房产买卖律师——房屋登记人出售房屋买受人发现房屋为其与亲属共有能否要求解除合同

原告诉称

原告（反诉被告）郑某鹏向本院提出诉讼请求：1、要求解除郑某鹏与刘某皓之间的《北京市存量房买卖合同》，郑某鹏、刘某皓、中介公司之间的《补充协议》、《变更协议书》、《居间服务合同》，郑某鹏、刘某皓、赵某歌、中介公司之间的《变更买受方协议》，郑某鹏、刘某皓、M公司之间的《房屋交易保障服务合同》；

2、要求刘某皓支付违约金110万元；3、要求刘某皓协议郑某鹏办理北京市东城区一号房屋撤销网签登记手续。

事实与理由：2019年3月9日，郑某鹏（出卖人）与赵某歌（买受人）订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑某鹏将其所有的北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售给赵某歌，房屋成交价475万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价75万元，合计550万元：买受人向出卖人支付定金30万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。

同日，郑某鹏作为出卖方、赵某歌作为买受方、中介公司作为居间方签订《居间服务合同》，约定买卖双方共同委托中介公司作为交易居间人，提供居间服务。居间费用12.1万元，由赵某歌承担。同日，郑某鹏作为甲方、赵某歌作为乙方、M公司作为丙方（服务方)，签订《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方委托丙方办理本案涉案合同后续交易事宜，丙方的保障服务费为2.2万元，由乙方赵某歌承担。

同日，郑某鹏作为甲方（出卖方)、赵某歌作为乙方（买受方)、中介公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为550万元；乙方于2019年3月9日支付第一笔定金5万元，于2019年3月23日支付第二笔定金5万元，于2019年4月20日支付第三笔定金20万元；乙方于2019年9月10日前（含当日）将第一笔首付款人民币318万元（不包含前期支付全部定金）支付甲方；余款乙方申请购房贷款；乙方逾期付款超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方有权解除房屋买卖合同。

因赵某歌个人无法自行将房屋出售导致无法支付房价款的原因，要求变更买受人和变更部分合同条款。2019年9月9日，郑某鹏作为甲方（出售方)、赵某歌作为乙方（买受方)、中介公司作为丙方（居间方）签订《变更协议书》，约定将原《补充协议》“乙方于2019年9月10日前（含当日）将第一笔首付款人民币318万元（不包含前期支付全部定金）支付甲方”变更为“乙方于2019年9月26日前（含当日）将第一笔首付款人民币200万元支付甲方”，……，其他事宜均按照原协议约定继续履行。

当日，郑某鹏作为甲方（出售方)、赵某歌作为乙方（原买受方)、中介公司作为丙方（居间方)、刘某皓作为丁方（新买受方）签订《变更买受方协议书》，各方协商一致约定，将前述《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《补充协议》项下赵某歌的权利义务全部转移给刘某皓。

关于合同履行情况，2019年3月9日赵某歌支付了第一笔定金5万元，2019年3月22日赵某歌支付了第二笔定金5万元，2019年4月23日赵某歌支付了第三笔定金20万元。但刘某皓至今未按约定支付首付款。

郑某鹏认为，由于刘某皓未按合同约定履行付款义务，构成根本违约，导致涉案房屋至今无法出售与出租，给郑某鹏造成房屋差价损失及空置损失，现郑某鹏要求解除买卖合同关系，并由刘某皓按照合同约定支付违约金，并配合郑某鹏办理撤销网签手续。

被告辩称

被告（反诉原告）赵某歌、刘某皓答辩称：首先，赵某歌与刘某皓系朋友关系，因赵某歌名下有房未腾出购房资格，所以将买受人变更给刘某皓。其次，根据《北京市存量房买卖合同》约定，涉案房屋“无户口”，但郑某鹏在订立合同后9日内即将户口迁入涉案房屋。赵某歌与刘某皓得知此事后对郑某鹏迁入户口的动机产生了合理怀疑，要求郑某鹏提供户口本等相关文件，被拒绝，且郑某鹏无法对迁入户籍作出合理解释，因此郑某鹏系违约在先。

最后，涉案房屋产权不明晰，郑某鹏无法提交共有权人出售房屋的授权，属违约。赵某歌、刘某皓认为，郑某鹏已构成违约，刘某皓未付款系行使合同抗辩权，非违约行为，且根据房地产走势，郑某鹏无任何损失，双方约定的违约金标准过高，要求法院酌情降低违约金数额。综上，赵某歌、刘某皓同意第一、三项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。

