北京房产律师解析一起购房后因房屋合同丢失未过户后房屋被转卖起诉赔偿损失纠纷

原告诉称

原告刘某洁向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔偿未按照《就地安置合同书》向原告交付安置住房的损失914.08万元。

事实和理由：2003年被告负责朝内地区危旧房改造工作。2003年1月16日原、被告签订《就地安置合同书》，约定原告选择就地安置方式购买被告在朝内地区建设的房屋。被告交付安置住房的日期为2004年7月16日，被告应在安置住房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记时需被告提供的资料报产权登记机关备案。

原告先行以现金方式向被告支付首期购房款48707.98元，后通过贷款方式将剩余12万元交付被告，被告向原告开具了发票。但至合同约定的交付日期后，被告一直未按合同约定向原告交付房屋。原告多次询问安置房屋有关情况，直至2017年，原告得知安置房屋已被被告另行出售给案外人陈某鑫，并已于2005年8月1日向陈某鑫交付房屋。2018年原告向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求确认被告与陈某鑫签订的合同无效，由被告与陈某鑫共同向原告返还房屋并协助办理过户登记手续。一审判决支持了原告的诉讼请求。

陈某鑫不服判决提起上诉，经北京市第二中级人民法院审理，判决撤销一审判决，驳回原告全部诉讼请求。但在判决书中载明，如果原告认为其基于与被告所签就地安置合同存在相关权利，可另行主张。原告认为，被告未经原告同意，擅自将原告购买的安置房屋出售给案外人，给原告造成严重损失，故诉至法院，诉如所请。

被告辩称

被告M公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、原告已将就地安置合同权利义务转让给陈某鑫，被告按照当时的流程为陈某鑫办理产权登记，不存在过错。原告将涉案合同权利义务转让给陈某鑫的过程中向被告提交了委托书及房屋变更申请表，拆迁工作人员进行形式审查后，将原告签署的就地安置合同原件予以销毁，将购房人变更为陈某鑫并与其签订新的就地安置合同，符合当年拆迁时的操作规范，并无过错和任何不当。

2、虽然在此前的诉讼中，经鉴定上述《购房人变更申请表》和《委托书》中原告签字捺印并非本人，但根据当时为陈某鑫办理房屋交付、过户手续的相关材料显示，被告向陈某鑫出具的发票系将原告名字改为陈某鑫并加盖公章，结算购房款时，向陈某鑫退还了面积补差购房款。说明被告在2004年认可的事实是原告已向陈某鑫转让了房屋，被告不存在任何过错和恶意。被告已按照合同约定向陈某鑫履行完毕交房义务，原告不能再依据作废的就地安置合同向被告主张权利。

3、原告在明确知晓房屋交付时间、房屋地址等详细信息的情况下，十几年未向被告主张任何权利，直到2018年才就安置房屋提起诉讼，其行为有悖常理。4、2005年，原告前夫秦某君及子女曾起诉被告，要求被告交付安置房屋。在该案中，该案原告明确表示，2014年底得知安置房屋已交付，刘某洁私下将安置房屋卖给他人。原告工资收入一般。离婚时对外负债，却在离婚后仅13天内一次性偿还贷款117699.43元，有悖常理，被告认为该笔款项系原告将安置房屋转让后获得购房款。

5、原告基于合同要求被告赔偿损失的债权请求权，已经超过法定诉讼时效，不应得到法院支持。综上，不同意原告诉讼请求。

法院查明

刘某洁之祖母陈某霞生前承租北京市东城区R公司平房1间。2003年1月16日，原、被告签订《就地安置合同书》，合同显示刘某洁原住房地址：应安置人口5人，分别是刘某洁、秦某君、秦某浩、秦某菲、赵某文。就地安置住房为一号住房，建筑面积86.47平方米，实际房价款为168707.98元。房屋交付日期为2004年7月16日。被告应在安置住房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记时需要被告提供的资料报产权登记机关备案。

2003年4月23日刘某洁、秦某君、秦某浩与B银行签订《贷款借款合同》。同日上述款项12万元转入被告账户。2003年3月28日被告向刘某洁出具购房款发票，金额为48707.98元；贷款金额到位后，被告再次向刘某洁出具购房款发票，金额为12万元。

刘某洁与秦某君原系夫妻关系，2003年11月7日经本院调解离婚。离婚协议中载明双方共同债务91000元，由秦某君偿还51000元、刘某洁偿还40000元。在该案的询问笔录中，双方均表示有涉诉房屋为共同财产，但因尚未取得产权证，故本院释明其可待产权取得后另行解决，并告知双方任何一方不得处置房屋。

