房产买卖律师——公司出资购房登记法人名下房屋归属纠纷

原告诉称

A公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告之间存在借名购买《商品房买卖合同》项下北京市丰台区某处商业用房二层、三层房屋的关系；2.确认原、被告之间借名购房事实有效；3.判决诉讼费由被告承担。

事实和理由：2003年11月，原告与第三人w公司达成合意，由原告购买北京市丰台区某处住宅及配套商业。为办理按揭贷款，原告分别指定员工以员工个人名义与第三人签订《商品房买卖合同》，具体为：以原告副总经理赵某杰的名义与w公司签订了《商品房买卖合同》，购买北京市丰台区某处商业用房一层房屋；以原告原法定代表人秦某兰及员工赵某刚名义与w公司签订了《商品房买卖合同》，购买北京市丰台区某处商业用房二层、三层房屋；以原告会计赵某辉的名义与w公司签订了《商品房买卖合同》购买F号附属楼；以原告业务经理周某建的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》购买S号附属楼。

上述商品房买卖合同签订后，原告即按照合同约定向第三人支付了全部首付款，并偿还了银行按揭贷款，而这些员工个人未支付任何款项。以上全部事实，二被告在以往的纠纷案件中均是明确认可的。现借名买房人秦某兰多次以实际购房人名义擅自发布不实言论，散布虚假信息，对原告公司正常经营管理造成重大负面影响。特别向法院说明的是，原告与另一名义人赵某辉曾就F号楼附属楼的权属问题产生纠纷并诉至法院，经一审、二审、发回重审、二次二审，最终法院确认原告为上述房屋的实际购买人，原告与赵某辉之间存在借名买房的关系。而本案所涉房屋与F号楼附属楼系同批、同时、同步办理的“借名买房”，情节基本一样，只是名义人和按揭银行有所差异。鉴于以上事实，原告提起本次诉讼，请求贵院依法支持原告诉求。

被告辩称

秦某兰辩称：请求法院驳回A公司的全部诉讼请求。理由如下：秦某兰与A公司不存在合同纠纷及借名买房的事实。A公司多次立案，多次撤诉属恶意诉讼。涉案房屋是秦某兰向w公司购买的，签订了购房认购书及购房合同。秦某兰借用赵某杰名义购买了涉案房屋一层，并向光大银行办理了银行按揭手续；借用赵某刚名义购买了涉案房屋二、三层10%份额部分，办理了银行按揭手续同时向w公司支付了购房定金、房款。银行按揭还款均由秦某兰缴纳。以上事实有生效文书佐证。

赵某刚未答辩。

w公司述称：我公司认可A公司为涉案房屋的购买人，同意原告的诉讼请求。2003年8月，w公司与北京X公司法人代表秦某兰洽谈购买商业用房及附属房一事。因银行融资必须以个人名义贷款，故北京X公司指定由秦某兰、赵某刚购买商业用房二、三层，并以个人名义向银行办理贷款，我公司提供阶段性担保。后经过市场调研，开办保健品市场难度较大，北京X公司决定重新办理营业执照，购买方变更成A公司。

法院查明

2003年9月12日，北京X公司、北京亮驿皮具A公司出具《购置商业用房、银行按揭贷款具体工作安排》，记载：一、由秦某兰（法人代表）负责全面工作。二、由苗某（律师）负责购买丰台区某底商一至三层及附属楼，向某银行进行融资贷款及法律咨询工作。三、根据有关规定公司不能做银行按揭业务，特定以个人名义进行按揭贷款并签订授权委托书。安排如下：......秦某兰、赵某刚（二、三层）某银行......四、财务统一负责、管理及保存房屋购买合同及银行按揭贷款合同，同时每月负责银行还贷及保存还贷凭证及相关证件，并支付市场运作中发生的各项费用。该工作安排下方盖有秦某兰、赵某刚人名章。

2003年10月20，秦某兰、赵某刚、赵某杰、周某建、赵某辉、财务、办公室、苗某律师在洽谈，作出如下《决议》:一、终止北京X公司的运作，全面启动筹划北京A公司各项工作......二、确定房产属北京A公司所有。三、秦某兰、赵某杰、赵某刚、周某建、赵某辉实为名义买受人。由北京A公司统一负责归还名义买受人的银行按揭月供及相关费用，银行卡及相关还款凭证均由A公司财务统一归档管理。A公司承担对外债权债务，发生纠纷与名义买受人无关，不承担法律责任......该决议下方签发人处盖有秦某兰人名章。