同时，赵某歌提出反诉请求：1、解除赵某歌与郑某鹏之间于2019年9月8日订立的《补充协议之另行补充项》；2、要求郑某鹏返还补偿款15万元；2019年9月8日，赵某歌与郑某鹏订立《补充协议之另行补充项》，约定变更买受人、贷款以及过户等事宜，并约定赵某歌向郑某鹏支付15万元补偿款，如郑某鹏恶意不配合履约期内的交易待办事项（网签、银行面签、交税、过户、拒不到场、拒不出示证件等），补偿款15万元退还。

现郑某鹏违反约定将户口迁入涉案房屋，且拒绝提供相关证件。赵某歌认为，郑某鹏与刘某皓买卖合同关系已解除，无法继续履行《变更协议书》的约定，因此《补充协议之另行补充项》应一并解除，且根据《补充协议之另行补充项》约定，郑某鹏拒绝提供相关证件，应退还补偿款15万元。

刘某皓提出反诉请求：1、要求郑某鹏返还定金30万元；2、要求郑某鹏支付违约金30万元。事实与理由：赵某歌与郑某鹏订立买卖合同关系后，赵某歌向郑某鹏交纳定金30万元，后三方协商变更买受人，并将买卖合同权利义务转移给刘某皓，因此合同解除后郑某鹏应向刘某皓返还定金30万元。因郑某鹏擅自迁移户口并无法提供其他共有权人的授权，构成违约，因此应按照合同约定支付房价款20%的违约金，刘某皓自行降低违约金标准主张违约金30万元。

针对被告（反诉原告）赵某歌、刘某皓反诉，原告（反诉被告）郑某鹏答辩称：首先，《补充协议之另行补充项》与房屋买卖合同无关，系赵某歌为变更买受人自愿支付的补偿款，且三方已经订立了《变更协议》，因此《补充协议之另行补充项》已履行完毕，因此不同意解除该协议及返还补偿款。刘某皓系合同的违约方，因此不同意支付违约金，定金应一并冲抵刘某皓向郑某鹏支付的违约金。最后，如果法院认定郑某鹏存在违约行为，也认为刘某皓主张的违约金过高，要求法院调整违约金数额。

被告中介公司辩称：合同履行过程中，经买卖双方协商一致将买受人变更为刘某皓。2019年9月10日，刘某皓提出延期付款并同意支付违约金15万元，但双方协商未果。后刘某皓与赵某歌发现涉案房屋迁移户口问题，要求郑某鹏支付违约金，亦未果，故双方未再继续履行合同，产生争议。中介公司同意解除合同，撤销网签手续需要郑某鹏与刘某皓共同办理即可。对于赵某歌与刘某皓的反诉请求，中介公司不发表意见。

被告M公司辩称：同意中介公司的答辩意见。

法院查明

涉案房屋登记在郑某鹏名下。2019年3月9日，崔某珍代郑某鹏与赵某歌订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑某鹏将涉案房屋出售给赵某歌，房屋价款550元，买受人向出卖人支付定金30万元，买受人拟贷款金额为190万元。出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人，或买受人未按补充协议约定时间付款的，超过15日守约方有权解除合同，违约方按照成交总价的20%向守约方支付违约金。双方协商自合同订立之日起189日内办理不动产转移登记手续。该房屋户籍情况为无户籍登记。同时约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。

当日，郑某鹏、赵某歌与中介公司订立《居间服务合同》，约定居间费用12.1万元，由赵某歌承担。郑某鹏、赵某歌与M公司订立《房屋交易保障服务合同》，约定保障服务费2.2万元，由赵某歌承担。郑某鹏、赵某歌与中介公司订立《补充协议》，约定赵某歌于2019年3月9日支付第一笔定金5万元、于2019年3月23日支付第二笔定金5万元、于2019年4月20日支付第三笔定金20万元。赵某歌应于2019年9月10日前支付第一笔首付款318元（理房通支付）。

双方应于2019年9月15日前办理不动产转移登记手续。赵某歌从购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金应于2019年9月10日前以理房通方式支付。双方约定赵某歌从购房款中留存2万元作为物业交割保证金，由赵某歌自行于办理物业交割当日划转至郑某鹏。若买受方未按照合同约定支付购房款，逾期超过15日的，应支付相当于房屋总价款20%的违约金。该协议与《买卖合同》约定不一致的，以该协议为准。后赵某歌向郑某鹏支付定金30万元。

2019年9月8日，崔某珍代郑某鹏（甲方）与赵某歌（乙方）订立《补充协议之另行补充项》，载明因乙方个人原因需要变更买受人和变更合同条款，双方协商乙方补偿甲方15万元补偿款，甲方同意变更买受人和变更合同条款。买受人由赵某歌变更为刘某皓，贷款金额由190万元变更为308万元，过户时间由2019年9月15日前变更为2019年9月27日前。

