房产合同律师——债务人将名下房屋赠与子女，债权人起诉撤销案例

原告诉称

周某兰向本院提出诉讼请求，要求判令：撤销吴某霖与吴某杰对云南省一、二号房屋的转让行为，恢复登记至吴某霖名下。

事实与理由：2016年被告吴某霖向周某兰借款200万元，到期还款日为2018年，到期本金为3675400元，利息为1372695元。因吴某霖不履行还款责任，周某兰遂于2020年向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起民事诉讼，并同时申请保全涉案财产。海淀法院于2020年5月29日立案，并作出裁定书，但经海淀法院执行保全发现，吴某霖已将涉案房屋已于2019年转让其子吴某杰。吴某霖在未偿还周某兰巨额借款及利息的情况下，将房屋转让给其子，明显是恶意转让。

吴某霖的转让行为发生在与周某兰签订借款协议之后，其目的是通过转让财产从而减少清偿债务的责任，实质上是无偿或低价转让财产的行为，致使吴某霖自有财产减损，以达到逃避债务的目的，损害了周某兰的利益，致使周某兰的债权无法实现，应予撤销。故周某兰诉至法院。

被告辩称

吴某霖辩称：不同意周某兰的诉讼请求。1．周某兰对吴某霖不享有债权。吴某霖“借”的名义帮大家投资。已经和周某兰说明投资有风险，为了避免非法集资的嫌疑，是以吴某霖“借”的名义帮助投资。周某兰当时非常明白。周某兰诉讼说2018年协议到期时吴某霖不履行还款责任，在2020年4月1日向海淀法院提起诉讼，根本不是事实。

2．2017年吴某霖和朋友一起去瑞丽看了W公司（以下简称W公司）的房，感觉房号、环境好、价格较便宜，买这两套房需几百万，吴某霖没那么多钱，于是就告诉儿子吴某杰，房子是吴某杰出资购买的。

吴某杰述称：不同意周某兰的诉讼请求。涉案房产原本就是吴某杰的款项购买，涉案房产所有费用都是吴某杰在缴纳，涉案房产一直是吴某杰在使用，吴某霖没有使用过。

法院查明

一、关于周某兰和吴某霖之间的债权债务关系

2020年7月1日，周某兰将吴某霖诉至海淀法院，要求判令吴某霖归还本金200万元并支付利息。2021年5月13日，海淀法院作出判决书，查明以下事实：2016年1月13日，吴某霖与周某兰签订《借款协议书》，约定吴某霖向周某兰借款100万元。借款期限为半年。带起连本带利归还。借款利息按月4%计。后双方针对该笔借款多次续签《借款协议书》。2016年2月6日，吴某霖与周某兰签订《借款协议书》，约定吴某霖向周某兰借款100万元。借款期限为半年。到期连本带利归还。借款利息按月4%计。后双方针对该笔借款多次续签《借款协议书》。2016年1月12日，周某兰向吴某霖转账100万元。2016年2月5日，周某兰向吴某霖转账30万元，该判决同时认定周某兰已将2014年3月27日转给陈某辉的30万元及另外转的16万元的借款本息重新确认为借款本金70万元。

海淀法院结合查明事实最终判决吴某霖于判决生效后十日内偿还周某兰借款本金176万元及利息，驳回了周某兰的其他诉讼请求。吴某霖不服判决，向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提起上诉，一中院驳回了吴某霖的上诉，维持原判。上述判决其他内容与本案争议焦点无关，本院不在此逐一列明。

二、关于吴某霖和吴某杰之间就涉案房产变更登记的相关事实

吴某霖和吴某杰系父子关系。

吴某霖于2017年6月9日向W公司支付购房定金2万元，于2017年6月14日向W公司支付995681．60元；于2017年12月7日向W公司支付31265．67元，于2018年5月18日向W公司支付2560105元。后，云南省一、二号房屋登记至吴某霖名下。2019年11月29日，涉案房产所有权人变更为吴某杰。庭审中，吴某霖、吴某杰均主张涉案房产初始即应登记在吴某杰名下，双方只是通过办理赠与手续进行更名。

三、与本案相关的其他事实

周某兰将吴某霖诉至海淀法院后，申请法院对吴某霖名下的涉案房产进行查封，海淀法院于2020年5月29日作出裁定书，裁定查封、扣押或冻结吴某霖名下价值455万元的财产，并向当地部门出具了协助执行通知书，在送达回证注明：该两宗房产于2019年11月29日过户到吴某杰名下。

裁判结果

一、撤销被告吴某霖将位于云南省一号二号房屋赠与第三人吴某杰的行为；

二、被告吴某霖、第三人吴某杰将上述不动产所有权属恢复原状，即将第三人吴某杰名下的涉案房产变更为被告吴某霖所有。

房产律师靳双权点评

法律规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。可见，债权人撤销权制度的立法目的，在于恢复债务人的责任财产，使债务人的责任财产维持在适当状态，以保障债权人的债权得以实现。债权人撤销权的行使要件包括以下三个方面。1．债权人对债务人享有合法有效的债权；2．债务人实施了有害债权的行为；3．债务人与第三人有偿转让时主观上具有恶意。

结合本案查明情况，生效判决已确认周某兰享有对吴某霖的合法有效债权，吴某霖作为债务人，在未清偿周某兰相应借款本息之前，以赠与方式处分财产的行为必然会影响到周某兰债权的实现。故周某兰对吴某霖所为的危害其债权实现的行为有权行使债权人撤销权。吴某霖、吴某杰主张涉案房产系吴某杰财产，原本即应登记在吴某杰名下，但就其所述登记错误一事，吴某霖、吴某杰未向法院提交相应证据予以证明，故法院对吴某霖、吴某杰的相应抗辩意见和陈述意见，不予采信。

依照法律规定，债务人、第三人若以无偿行为损害债权，仅要求具备客观要件即可发生撤销权。吴某霖将涉案房产份额无偿赠与吴某杰的行为属于周某兰撤销权行使范围。法院对周某兰要求撤销吴某霖与吴某杰之间关于涉案房产的赠与行为的相应诉讼请求，予以支持。