2003年11月1日，w公司（出卖人）与秦某兰、赵某刚（买受人）签订《商品房买卖合同》，秦某兰、赵某刚购买丰台区某住宅及配套商业设施。该商品房建筑面积5214.49平方米，其中二层建筑面积2604平米，总金额3437.28万元。三层建筑面积2610.49平米，总金额3080.3782万元。二、三层总价6517.6582万元。秦某兰、赵某刚采取银行按揭方式购买，首付3317.6582万元，余款3200万元办理银行按揭贷款。2004年5月11日，因秦某兰、赵某刚对房屋的功能定位发生变化，要求对原设计的装饰标准、设备、设施进行改进，双方签订《补充协议书》，购买的商品房实际成交价变为4869.1546万元。

2003年12月30日，秦某兰、赵某刚（甲方、借款人、抵押人）与北京市丰台区某银行（乙方、贷款人、抵押权人）、w公司（丙方、保证人、即开发商或售房单位）签订《个人住房借款合同》，贷款3200万元。w公司为秦某兰、赵某刚向北京市丰台区某银行提供阶段性担保。

2004年1月5日，秦某兰、赵某刚分别出具《声明》，记载：购买的北京市丰台区某商业用房二、三层以我个人名义（秦某兰、赵某刚）向银行申请按揭贷款一事声明如下：一、购买的商业用房属北京A公司。二、以我个人名义签署的购房合同申请的银行按揭贷款是为A公司筹集资金，个人不负担银行还贷（月供还贷）及任何费用。三、发生任何纠纷均与个人无关，不承担任何法律责任。《声明》下方分别盖有秦某兰、赵某刚人名章。

自2005年6月，秦某兰、赵某刚出现逾期偿还贷款情形，北京市丰台区某银行将秦某兰、赵某刚、w公司诉至法院，要求偿还贷款本息及产生的复利、违约金，要求秦某兰、赵某刚提前偿还未到期本金，要求w公司对上述诉讼请求承担连带责任。北京市第二中级人民法院作出判决书，认定北京某银行与秦某兰、赵某刚、w公司签订的个人住房借款合同有效，秦某兰、赵某刚偿还2006年1月25日前的到期借款本金及利息2496734.86元，并支付复利及违约金，秦某兰、赵某刚偿还26802199.13元，w公司承担连带清偿责任。后在执行过程中w公司的贷款保证金被划扣，连带承担了秦某兰、赵某刚逾期归还贷款的法律责任。

2009年9月，w公司起诉秦某兰、赵某刚房屋买卖合同纠纷，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》《贷款担保协议》，本院判决解除w公司与秦某兰、赵某刚于2003年11月1日签订的《商品房买卖合同》及2004年5月11日签订的《补充协议书》，判决解除w公司与秦某兰、赵某刚于2003年11月27日签订的《贷款担保协议》。

秦某兰、赵某刚不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院。在上诉过程中，秦某兰、赵某刚表示涉案房屋实际系由A公司购买，但指定以其名义签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款。2011年3月18日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第01246号民事判决书，撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第24241号民事判决，并驳回w公司的诉讼请求。

另，秦某兰、赵某刚在各方其他案件诉讼过程中，均有涉案房屋系实际由A公司购买，但指定以其名义签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款的表述。

另，北京A公司成立于2003年12月，秦某兰自2003年12月至2015年2月系该公司法定代表人。

裁判结果

确认北京大红门A公司有限责任公司与秦某兰、赵某刚之间存在借名购买《商品房买卖合同》项下北京市丰台区某处商业用房二层、三层房屋的关系，借名购房事实有效。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于A公司与秦某兰、赵某刚之间是否存在借名买房关系，借名买房事实是否有效。根据《购置商业用房、银行按揭贷款具体工作安排》、《决议》、《声明》以及秦某兰、赵某刚在其他案件诉讼过程中形成的笔录，均能够认定A公司与秦某兰、赵某刚之间存在借名买房关系。秦某兰作为时任A公司的法定代表人，称其在其他诉讼过程中称涉案房屋系A公司购买是表述错误的辩解法院不予采信。

故对原告要求确认原、被告之间存在借名买房关系，借名购房事实有效的诉讼请求，法院予以支持。最后，虽然生效判决确认w公司与秦某兰、赵某刚之间的《商品房买卖合同》有效以及借款合同相对方为秦某兰、赵某刚与w公司等内容，但并不影响法院认定秦某兰、赵某刚与A公司之间存在借名买房关系。