如果乙方恶意不购买此次交易房屋，恶意不配合履约期内的交易待办事项（网签、银行面签、支付首付款、交税、过户、拒不到场、据不出示证件等），该补偿款甲方不予退还。如甲方恶意不出售此交易房屋，恶意不配合履约期内的交易待办事项（网签、银行面签、交税、过户、拒不到场、据不出示证件等），该补偿款退还给乙方。

2019年9月9日，崔某珍代郑某鹏与赵某歌、中介公司订立《变更协议书》，约定变更原买卖合同条款为乙方应于2019年9月26日前支付第一笔首付款200万元（理房通支付），应于2019年9月27日前办理缴税及过户手续，双方同意乙方留存10万元作为户口迁出保证金，应于2019年9月26日前支付10万元（理房通支付）。

当日，崔某珍代郑某鹏与赵某歌、刘某皓、中介公司订立《变更买受方协议书》，约定买卖合同项下买受方赵某歌所有权利义务全部转移于刘某皓，刘某皓同意受让。

2019年9月10日，郑某鹏与刘某皓就涉案房屋办理网签合同。

2019年9月30日，刘某皓已获得308万元银行批贷。

后双方产生争议，刘某皓未再继续履行房屋买卖合同中的付款义务。赵某歌与刘某皓称双方曾口头约定过户时间为2019年9月30日，过户当日支付首付款即可。对此郑某鹏不予认可，称双方从未协商变更过户时间及交纳首付款时间。

中介公司亦称不了解双方口头约定情况。赵某歌与刘某皓称于过户前两日得知郑某鹏将户籍迁入、迁出涉案房屋情况，使赵某歌、刘某皓产生合理怀疑，担心涉案房屋因有户籍迁入影响学籍占用，且亦担心郑某鹏于过户前随意迁入户籍影响交易（赵某歌、刘某皓表示购入涉案房屋目的为投资、自用，因此学籍问题为其考虑的重要问题，虽然目前赵某歌与刘某皓无子女入学需要，但不能因为现在没有实际损失认定郑某鹏可随意违反合同约定），郑某鹏的行为已构成违约；

且经了解涉案房屋虽登记在郑某鹏名下，但应属于其与第一任已故配偶的夫妻共同财产（郑某鹏称系为离异状态，但经了解其虽与第二人配偶离婚，但涉案房屋应属于与第一任妻子的夫妻共同财产），根据法律规定该房屋应属于郑某鹏与其子女的共有财产，赵某歌、刘某皓要求郑某鹏提供所有子女同意出售涉案房屋的授权，但郑某鹏并未提供，涉案房屋产权不清晰，因此刘某皓拒绝支付首付款属于行使不安抗辩权。

对此，郑某鹏表示迁入户籍系为办理涉案房屋央产房上市手续，且双方约定支付首付款的时间为2019年9月26日前，刘某皓因个人资金不足已构成违约，郑某鹏户籍此时已迁出，对买受人无任何影响；涉案房屋登记在郑某鹏名下，其他共有人并未对出售房屋产生争议。中介公司称买卖过程中迁入迁出户籍是否产生学籍上的影响，需要实际申请入学才能判断，从目前掌握的情况，郑某鹏户籍迁入迁出未对学籍产生影响；中介公司已对涉案房屋产权问题进行核查，并无共有权人提出争议。

诉讼中，郑某鹏提交1、《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》、户口簿，证明郑某鹏已于2019年3月18日办理央产房上市交易手续；涉案房屋在2019年3月18日之前无户籍登记。郑某鹏解释称因需要办理央产房上市交易手续，故郑某鹏于2019年3月18日将户籍迁入涉案房屋，并已于2019年9月9日将户籍迁出，并未对刘某皓造成任何影响，亦未违约。

经质证，赵某歌、刘某皓认可上述证据的真实性，但认为办理央产房上市不需要户籍迁入涉案房屋，因此郑某鹏并未对迁入户籍进行合理解释，属违约。中介公司与M公司称根据了解，办理央产房上市手续无需户籍登记一致。2、网页截图，证明涉案房屋所在小区房价下降情况。经质证，赵某歌与刘某皓认可该证据的真实性，但认为房屋一房一价，因此否认与本案的关联性，并提交网页截图，证明涉案小区房价上涨情况，郑某鹏质证否认该证据的真实性与关联性。