2003年11月20日刘某洁向B银行一次性还清剩余贷款117699.43元。

另查，2003年1月16日（合同注明的时间）被告与陈某鑫签订《就地安置合同书》，合同显示陈某鑫原住房地址：应安置人口5人，分别是刘某洁、秦某君、秦某浩、秦某菲、赵某文。就地安置住房为一号住房，建筑面积86.47平方米，实际房价款为168707.98元。2004年12月7日被告将向刘某洁出具的发票（记账联）复印件中的刘某洁名字划掉，改为陈某鑫并加盖公章向陈某鑫出具。

被告表示上述合同系倒签，实际签订时间是《购房人变更申请表》显示的2004年左右的时间。2005年8月1日被告与陈某鑫签订《房屋交接书》，表明安置住房经主管部门确定的地名楼号为R公司一号。2006年涉诉房屋的产权登记在陈某鑫名下。

拆迁底档材料中《工龄调查表》显示：刘某洁于1969年4月参加工作，工龄为33年3个月+1；秦某君于1967年8月参加工作，工龄为35年+1。另一份《工龄调查表》显示：陈某鑫于1969年4月参加工作，工龄为33年3个月+1；于某芝于1967年8月参加工作，工龄为35年+1。《购房人变更申请表》显示刘某洁因经济负担过重，现自愿将安置住房过户于陈某鑫名下，保证此房无家庭意见，无经济纠纷，如发生此类问题，与被告无关。

该申请表上有刘某洁、秦某君、秦某浩、秦某菲、赵某文签名的字样及指印。《委托书》载明委托事项：本人因经济负担过重，现自愿将安置住房过户于陈某鑫名下，本人保证此房无家庭意见，无经济纠纷，如发生此类问题，与住总新远公司无关。委托人处有刘某洁签名的字样及指印。

2005年1月12日秦某君、秦某浩、秦某菲曾起诉被告及刘某洁拆迁合同纠纷一案，要求被告履行房屋拆迁合同，交付回迁房屋。在该案2005年1月19日的开庭笔录中，被告表示房屋现并没有更名，还表示秦某君、秦某浩、秦某菲与刘某洁之间的问题解决清楚了，被告可给办理过户；刘某洁表示没有将房卖予他人，如要更名也要共居人都同意才可更名，所以刘某洁不可能卖房。

本院认为秦某君、秦某浩、秦某菲并非合同缔约方，不享有因合同订立所产生的相关请求权。2005年3月15日本院做出裁定书，驳回秦某君、秦某浩、秦某菲的起诉。

2005年10月27日刘某洁曾向派出所报案称《就地安置合同书》遗失。

2018年2月12日，刘某洁起诉被告拆迁安置合同纠纷一案，要求确认被告与陈某鑫签订的就地安置合同无效；确认原告对涉案房屋享有优先权；被告及陈某鑫共同向原告返还房屋并办理过户登记手续。本院依法追加陈某鑫、于某芝、秦某君等作为第三人参加诉讼。该案中，刘某洁申请对《委托书》、《购房人变更申请表》上“刘某洁”签名上捺印的指印与样本十指指印是否为同一人捺印，及“刘某洁”签名与样本上刘某洁签名不是同一人书写进行鉴定，鉴定意见为：《委托书》、《购房人变更申请表》上“刘某洁”签名上捺印的指印与样本十指指印不是同一人捺印。《委托书》、《购房人变更申请表》上三处“刘某洁”签名与样本上刘某洁签名不是同一人书写。

被告申请对《购房人变更申请表》上“秦某君、秦某浩、秦某菲”签名笔迹均与各自样本上的签名笔迹是否是同一人书写进行鉴定，鉴定意见为：《购房人变更申请表》上“秦某君、秦某浩、秦某菲”签名笔迹均与各自样本上的签名笔迹不是同一人书写。

另，陈某鑫曾在该案诉讼中表示：2003年左右其在很多售楼处逐一询问，被告工作人员进行了接待和推荐，合同原件上当时写的是刘某洁，划掉之后改为陈某鑫的名字。其与被告签订买卖合同后一次性现金交付了购房款，但因时间久远找不到交付凭证了。后办理入住及产权证。其已居住房屋十多年，认为自己符合购房人资格，是善意第三人。其所有手续都是与被告办理的，其与刘某洁从未谋面。

北京C公司经理在该案中曾到庭作证，表示该公司负责朝内危改的具体实施。拆迁中，如遇到变更安置方式或购房人的情形，会采取收回原合同，双方当事人到场再签订新的安置合同，但被拆迁安置的对象必须是危改范围片区内的。本院经审理该案认为，涉诉房屋系拆迁安置房性质，并非可以自由买卖交易的房屋。陈某鑫与M公司所签订的合同损害社会公共利益，应认定无效。刘某洁的诉讼请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故M公司主张刘某洁的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。综上本院判决确认被告与陈某鑫签订的就地安置合同无效；被告及陈某鑫共同向原告返还涉案房屋并协助原告办理过户登记手续；驳回原告的其他诉讼请求。

