北京房产律师解析一起购买房屋多年后被法院认定无效买方起诉返还房款分割增值案例
原告诉称
原告吴某建向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告赔偿原告信赖利益损失1235345元；2.本案诉讼费被告承担。
事实与理由：2015年12月19日原告与被告签订房屋买卖合同，被告将其所有的位于顺义区一号房屋出售给原告，原告支付给被告28万元购房款。2018年顺义区人民法院做出判决书，确认双方签订的房屋买卖合同无效，原告认为根据法律规定合同无效，被告应当退还原告购房款，并根据过错责任赔偿原告损失，故诉至贵院请依法判决。
被告辩称
被告林某航、林某谦辩称：1.书面买卖合同的标的是不存在的，合同未成立，出卖人无出售涉诉房屋的意思；2.原告提供的集体土地建设用地使用证经查是虚假的，不能作为赔偿的依据；3.本案出售房屋的一部分为陈某芳所有而无效，陈某芳房屋对应的评估报告书中的价款不能作为赔偿依据；
4.关于评估报告的意见：原告提供的集体土地建设用地使用证虚假；加盖部分超出宅基地范围4.88平方米；未区分68年建筑、17年建筑部分的折旧的不同。43年房龄农村房屋评估20余万，折旧显然不合理；
反诉原告林某航、林某谦向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人返还记名林某奇的顺义区一号宅院，并按照每月2000元标准支付自2018年10月1日起至交付日止的占用费；2.反诉案件受理费由本反诉人负担。事实与理由：针对被反诉人的诉状，一号房屋不存在，合同无标的而无效，被上诉人占有记名林某奇的顺义区一号宅院，理应支付占用费，故提出反诉。
反诉被告吴某建辩称：2018年判决已经发生法律效力，并认定双方系房屋买卖合同关系。被告赔偿原告信赖利益损失后我方同意一个月内将涉诉宅院返还给反诉人。关于占有使用费的问题，我方不同意支付。
之前是被告提起诉讼，确认双方签订的房屋买卖协议无效，当时并没有要求返还房屋，法院也没有判令原告返还涉诉宅院，在原告没有得到任何赔偿的情况下是合法占有，根据顺义区农村房屋买卖合同纠纷的判例，买受人在没有得到合理赔偿使用的情况下占有使用房屋是不需要支付占有使用费的。
法院查明
本院之前原告林某航、林某谦诉被告吴某建、第三人陈某芳农村房屋买卖合同纠纷一案中，原告林某航、林某谦共同诉称：林某航曾用名林某奇，陈某芳系林某航之前妻，双方于2001年离婚，林某谦系林某航、陈某芳之子，林某航与林某谦均系北京市顺义区B村村民。林某航、陈某芳、林某谦在共同生活期间，在登记使用权人为林某航的位于北京市顺义区一号宅院以下简称涉诉宅院）内修建北正房五间、南倒座房五间。
2015年12月19日，林某航未经陈某芳、林某谦同意，将涉诉宅院出卖给非B村村民的吴某建，双方签订《房屋买卖合同》，合同签订后，吴某建给付林某航28万元购房款，林某航将涉诉宅院及对应的《集体土地建设用地使用证》交付给吴某建。因吴某建非B村村民，涉诉宅院出售行为违反了法律强制性规定，并致使林某谦、林某航无处居住，并侵犯了陈某芳的合法权益，为维护原告之合法权益，故诉至贵院，请求判令：1.确认原告林某航与被告吴某建于2015年12月19日签订的《房屋买卖合同》无效；2.案件受理费由被告承担。
此案中，被告吴某建辩称：2015年被告通过中间人周某珍的介绍以28万元价格购买了林某航名下的位于北京市顺义区一号宅院，当时宅院内有北正房三间、南倒座房四间。《集体土地建设用地使用证》登记的是林某航的名字。陈某芳是林某航的前妻，林某谦是林某航的儿子，签合同是被告和林某航、林某谦签的合同，当时中间人周某珍也在场。
被告购买后于2017年新建了两间北正房，又重新装修了房屋，换了窗户、门。被告的户籍在黑龙江省M村，农业户口。被告不同意原告的诉讼请求，被告认为合同是双方真实自愿的意思表示，双方都已经签字，被告现在都建完房，也装修完了，原告又想要回去，被告现在也没地方居住。
此案中，第三人陈某芳述称：同意二原告陈述的事实理由和诉讼请求。
针对一案所涉及的纠纷，经审理查明：
