北京房屋律师——外村人购买本村房屋原宅基地人起诉合同无效纠纷

原告诉称

赵某云向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：2002年，原、被告双方在中间人杨某杰及时任M村委会主任周某强的见证下，签订契约，约定原告将其所有的农村宅基地及房屋（北房5间、西厢房2间）出售给被告，房款共计20000元。原告认为，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，只有该集体经济组织成员才享有宅基地使用权。被告张某新并非M村集体经济组织成员，该协议违反了法律、法规的规定，应属无效。

被告辩称

张某新辩称，我国法律并未明确规定双方所签协议应属无效。原告所说2007年国务院的规定，并不能约束双方的协议，因为双方协议签订于2002年。协议涉及的7间房屋，其中北房5间是原告在未经被告同意的条件下拆除的，西厢房经被告进行翻建拆除，协议原有的标的物已经不存在，故应当驳回原告的诉讼请求。

法院查明

2002年11月16日，赵某云（甲方）与张某新（乙方）签订契约，约定甲方有房7间（正房5间、西厢房2间）及围墙、院落作价20000元卖与乙方，契约落款处有双方签字、中间人杨某杰及见证人周某强等人签名。

2021年2月，张某新曾以占有保护为由起诉赵某云，要求赵某云返还案涉院落，并恢复原状，支付租房损失。本院经审理，查明原有的北房5间已经坍塌，成为废墟，原有的2间西厢房已经被张某新拆除，现西厢房原址仅存卫生间和洗澡间，并于2021年判决，判据赵某云于判决生效之日起七日内将案涉院落及西厢房（卫生间、洗澡间）返还给张某新。判决后，张某新不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理后，于判决驳回上诉，维持原判。

庭审中，赵某云表示案涉院落房屋由其占有使用。

裁判结果

赵某云和张某新于2002年11月16日签订的农房村屋买卖契约无效。

房产律师靳双权点评

根据我国土地管理法的有关规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利

。我国实行房地一体的政策，买卖农村宅基地上的房屋必然造成所占用的宅基地由买受人占有。本案中，张某新并非M村集体经济组织成员，其不享有本村宅基地使用权，其与赵某云达成的买卖农村房屋的契约违反了我国的土地政策和土地管理法的有关规定，造成农村土地流转秩序的混乱，双方协议应属无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方的农村房屋买卖契约无效后，张某新应当返还案涉房屋及院落，赵某云已经实际占有院落，不存在返还问题。另协议中约定的房屋均已灭失，赵某云在原有房屋北侧新建了北房和厢房，该新建房屋自应属于赵某云所有，张某新建造的洗澡间和卫生间，虽法院生效判决基于占有保护认定赵某云应返还给张某新，但在双方合同被认定无效后，张某新基于双方契约享有的占有权利不复存在，其无权要求赵某云返还院落及厢房（卫生间、洗澡间）。关于双方之间的损失负担问题，不属于本案处理范围，双方可另行解决。