呼和浩特律师为您解答：抵押房屋时，抵押期限能超过房屋产权的年限吗？

法律咨询

您好，我家有一处闲置的门面房，我就利用这间门面房和姑姑家的表姐加盟了一家鲜奶吧。不久前，我们鲜奶吧对面正在修建的一所小学马上就要竣工了，想到小学修建完成以后，来这里上学的孩子一定会来消费，到时候生意一定很好。于是，我和表姐商量着扩大鲜奶吧的规模，并重新改建装修。为此，我与表姐想用这间门面房向朋友夏某做抵押贷款，抵押期限为十五年。但是夏某的私人律师诸某在审查材料时，要求我们缩短抵押期限为十年，原因是我们鲜奶吧的土地使用权及房屋的产权年限只剩十年。请问夏某的说法有法律依据吗？在房屋抵押时，抵押期限不能超过房屋产权的年限吗？

律师答疑

《城市房地产抵押管理办法》第十八条规定：“以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。”法律之所以作出这样的规定，与房屋产权到期后的归属问题密不可分。房屋产权到期后，一般会有三种情况：一是续期，补缴土地使用权出让金；二是不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿；三是不可续期，无偿收回土地使用权。如果房屋使用权到期后，没有续期或不可续期，那么原房屋使用权人便不再对房屋享有产权，也就无权对房屋再进行处分。而如果原房屋使用权人已经将房屋做了抵押，并且规定的抵押期限超出了房屋产权的年限，这种情况势必会损害抵押权人的合法权益，因此法条规定以房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不能超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。在您咨询的案例中，由于您的房屋还剩下10年的产权期限，按照规定，您在抵押房屋时，只能将抵押期限限定在10年以内，因此，夏某的说法是符合法律规定的，您应当认真考虑。