中介公司与M公司称涉案小区近两年无同户型房屋出售，因此无参考数据。经询，郑某鹏、赵某歌、刘某皓均不申请对涉案房屋现值进行评估鉴定。

赵某歌提交：1、微信聊天记录及郑某鹏委托崔某珍出售涉案房屋的授权委托书。证明郑某鹏虽委托崔某珍出售涉案房屋，但因房屋产权问题，崔某珍尚未取得其他权利人委托，无法处理房屋出售事宜；且郑某鹏欺骗赵某歌收取补偿款15万元；赵某歌无法联系到郑某鹏。经质证，郑某鹏认可该证据的真实性，但否认证明目的，并称根据聊天记录15万元补偿款系赵某歌提出方案，郑某鹏出售涉案房屋有合法的代理人，赵某歌无需联系郑某鹏。

该微信聊天记录显示赵某歌因个人名下房屋无法卖出提出变更买受人及变更合同条款，崔某珍表示不同意，需要征得妹妹崔某菲同意。后赵某歌向中介提出“我给钱可以吗？”中介公司认可该证据的真实性。经质证，郑某鹏及中介公司认可该证据的真实性。

刘某皓提交：1、批贷函，证明刘某皓已取得银行批贷函，经质证，郑某鹏认可该证据的真实性，但认为刘某皓已晚于合同约定的期限取得银行贷款。中介公司认可该证据的真实性。2、赵某歌与中介人员微信聊天记录，证明郑某鹏违约，且涉案房屋产权不清晰，受托人不清晰导致合同无法继续履行。经质证，郑某鹏认可证据的真实性，但否认证明目的，通过聊天记录可看出赵某歌、刘某皓无理要求郑某鹏提交重孙子女学籍信息。

该微信聊天记录显示2019年9月28日中介公司中介人员向赵某歌提示2019年9月30日过户所需材料，并告知郑某鹏户籍于2019年9月9日迁出，提交郑某鹏户口页，赵某歌询问如何证明孙辈户口未在涉案房屋内，未占用学籍，并要求提供相关人员户籍材料和证明材料。中介人员称崔某珍表示如果学籍有占用可诉讼予以赔偿，赵某歌对此不予认可，要求提供学龄儿童相关证明材料。中介人员于2019年9月29日提出至派出所查询户口、双方签署协议两个解决方案，并已草拟保证无学籍占用的协议，但双方未最终签署。中介人员亦将崔某菲的授权出示给赵某歌。

2019年9月30日，赵某歌表示需要郑某鹏承担擅自迁入户口的违约责任并返还15万元补偿款，否则不同意过户。中介公司认可真实性，并称根据日常交易习惯，仅有在出卖人配偶在世情况下才要求其出具同意出售证明，在配偶去世时中介公司不会调查涉案房屋的继承情况。3、微信聊天记录，证明双方协商一致于2019年9月30日付首付款并过户。经质证，郑某鹏认可证据的真实性，但认为这不能证明双方协商变更交纳首付款时间及过户时间，因刘某皓未按照合同约定支付首付款，但未达到合同约定的解约条件，故郑某鹏只能配合办理过户手续。

赵某歌、刘某皓申请中介公司员工王某出庭作证，王某称涉案房屋由郑某鹏委托崔某珍出售，未联系过郑某鹏本人。订立合同时涉案房屋无户籍登记，后双方因学籍是否占用问题产生争议，且批贷函未获取，因此无法按照合同约定的时间过户，双方同意于2019年9月30日办理过户手续。但赵某歌、刘某皓认为即使户口已经迁出也构成违约，故不同意支付首付款。

王某不清楚郑某鹏迁入户籍的原因，但鉴于涉案房屋无学龄儿童户籍迁入，所以不会对学籍产生影响。郑某鹏在同单元还有另一套房屋，已经交易完毕。就《北京市存量房屋买卖合同》中已约定涉案房屋无户籍登记，为何在《补充协议》约定户口保证金一节，王某称因房屋产权证在出卖人处，为防止出卖人迁入户籍，因此对于无户籍登记的房屋交易合同，也要约定户口保证金。经询，当事人均认可证人证言的真实性，但郑某鹏认为其配合于2019年9月30日办理过户，并不意味着同意合同变更。

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）郑某鹏与被告（反诉原告）刘某皓之间的《北京市存量房买卖合同》，解除原告（反诉被告）郑某鹏与被告（反诉原告）刘某皓、被告北京某中介公司之间的《补充协议》、《变更协议书》、《居间服务合同》，解除原告（反诉被告）郑某鹏与被告（反诉原告）刘某皓、被告（反诉原告）赵某歌、被告北京某中介公司之间的《变更买受方协议》，解除原告（反诉被告）郑某鹏与被告（反诉原告）刘某皓、被告北京M公司之间的《房屋交易保障服务合同》；