2015年12月19日，原告林某航、林某谦与被告就位于北京市顺义区一号宅院签订《房屋买卖合同》，内容为：“卖方：（以下简称甲方）林某谦、林某航，买方：（以下简称乙方）吴某建，见证方：（以下简称丙方）周某珍，甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：第一条，甲方对产权的声明，甲方根据国家规定，已依法取得坐落在北京市顺义区一号的房屋所有权证书。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为砖结构，建筑面积为196.00平方米。第二条，甲方对买卖权的声明…第三条，乙方对购买权的声明…第四条，房屋售价，双方同意上述房屋售价为人民币大写贰拾捌万元整。
第五条，付款方式：1.乙方应在签订此房屋买卖合同时支付相当于总房款的20000.00（贰万圆）的定金，于叁日内将后续钱款补齐。第六条，违约责任…第七条，房屋交付…”，落款处有林某航、林某谦、吴某建和周某珍之签名和捺印。双方一致认可被告给付原告林某航28万元购房款，原告林某航将涉诉宅院及对应的《集体土地建设用地使用证》交付被告，此后被告一直在涉诉宅院居住至今。原告不认可上述合同上林某谦的名字系本人所签，但未提交相关证据予以证明。
庭审中，原告提交落款日期为2003年6月1日的《确认书》，用于证明涉诉宅院内房屋有陈某芳的财产份额，林某航无权单独处分涉诉宅院；被告对上述证据之真实性不予认可。
另查，被告吴某建户籍为黑龙江省M村；被告之妻吴某涵户籍为北京市顺义区×镇一号。
针对此案所涉及的纠纷：
本案争议焦点为被告是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖合同》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告非属涉诉农村集体经济组织成员，其无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方就位于北京市顺义区一号宅院签订之《房屋买卖合同》违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效，故本院对二原告之诉讼请求予以支持。
原告方主张林某谦之签名非本人所签但未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。被告之辩解意见于法无据，本院不予采纳。综上判决如下：确认原告林某航、林某谦与被告吴某建于二〇一五年十二月十九日就位于北京市顺义区一号宅院（《集体土地建设用地使用证》签订之《房屋买卖合同》无效。
此判决现已生效。
经查二：本院对涉诉宅院宅基地区位补偿价、房屋及其附属涉诉重置成新价进行了评估，估价结果：房屋及其附属涉诉重置成新价206345元、宅基地区位补偿价343000元。
裁判结果
一、被告林某航、林某谦向原告吴某建返还购房款并赔偿信赖利益损失共计四十四万元，于本判决生效之日起十五日内给付；
二、反诉被告吴某建于本判决主文第一项所确定的金钱给付义务全部履行完毕之日起一个月内将北京市顺义区一号宅院（宅院及全部房屋、附属物腾退给反诉原告林某航、林某谦；
三、驳回原告吴某建的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告林某航、林某谦的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
法律规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
法院之前案中，法院确认原告林某航、林某谦与被告吴某建于二〇一五年十二月十九日就位于北京市顺义区一号宅院签订之《房屋买卖合同》无效。本案系处理上述合同无效的法律后果。
因合同无效，吴某建应将房屋及附属物予以返还。双方进行农村房屋买卖交易行为后，涉诉宅院房屋及所占土地价值有所提升，基于诚实信用的基本原则，林某航、林某谦自愿出售涉诉宅院，又因合同无效重新获得宅院，其应退还购房款（返还金额参照房屋、附属物重置成新价值金额确定），并对吴某建因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿。
赔偿数额参考估价结果，根据双方过错程度，全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值或拆迁、补偿所获利益损失和买卖双方利益均衡等因素酌情予以确定。对于吴某建诉讼请求过高的部分，本案不予支持。对于林某航、林某谦要求吴某建给付占用费的反诉请求，因吴某建系因双方签订合同而占有使用涉诉宅院，且本案之前，法院尚未判决确认吴某建返还腾退涉诉宅院及房屋的相应义务，法院对此不予支持。