判决后，陈某鑫、于某芝提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为，刘某洁主张被告与陈某鑫恶意串通，但并无证据证明陈某鑫在购房时知悉《委托书》、《购房人变更申请表》中签名非刘某洁等人本人书写、捺印，现有证据无法证明被告与陈某鑫之间存在恶意串通，故刘某洁以该理由主张合同无效，缺乏依据。刘某洁不能证明被告与陈某鑫签订的合同存在法定无效情形，故对于刘某洁的诉讼请求，不予支持。并对于一审法院在认定被告与陈某鑫的合同无效之基础上判决被告与陈某鑫共同向原告返还房屋并办理过户登记手续予以改判。

二审法院同时指出，如刘某洁认为其基于与被告签订的就地安置合同存在相关权利，可另行主张。综上，北京市第二中级人民法院于判决撤销一审判决，驳回刘某洁的全部诉讼请求。

本案审理中，原告申请对涉案房屋现市场价值进行评估，载明涉案房屋的总价为914.08万元（已扣除土地出让金）。被告申请对涉案房屋2004年7月16日当日的市场价值进行评估，载明涉案房屋在2004年7月16日的市场价格为685894元（已扣除土地出让金）。

另，关于被告所述原告诉讼超过诉讼时效一节，原告表示2005年秦某君、秦某浩、秦某菲起诉被告及刘某洁拆迁合同纠纷一案，法院作出裁定后，原告一直在找被告工作人员要求办理安置手续，但被告工作人员以原告不持有涉案就地安置合同原件为由不予办理，直到2017年原告得知被告成立客服部可以查询拆迁档案，原告于2017年7月查询档案后方知晓涉案房屋已经于2004年转让予陈某鑫，故于2018年提起诉讼。

裁判结果

被告北京M公司开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告刘某洁赔偿未按照《就地安置合同书》向原告刘某洁交付安置住房的损失9140800元。

房产律师靳双权点评

本案中，刘某洁虽不能提供其与被告签订的《朝内危改区就地安置合同》原件，但根据其贷款合同、双方陈述及之前诉讼认定的事实，可以认定双方确曾签署过上述合同。该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照该合同约定，被告负有向原告交付安置房屋的合同义务，但鉴于被告将该合同约定的安置房屋另行交付给案外人陈某鑫并办理了过户手续，且生效判决认定被告与陈某鑫签订的就地安置合同合法有效，陈某鑫业已取得涉案房屋所有权，被告无法履行向原告交付房屋的义务，应当赔偿原告相应损失，故原告要求被告赔偿未按照《就地安置合同书》向原告交付安置住房的损失的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

关于被告所述原告已将就地安置合同权利义务转让给陈某鑫的意见，鉴于被告依据《委托书》、《购房人变更申请表》中刘某洁、秦某君等人的签名、指印均经鉴定并非其本人书写、捺印，且未有证据证明刘某洁、陈某鑫彼此相识，曾达成过买卖涉案房屋的合意，亦未有证据证明陈某鑫曾向刘某洁支付购房款，故法院难以认定双方之间存在买卖房屋合同关系。

北京C公司经理曾到庭作证，表示拆迁中遇到变更安置方式或购房人的情形，会采取收回原合同，双方当事人到场再签订新的安置合同的方式，但被拆迁安置的对象必须是危改范围片区内的，刘某洁虽无法提供合同原件，但无证据证明系被收回，且刘某洁、陈某鑫并未共同到场签订新合同，陈某鑫亦不是被拆迁安置对象，故无法仅以刘某洁无法提供合同原件来判断其已将房屋转让陈某鑫。

关于被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，鉴于在2005年1月12日秦某君、秦某浩、秦某菲曾起诉被告及刘某洁拆迁合同纠纷一案中，被告尚明确表示涉案房屋并没有更名，被告可给办理过户。现未有证据证明原告于其所述的2017年前明确知晓或应当知晓涉案房屋已过户至陈某鑫名下，且本案中，原告系基于北京市第二中级人民法院作出判决书产生的相关法律后果提出本案的诉讼请求，该判决书于2021年3月31日作出，故原告上述主张并未超过诉讼时效。

关于原告主张赔偿的金额，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告无法交付涉案房屋构成违约，故应当按照涉案房屋现值赔偿原告可得利益损失。