房产纠纷律师——购房后未有房产证后房屋被拍卖购买人能否解除合同追偿损失
原告诉称
赵某鑫、秦某莉向一审法院起诉请求：1．解除赵某鑫与吴某洁于2004年12月签订的《房屋买卖合同》、于2017年8月21日签订的《协议书》；2．判令吴某洁返还购房款33万元并支付利息；3．判令吴某洁赔偿房屋差价损失383万元；4．案件受理费由吴某洁负担。
赵某鑫、秦某莉上诉请求：撤销原判第二、三项，发回重审或依法改判支持我方一审的全部诉讼请求。
事实和理由：我已经支付了全部购房款，其中2012年的20万元转账也是房款，赵某鑫与吴某洁之间并无其他法律关系。我方对于房屋未过户并无过错，合同对于过户时间没有明确约定，由于双方关系良好，因此并未通过诉讼方式要求对方办理过户。此外，即使我方在履行过程中存在一定过错，一审确定的损失数额也过低。
被告辩称
吴某洁辩称，同意一审判决，不同意赵某鑫、秦某莉的上诉请求。
法院查明
2004年12月，吴某洁（出卖方、甲方）与赵某鑫（购买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）一套，上述房屋的交易价格为33万元。后，吴某洁将一号房屋的公有住宅租赁合同交付赵某鑫。2004年底，吴某洁将一号房屋交付赵某鑫居住。2011年12月31日，赵某鑫向吴某洁转账5万元。2012年1月20日，赵某鑫向吴某洁转账20万元。
2017年8月21日，甲方（夫妻双方）吴某洁、周某鹏（案外人）与乙方（夫妻双方）赵某鑫、秦某莉签订《协议书（补充稿）》，约定：甲乙双方就一号房屋达成如下协议：未经乙方许可，甲方不得将一号房屋进行任何形式的抵押。自本协议签订之日起3个月内，甲方需配合乙方将一号房屋产权办理过户手续。乙方自签协议之日起配合甲方进行房屋内部构造评估及家访事宜，具体时间双方协商。
另查，北京Y公司（以下简称Y公司）与吴某洁借款合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）于2017年出具民事调解书：1．吴某洁偿还Y公司借款本金300万元及利息300万元，以上共计600万元，于2017年6月15日前偿还本金300万元，于2017年8月30日前偿还利息100万元；2．若吴某洁未按期履行上述任意一期给付义务，Y公司有权就本金300万元及利息中所有未付款项立即申请强制执行。
该调解书发生法律效力后，由于吴某洁未履行调解书确定的义务，Y公司向海淀法院申请执行，海淀法院立案执行。在该案执行过程中，海淀法院于2017年8月28日向北京市国土资源局丰台分局送达执行裁定书和协助执行通知书，查封吴某洁名下一号房屋，查封期限为3年，自2017年8月28日起至2020年8月27日。案外人赵某鑫对执行一号房屋提出执行异议，海淀法院驳回赵某鑫的异议申请。
赵某鑫与吴某洁、Y公司执行异议之诉一案，海淀判决确定：驳回赵某鑫的诉讼请求。后赵某鑫不服判决，提起上诉。2020年7月29日，北京市第一中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。该生效判决确定“一审法院认为……本案中，赵某鑫主张其已经支付全部价款，包括2004年转账5万、2007年转账3万、2011年12月31日转账5万、2012年1月20日转账20万。吴某洁对上述收款情况认可，但不认可2012年1月20日20万元系案涉房款，且主张赵某鑫的付款中还包括赵某鑫的债务人向其支付的5万元。而赵某鑫在异议审查中称已支付房款中包括由他人（贾仕和）代为支付的8万元……故吴某洁陈述可信度较高。
依据吴某洁所认可的他人支付金额，在2012年1月20日前未付房款金额为15万元……案涉《房屋买卖合同》签订于2004年，直至2017年8月赵某鑫才在《协议书（补充稿）》中要求吴某洁办理过户登记，赵某鑫所称基于信任的理由实难认定为非其自身的原因，且其未提出证据证明在此十余年的时间中未办理过户登记不是其自身的原因，其在如此长的时间中怠于行使权利，应当自行承担相应不利后果……
吴某洁在执行异议审查及本案执行异议之诉中对部分房款是否由他人代付的事实陈述较为一致，而赵某鑫对该部分事实的陈述明显存在矛盾且前后差异较大，赵某鑫亦未对此进行合理解释说明，故法院认为吴某洁陈述可信度较高，并无不当。其次，赵某鑫对支付全部购房款的事实负有举证责任。在双方当事人均认可吴某洁与赵某鑫母亲之间存在资金往来的情况下，吴某洁基于20万元与剩余房款金额不一致，而认为该20万元为赵某鑫代其母亲向吴某洁偿还借款的款项存在合理性。赵某鑫主张该20万元系支付案涉房款，但该金额与其陈述的已付款金额相加为38万元，已超过案涉合同约定的房款33万元，赵某鑫未能对此作出合理解释。
故法院对于赵某鑫已支付全部房款的主张未予支持，并无不当。故赵某鑫的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于赵某鑫提出的法院对于未办理过户系赵某鑫自身原因的认定有误的上诉意见……《房屋买卖合同》于2004年签订，在2017年双方签订《协议书（补充稿）》之前，双方一直未办理过户登记，其关于双方关系密切故未办理过户的主张不足以对此进行合理解释说明，根据现有证据亦不足以证明赵某鑫对于诉争房屋未办理过户手续没有过错。故赵某鑫的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。”
