房源信息尽到审慎的核实义务。

现因中介公司未尽到上述义务导致我们权益受损，中介公司的行为存在重大且明显的过错，理应对郭某权、林某芳的退款承担连带责任。若因中介公司收取的中介费是按照房屋成交价的固定比例收取，现房屋的实际成交价降低，中介公司理应将对应比例的居间费差额部分退还给我们。因多次协商未达成一致，故我们诉至法院。

被告辩称

郭某权、林某芳辩称：关于地下室，我们在入住时地下室就是打开的，为此我们跟物业确认过，物业说可以随意用。2016年工商局来核查，我们用的两间，其中一间是工商局的，我们退还了，涉诉地下室工商局说不是他们的，所以我们就继续用。我们的自荐是在网站上写的信息，因为字数限制，所以写不全。很多人来看房，赵某辉、张某艳是其中一拨，我们已经告知了赵某辉、张某艳地下室是临时用的，没有产权。

当时就因为没有地下室所以房款还降价了。故在合同中没有写地下室的约定。我们已经尽力告知义务。在买卖合同中没有写地下室，售房款就不包含地下室，所有交接的物品都在合同和附件体现了，地下室没有包含在内。家具的事情与本案无关。赵某辉、张某艳证据中其他房屋价格在本案中不具有合理性，二手房一房一价。本案是合同纠纷，我们要依据合同为准。故我们请求法院驳回赵某辉、张某艳的诉讼请求。

中介公司辩称：首先，赵某辉、张某艳起诉我公司，因与房屋买卖并非同一法律关系，而与我公司是居间关系，故不同意合并审理。第二、我公司已经尽了居间义务，合同已经完成，完成了居间服务。第三、我公司并没有向买卖双方提供涉及地下室的居间服务，我公司网站自荐是业主个人行为，我公司不能掌控。

第四、赵某辉、张某艳在居住四年中发现地下室权属问题，我公司更不能了解地下室状态，我公司仅是依据郭某权、林某芳提供的房产证信息发布的房源信息，我公司不存在过错。故我公司请求法院驳回赵某辉、张某艳的诉讼请求。

法院查明

2017年2月20日，出卖人（郭某权、林某芳）与买受人（赵某辉、张某艳）经中介公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人出售海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），双方协商一致，房屋成交价格为339万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为697万元。

双方与中介公司签订有《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定由赵某辉、张某艳向中介公司支付居间代理费227920元。上述合同签订后，赵某辉、张某艳支付了房屋价款及居间代理费，一号房屋亦已过户至赵某辉、张某艳名下。2017年10月1日，郭某权、林某芳将一号房屋交付给赵某辉、张某艳，交接时一并交付A号地下室（以下简称A号地下室）。2020年11月28日，赵某辉、张某艳将A号地下室交还权利人周某鑫。

现双方关于地下室产生争议。赵某辉、张某艳认为，卖方郭某权、林某芳在签订合同时告知了地下室没有产权，但可以长期使用，正因为如此，此套房屋交易价格比同小区同户型价格要高。郭某权、林某芳并不认可，并没有承诺地下室的长期使用，其出售的三居室价格是小区中报价最低的；正因为没有承诺地下室的长期使用，所以才没有写入房屋买卖合同中。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

赵某辉、张某艳提供中介公司宣传页截图、光盘、成交价截图、地下室照片；以及关于清理地下室的通知，证明在买卖交易过程中，卖方郭某权、林某芳告知买方因房屋所在小区为工商局定向的经济适用房，该地下室为房屋配套；本房屋单元内，有问题的地下室已经被工商局贴了封条；买方强调是自有地下室，使用多年，才在房间内安装了储物架；在中介官网上有明确说明，使买方相信均为真实。

中介公司宣传页中房主自荐内容如下：“..……此房售价包含自有的1间地下室面积为16平米左右..”……还赠送16平地下室当储物间”。中介公司宣传页中房源基本信息亦注明了房源所示“房屋用途、交易权属、建成年代、产权年限、建筑结构”仅供参考，购房时请以房本信息为准。

郭某权、林某芳对于自荐无异议，表示仅为广告，因为字数限制，无法再行修改补充，且中介公司已说明最终以合同约定为准。中介公司表示自荐系业主自行填写，与公司无关，且应以最终成交合同为准。本院确认赵某辉、张某艳提供证据的真实性，证明效力另行论述。

郭某权、林某芳陈述双方在谈判时，已告知买方地下室没有产权、没有租赁，只能先使用，并提供五份补充协议及家具家电清单，证明签订合同时就交付家具、桌椅等细节均予以了详细约定，但并没有包括地下室。

赵某辉、张某艳对于证据的真实性认可，与争议焦点没有关联；家具当时说是包括全部家具，签订合同时由于无法清点所以就写了少量家具，到交房时，卖方说只能提供合同上的一部分家具，不能提供其他，后经中介公司协商，所以才有了家具清单，当时没说地下室的事情。本院确认郭某权、林某芳提供证据的真实性。

裁判结果

驳回赵某辉、张某艳的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

郭某权、林某芳与赵某辉、张某艳签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，双方均已履行合同。现赵某辉、张某艳以房屋售价中包含A号地下室16平方米面积，在地下室被收回后，主张按照一号房屋无地下室情况的市场价值予以退还差额。故本案争议在于双方就A号地下室的使用有无约定，是否构成影响房屋价款的重要因素。

因郭某权、林某芳以及中介公司对此均予以否认，故赵某辉、张某艳对其所述负有举证义务证明。诉讼中，赵某辉、张某艳提供的中介公司房源介绍，该介绍中出卖人郭某权、林某芳表示房屋售价含16平方米地下室。郭某权、林某芳对于房源介绍不持异议，但认为并未就地下室的使用列入合同之中。关于房源介绍的性质，应属要约邀请，即郭某权、林某芳向大众发出的房屋情况介绍，希望他人引起注意，并与其近一步协商房屋买卖的具体环节。但该房源介绍的内容对双方并无约束力；具体房屋买卖内容仍需双方协商确定。

诉讼中赵某辉、张某艳亦认可在买卖合同签订之前知晓A号地下室无产权且没有手续。在此情况下，如若郭某权、林某芳承诺赵某辉、张某艳对地下室享有永久使用权，则双方必将这一影响房屋价款的重要事宜写入协议。事实上，双方在房屋买卖合同中或补充协议中对于A号地下室并无约定，赵某辉、张某艳亦未提供其他证据予以证明郭某权、林某芳承诺其永久使用A号地下室，故赵某辉、张某艳在地下室收回后起诉要求郭某权、林某芳返还售房款，法院认为售房款中并不包含地下室面积，赵某辉、张某艳的诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。

中介公司在居间过程中亦无过错，无欺诈情节，故赵某辉、张某艳主张由中介公司退还中介费，亦无依据，法院不予支持。