审理买卖合同案件注意事项

在法官的审判中，审理买卖合同的案件量很多。在这类纠纷中会遇到一些需要注意的问题，结合平时审理中的理论和存在的实践中的问题，经整理和归纳，为大家提供几方面法律法规和专家的一些解读，供需要的人作为参考。

一、共有财产买卖合同的法律问题

审判时，关于共有财产，分为的类型有两个：合伙关系的共有财产和家庭关系的共有财产，这里的家庭关系指的是夫妻关系。

审理共有财产的买卖合同时，依据是不是善意取得的财产来断。我国民法通则中第八十九条规定：共有财产不仅享有共同的权利，也要承担之间共同的任务。共有关系存在期间，其中的共有人私自处分了财产，会认定为无效行为。但第3人通过合法手段取得了该项财产，那么法律应当维护第3人所取得的合法权益。

下面是具体的说明：

1.合伙人擅自处分共有财产

(1)如果是合伙型企业，会按照合伙企业法中第二十五条之规定，合伙人可以推荐出企业的代表(也叫事务执行人)，其处分合伙企业财产是合法的。但其代表权限是有限的，比如在处分不动产时需要全体合伙人都同意才行。如果执行人处分不动产时，没有经过其他人的同意，即超出了权限。

(2)如果是普通的合伙关系，企业没有推举代表(事务执行人)，那么合伙人和企业代表享有相同的权利。所以，各合伙人有权利处分共同财产。比如处置共有房产时需要经过所有合伙人的一致同意。

2.家庭关系中一方擅自处分共有财产

(1)我国婚姻法第十七条第二款明确说明：夫妻对共有财产享有平等的处置权。夫妻一方或双方以外的人以没有征得他们的同意为理由，要求宣告为无效合同，法院不会支持。

(2)夫妻中其中一方处置共有财产，原则上是有效的，例外是无效的。此处的例外指的是处分人如果恶意损害夫妻关系，在离婚时独自占有和侵占两人的共同财产的行为。

二、多重买卖合同的法律问题

动产一物多卖的情况很常见，在买卖合同同时生效时，履行顺序进行确定时，涉及到两个法律：合同法和物权法。

法院在审理买卖合同时，有两种观点：合同成立在先说、先行支付价款说，同时参照国有土地使用权中关于多重转让合同履行顺序的规定，确定了普通动产和特殊动产在多重买卖合同的履行原则。

1.普通动产在多重买卖合同时的履行顺序

(1)受领交付优先

买卖合同在司法中的解释第9条中第一项规定：先行受领交付的人在提请确认所有权转移时，法院要予以支持。

(2)都没有受领交付时，先行支付价款优先

买卖合同在司法中的解释第9条中第二项规定：都没有受领交付的，对于先行支付价款的人提请出售人履行合同的，法院要予以支持。

需要注意的是，当先行支付价款的只支付了一部分价款，之后支付价款的人是全部支付，法律只以售卖的先后顺序为准，不考虑钱款的多少。

另外，如果多个买受人都是受领交付，并且也都支付了钱款，该怎么处理呢?这时会以买受人在行使权利的先后为准，即买受人要求出售人履行合同的先后来确定履行的顺序。

(3)没有受领交付，也没支付价款的，先订合同的优先

司法解释中第9条第三项规定：没有受领交付，也没有支付价款的，会依照谁先订合同的法律优先考虑。

2.特殊动产在多重买卖合同中的履行顺序

特殊动产一般包括船舶、机动车和航空器等，对这类多重买卖合同中的履行顺序是：

(1)受领交付的人优先考虑

(2)没有受领交付的，谁先办理所有权过户的人优先考虑

(3)都没有交付，也没有办理过户登记的，谁的合同先成立谁优先

(4)交给购买人其中一个人后，又过户给别人的，受领交付的人优先