后赵某鑫不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院裁定驳回赵某鑫的再审申请。2021年1月，一号房屋被司法拍卖，赵某鑫于2021年1月6日以416万元的成交价拍得。
关于合同解除，赵某鑫、秦某莉主张房款已经付清，涉案房屋已经被拍卖，不能基于买卖合同将涉案房屋过户给己方，合同目的无法实现，故要求解除《房屋买卖合同》《协议书（补充稿）》。吴某洁庭审中表示同意解除，鉴于法院于2021年1月22日将起诉状副本送达吴某洁，可以确认上述合同于2021年1月22日解除。
关于涉案房屋抵押情况，吴某洁称“房屋2016年11月28日抵押给个人，2017年协议约定不得抵押是赵某鑫写的，签订协议时我知道无法过户，赵某鑫逼我签的协议。房屋被法院查封时，赵某鑫的母亲知道，不知道他母亲是否告知赵某鑫。2017年8月28日海淀法院查封房屋，签协议书时，房屋没有被查封，我不知道要不要查封，当时我是失信被执行人了，我找人看房就是为借钱，我进不去，赵某鑫说签协议让我进去看房，协议是赵某鑫拟订的；
房屋抵押赵某鑫不知道，签协议时也不知道我已经被列为失信人，不知道房屋被查封，出借人看完房之后，人家查我列失信了，不给我借钱；协议第三条就是为了看房后进行贷款”。
另查，房屋所有权证显示，案涉房屋的所有权人为吴某洁，填发日期为2002年7月12日，2007年6月18日设定抵押权，权利人为某银行，权利价值40万元。
另查，赵某鑫与秦某莉于2012年12月25日登记结婚。周某鹏与吴某洁于1994年9月5日登记结婚，于2020年10月14日协议离婚，离婚协议书约定：一号房屋登记于吴某洁名下，双方约定该房产归双方共同所有，该房产变卖所得价款由双方各享有一半。
法院认为，根据本案查明的事实，赵某鑫、吴某洁签订的《房屋买卖合同》《协议书（补充稿）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现一号房屋已被法院查封并拍卖，致使合同目的不能实现，赵某鑫请求解除合同，吴某洁同意解除涉案合同，法院确认《房屋买卖合同》《协议书（补充稿）》于2021年1月22日解除。
鉴于生效判决已确定“赵某鑫在2012年1月20日前未付房款金额为15万元”“对于赵某鑫已支付全部房款的主张未予支持”，故吴某洁应返还赵某鑫已付购房款18万元并支付相应利息。
依据吴某洁签署的《协议书（补充稿）》，又鉴于吴某洁作为另案的被执行人，未履行生效法律文书确定的义务，导致一号房屋被查封并拍卖，故吴某洁对合同不能继续履行存在过错；鉴于生效判决已确定“根据现有证据亦不足以证明赵某鑫对于一号房屋未办理过户手续没有过错”。综上，对于赵某鑫要求吴某洁赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持，具体数额由法院根据合同的履行情况、双方的过错程度、双方可得利益损失、房屋拍卖的价格、具体案情等因素予以酌定，对赵某鑫过高的诉讼请求，法院不予支持。
裁判结果
一、赵某鑫与吴某洁于2004年12月签订的《房屋买卖合同》，赵某鑫、秦某莉与吴某洁于2017年8月21日签订的《协议书（补充稿）》均于2021年1月22日解除；二、吴某洁于判决生效之日起七日内返还赵某鑫购房款18万元并支付利息；三、吴某洁于判决生效之日起七日内赔偿原告赵某鑫损失20万元；四、驳回赵某鑫的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
赵某鑫、吴某洁签订的《房屋买卖合同》《协议书（补充稿）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现房屋已被查封拍卖，赵某鑫、吴某洁均同意解除上述合同，上述合同解除后，吴某洁应将购房款返还赵某鑫。对于已付购房款数额，赵某鑫对已付购房款的主张与此前双方之间执行异议之诉中的主张一致，认为已经支付全部购房款，但前案生效判决中对此已作出认定，对于赵某鑫的该主张未予支持，且认定赵某鑫在2012年1月20前未付购房款金额为15万元，故双方争议的2012年1月20日转账20万元的性质并非购房款。
关于赔偿损失一节，吴某洁由于未履行生效法律文书确定的义务，导致房屋被查封拍卖存在过错；而赵某鑫主张在签订《房屋买卖合同》时认为该房屋并无产权证，仅有公房租赁合同，在合同中亦未约定办理过户的期限，故赵某鑫在主观上认为其购买的是尚未取得产权证的房屋，因此，赵某鑫应当预见到房屋存在无法过户之风险。且根据查明的事实，双方在签订房屋买卖合同后的十余年间未办理过户手续，赵某鑫亦未积极主张权利，前案生效判决已认定“根据现有证据不足以证明赵某鑫对于一号房屋未办理过户手续没有过错”。
故法院根据合同具体履行情况等因素，综合考虑并酌情确定吴某洁应赔偿赵某鑫的损失数额在合理范围内。