二、被告（反诉原告）刘某皓向原告（反诉被告）郑某鹏支付违约金30万元，以被告（反诉原告）刘某皓已向原告（反诉被告）郑某鹏支付的定金30万元冲抵；

三、被告（反诉原告）刘某皓于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）郑某鹏办理北京市东城区一号房屋撤销网签登记手续；

四、原告（反诉被告）郑某鹏于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）刘某皓支付违约金2万元；

五、驳回原告（反诉被告）郑某鹏其他诉讼请求；

房产律师靳双权点评

根据查明情况，郑某鹏与赵某歌订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行。现由于赵某歌个人原因导致无法购买涉案房屋，因此郑某鹏与赵某歌订立《补充协议之另行补充项》，约定“乙方补偿甲方15万元补偿款，甲方同意变更买受人和变更合同条款。”。次日，郑某鹏与赵某歌、中介公司订立《变更协议书》，变更了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》部分条款，郑某鹏、赵某歌、刘某皓及中介公司又订立了《变更买受方协议书》，变更了涉案房屋买受人，且郑某鹏与刘某皓亦办理了网签手续。

至此，《补充协议之另行补充项》约定的15万元补偿款所对应的合同义务已履行完毕，现赵某歌反诉要求解除该协议并由郑某鹏退还15万元补偿款，依据不足，法院不予支持。

郑某鹏未出具有关学籍未占用及涉案房屋共有权利的相关证件，不属于《补充协议之另行补充项》约定的“甲方恶意不出售此交易房屋，恶意不配合履约期内的交易待办事项”，因此赵某歌据此要求郑某鹏返还15万元补偿款，依据不足。

关于迁移户口问题，《北京市存量房屋买卖合同》约定了涉案房屋无户籍登记，并约定了出卖人擅自迁入户籍的违约责任。本案郑某鹏于订立合同后将户籍迁入涉案房屋，虽然其于2020年9月9日将户籍迁出，但擅自迁入已构成《北京市存量房屋买卖合同》的违约行为，郑某鹏应承担相应的违约责任。但应指出，郑某鹏已于2020年9月9日将户籍迁出，此时尚未到达合同约定的过户时间，根据合同约定及法律规定，郑某鹏户口迁移行为虽属违约，但并未导致合同目的无法实现，不属于根本违约，刘某皓不因此享有合同的单方解除权。

赵某歌、刘某皓抗辩称郑某鹏户籍迁移行为导致其产生了学籍占用方面的合理怀疑，但通过其与中介公司员工王某的微信往来记录显示，郑某鹏已通过传送孙辈身份证信息、同意签订学籍占用协议等方式尽可能消除赵某歌、刘某皓的合理怀疑，赵某歌、刘某皓据此认为其拒绝付款的行为系履行不安抗辩权的意见，缺乏依据，法院不予采信。

关于涉案房屋产权问题，涉案房屋登记在郑某鹏名下，产权登记具有物权对外公示力，交易相对方有理由相信产权证记载的权利信息，且《北京市存量房屋买卖合同》亦约定出卖人对涉案房屋享有合法权利的相关承诺，现赵某歌、刘某皓在无任何权利相关人争议涉案房屋交易行为的情况下，认为涉案房屋属于郑某鹏及子女的共同财产而要求郑某鹏出具全部子女同意售房的授权，否则即拒绝履行合同的付款义务，显然过苛。

且双方于2019年9月29日拟定于次日过户，2019年9月30日如若赵某歌与刘某皓未提出拒绝过户，现刘某皓已成为涉案房屋善意第三人，即使郑某鹏与子女存在产权方面的纠纷，亦无法对抗善意第三人。因此赵某歌与刘某皓认为涉案房屋产权不清而拒绝履行合同的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。

综上，赵某歌、刘某皓提出的抗辩意见不能成立，刘某皓拒绝继续履行合同构成违约，应承担相应的违约责任。现各方当事人均同意解除有关涉案房屋的买卖合同及配套合同，刘某皓同意配合郑某鹏办理撤销网签手续，法院予以支持。郑某鹏要求刘某皓支付违约金的诉讼请求，考虑到郑某鹏的实际损失情况，法院酌定违约金金额为30万元，以定金予以冲抵。

刘某皓反诉郑某鹏返还定金的反诉请求，不予支持。刘某皓要求郑某鹏支付违约金的反诉请求，法院根据郑某鹏违约情节并考虑该违约行为导致的损失情况对违约金金额予以酌定。