北京房产律师解析一起借名买房法院认定无效出资人要求返还房款分割增值案例

原告诉称

吴某峰向本院提出诉讼请求：1．判令吴某峰与赵某君签订的位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）合同无效；2．赵某君腾退一号房屋并恢复原状；3．诉讼费由赵某君负担。

事实与理由：吴某峰因与赵某君物权保护纠纷一案，经过北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，驳回了吴某峰的腾退一号房屋的诉求，审理中赵某君抗辩双方之间存在借名买房的情形。法院在审理物权保护纠纷案件中也提到双方涉及借名买房。诉争房屋为北京市经济适用房。赵某君户籍不在北京市，是没有资格购买诉争房屋的。经过两次判决，吴某峰无奈，特诉至法院确定双方购买北京市经济适用房的协议无效，望依法裁决。

被告辩称

赵某君辩称，同意确认合同无效，同意腾退涉案房屋，但是要求返还房款、赔偿损失后腾退。

赵某君向本院提出反诉请求：1．确认赵某君与吴某峰之间就借用吴某峰名义自北京F公司处购买一号房屋的借名买房协议无效；2．判令吴某峰向赵某君退还购房款720000元及其他费用，合计724619．87元；3．判令吴某峰赔偿赵某君装修损失46187元；4．判令吴某峰赔偿赵某君房屋差价损失3029420．13元；5．判令吴某峰未完成上述付款义务前，赵某君无需返还上述房屋。

事实与理由：赵某君与吴某峰是通过赵某君姐夫认识，由于吴某峰当时没有经济能力购买涉案房屋，故约定赵某君以吴某峰的名义购买。2010年1月25日，赵某君与吴某峰一起到北京F公司交的393827元的购房款，吴某峰当天收到400000元购房款用于交纳购房，双方约定总房款为720000元，余款320000元为以吴某峰名义购买涉案房屋的好处费。

2010年8月，吴某峰协助赵某君办理了入住，并缴纳了相关的装修款，签订《装修安全责任书》《室内装饰装修管理服务协议书》。2011年5月26日办理了房屋产权登记，领取的《房屋所有权证》及相关票据均由赵某君持有。根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》的规定，现该房屋不能上市交易。故赵某君提出反诉。

吴某峰针对赵某君反诉辩称，双方未签订借名买房合同及房屋买卖合同，在物权保护纠纷中，吴某峰要求赵某君腾退房屋，赵某君以借名买房抗辩，法院中止审理了案件，在中止过程中，赵某君自行撤诉，法院判决其腾退。赵某君上诉，上诉期间又提起诉讼，二审撤销了一审判决。

从签订房屋买卖合同及交纳房款，都是吴某峰账户支付，赵某君只提供了取现记录。我方只能按照一审、二审法院判决的认为，只能说是借名买房。关于反诉的第2项诉求，赵某君没有拿出支付720000元的转账凭证或者取现记录，未提交相应证据证明其支付了购房款。关于契税。关于第3项诉求，该评估公司所评估的装修价格，我方不予认可，赵某君将室内结构予以改变，违法打隔断，评估公司也计算在内，这种违法行为应由赵某君自行承担。

装修后，赵某君使用涉案房屋将近十年时间，虽评估公司给出了评估价格，但请法院考虑，赵某君占用房屋使用费的情况，驳回其请求。

关于第4项诉求，评估公司评估的价格是商品房价格，涉案房屋为经济适用房，经济适用房与商品房不同，建设目的、土地性质、定价不同，评估价格并非按照经济适用房作出评估。关于第5项诉求，赵某君并未实际支付购房款，而长期占有涉案房屋长达十年之久，应当立即返还。

法院查明

赵某君向本院提交的书面文字载明：吴某峰与女儿吴某霞同意将经济适用房一套转卖给赵某君，同意人吴某峰、吴某霞。吴某峰认可同意人处吴某峰签名系其本人所签，但文字内容并非吴某峰书写，对内容不予认可。赵某君向本院提交的书面文字载明：有一号经济适用房一套转卖喜杰，总房钱72万，现已支付40万吴某峰。吴某峰在空白处签名。吴某峰认可签名系其本人所签，但对内容不予认可。

2010年1月25日，吴某峰与北京F公司签订《商品房预售合同》约定，吴某峰购买一号房屋，房款总价393827元。同日，吴某峰通过其银行个人账户向北京F公司支付购房款393827元。赵某君称其现金交付给吴某峰购房款400000元，并于2010年1月29日从银行卡中卡取190000元、150000元后，现金交付给吴某峰。吴某峰不认可收到赵某君交付的购房款。

2010年8月9日，北京F公司房地产开发经营部出具付款人为吴某峰、金额为392247元的发票。北京市丰台区地方税务局出具纳税人为吴某峰、金额为3922．47元的契税完税证明。北京市住宅专项维修资金收据载明付款人为吴某峰。北京某装修公司出具入住交费明细表，载明一号房屋产权人为吴某峰，物业服务费、代收代缴费、装修费用合计3794．76元。

2010年8月16日，吴某峰与北京某装修公司签订《室内装饰装修管理服务协议书》。诉讼中，双方均认可，一号房屋交付时内部装修为毛坯，后由赵某君进行装修，并支付装修费。赵某君一直占有使用一号房屋至今。

2011年5月26日，一号房屋办理所有权证，房屋所有权人为吴某峰，房屋性质为经济适用房。2016年12月29日，吴某峰补办一号房屋所有权证。

一号房屋商品房预售合同、原始所有权证、购房发票、契税完税证明、室内装饰装修管理服务协议书等材料原件均在赵某君处。赵某君以此证明双方存在借名买房的事实。吴某峰称相关材料原件之所以在赵某君处，因其很少在北京生活，系为赵某君借住提供便利。

经询，双方之前并不认识，系通过王某相识。赵某君申请证人王某出庭作证，证人王某陈述：我系赵某君姐夫，与吴某峰系邻居关系。2019年，吴某峰没钱购买经济适用房，让我找赵某君借名买一号房屋，房款720000元已经支付给吴某峰了，我是中间人，我给他们撮合的，没想到现在房价涨了，吴某峰不认了。后来吴某峰、吴某峰妻子、赵某君和我一起谈过，吴某峰说，720000元的房款已经给他了，但是现在房价涨了，想给我们100多万把这事了了，他说如果100多万不成他们就打官司。

吴某峰对该证言的真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可，认为证人王某与赵某君是亲属关系，其证言不应被采纳。证人陈述所谓借名买房的时间地点、付款方式前后不一致，且与事实不符。赵某君对该证言的真实性、关联性、合法性、证明目的均予以认可。

2019年，吴某峰提起物权保护纠纷诉讼，要求赵某君腾退一号房屋，经判决确认赵某君应在判决生效后十日内腾退一号房屋，赵某君对该判决不服提起上诉，判决认为，赵某君以与吴某峰之间存在借名买房合同关系作为抗辩理由，且提供了相关证据予以佐证，对于赵某君是否基于借名买房合同关系占有涉案房屋应当予以审查，以确定赵某君有无正当理由占有使用一号房屋，认为赵某君的抗辩理由成立，赵某君已向法院提起确认合同无效纠纷，吴某峰主张的腾退房屋事宜应待借名买房合同相关纠纷处理完毕后再予以解决为宜，故判决撤销之前判决，驳回吴某峰的原审诉讼请求。

吴某峰不服向北京市高级人民法院申请再审，再审民事裁定书认为，二审认为吴某峰主张的腾退房屋事宜应待借名买房合同相关纠纷处理完毕后再予以解决为宜，并无不当，吴某峰提出二审判决后，确认合同无效之诉案件中赵某君已撤诉，对此吴某峰可通过另行起诉主张权利，裁定驳回吴某峰的再审申请。2020年，吴某峰再次提起物权保护纠纷诉讼，要求赵某君腾退一号房屋。本院做出判决书，以吴某峰应先行起诉解决借名买房合同纠纷，再主张腾退房屋事宜为由，判决驳回吴某峰的诉讼请求。吴某峰不服提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

诉讼中，赵某君申请对一号房屋市场价值及装修价值进行评估，估价结果为房地产市场价值总价3754040元，房地产市场单价42015元/平方米。房屋装修附属物重置成新总价46187元。吴某峰对《评估报告书》真实性予以认可，但是不认可关联性、证明目的，认为经济适用房只能按照指导价格，评估报告是按照商品房价值评估的，评估价过高。评估报告对户型格局考虑了隔断，是改造后的评估价格，但不申请重新评估。赵某君对《评估报告书》没有异议，认为一号房屋是按照经济适用房评估的，不是按照商品房评估的，这个评估价确实是低于市场价的。

裁判结果

一、吴某峰与赵某君之间对于北京市丰台区一号房屋的借名买房协议无效；

二、赵某君于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区一号房屋腾空返还吴某峰；

三、吴某峰于本判决生效之日起三十日内向赵某君返还724619．87元；

四、吴某峰于本判决生效之日起三十日内赔偿赵某君1514710元；

五、驳回吴某峰的其他诉讼请求；

六、驳回赵某君的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

据赵某君付款、装修、居住使用情况、持有房屋权属材料原件及吴某峰署名的文字材料，吴某峰所述一号房屋系由赵某君借住使用，于常理不合，法院不予采纳，认定双方系借名买房合同关系。

损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。

经济适用房属于国家政策性保障住房，其购买有相应的资格审核要求，国家对经济适用房转让亦有明确的政策规定。本案双方形成的借名买房合同关系，转让涉案一号房屋不符合政策规定，损害了其他具备经济适用房购买资格者的权益，将导致其他住房紧张需要购买经济适用房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合经济适用房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立经济适用房制度的初衷，损害了社会公共利益，故应属无效合同。现双方均主张双方之间涉一号房屋合同无效。双方对房屋性质及相应政策限制均知晓，故应负同等责任。

本案合同无效，赵某君应将一号房屋腾退返还吴某峰。一号房屋原系毛坯房，系吴某峰自愿交付赵某君装修、居住使用，故法院对吴某峰要求赵某君恢复原状之诉讼请求不予支持。吴某峰主张赵某君未向其支付购房款，依据吴某峰签署的文字材料及相关票据原件均由赵某君持有等情况，于常理不合，法院不予采纳，故吴某峰应当退还赵某君购房款及其他赵某君支出的相关费用。关于赵某君主张的装修损失，考虑涉案房屋一直由赵某君使用，结合其装修花费及房屋使用年限，法院对装修损失不予支持。

关于房屋差价损失，实为房屋的增值损失，一号房屋系政策性保障住房，价格与同小区普通商品房无可比性，经济适用房购买人转售利益的计算，系将来可以上市交易的市场价格扣除土地出让收益及购买价格的差。从减少诉累、及时处理纠纷出发，法院参考评估机构在估价假设和限制条件下，对一号房屋的市场价值评估结果，考虑购房款情况，确定所得收益为3029420．13元。根据诚实信用原则要求，不能因不诚信基于合同无效获益，结合双方过错，法院确认吴某峰应将一半收益赔偿与赵某君。