开发商恶意退房应如何赔偿

买房已经成为日常生活中最为常见的事情，当购房者与开发商签订认购书后，开发商以各种理由拒绝交房、恶意退订时，购房者能得到什么样的赔偿呢?本站为您解答。

一、《认购书》是否有法律效力?

根据我国现行法律和行政法规规定：《认购书》属于预约合同,其应该受到《合同法》的规制。基于《合同法》的相关法理,《认购书》作为合同的一种,只要它是当事人双方意思表示一致的结果，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益,该合同就是有效的，即便开发商并不获有商品房预售许可证。

另外，主张《认购书》有效是有明确依据的。《广东省高级人民法院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见(粤高法发[2001]41号)》第22条规定:商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同，约定预购方以定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同，如该认购合同是当事人的真实意思表示，内容合法的，应当认定有效。

二、开发商悔约，应该承担继续履行的责任或者违约赔偿责任。

在楼市价格上扬时，开发商为了谋取更大的经济利益，不惜毁约，并主动提出愿意向购房者退还订金。这种情况下，广大购房人的合法权益应该得到切实有效的保护。开发商应该根据《认购书》的约定，在取得《商品房预售许可证》以后和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》。

开发商在取得《商品房预售许可证》以后如果明确表示拒绝和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》，或者以其他方式拒绝和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》(比如把购房人认购的房屋出售给他人或者故意设置障碍，使《商品房买卖合同》无法签署)应该向购房人承担违约赔偿责任。

三、开发商悔约——主动退还订金并赔偿违约金是否可以了事

时下，楼价节节攀升，不少开发商为了谋取更大的利益，在取得《商品房预售许可证》之前主动提出退订，愿意退还订金并赔偿违约金。尽管开发商的说法冠冕堂皇：“未取得《商品房预售许可证》，不具备销售条件，按有关规定，不能进行买卖”云云，但几乎所有的购房人都相信其真正动机就是为了将房屋收回重新出售以赚取更多的利益。毫无疑问，如果接受开发商的条件，购房人将要付出多出50%以上甚至一倍的价格才可以买到同样的房屋。那么，购房人的利益如何保护?开发商是否退还订金并赔偿违约金就可以了事?回答是否定的，开发商应承担缔约过失责任，赔偿购房人的损失。

缔约过失责任成立的条件：

1、缔约过失责任产生于缔约阶段; 

2、缔约过失责任产生于具有缔约意图的双方当事人之间;

3、缔约过失责任违反的是诚信义务。《认购书》的签订和履行只是一个缔约过程，双方当事人皆应履行协力促进合同成立的义务，尤其是开发商，具有商品房开发方面的专业素质，相对于购房人有信息、知识方面的优势，其对于房屋在何种情况下能够达成出售的条件应该是明知的。基于缔约过程的诚实信用义务的要求，房地产开发单位应及时将有关信息与对方进行交流，以修正双方的差距，促成合同的顺利签订。开发商此等作为属于违背诚信义务，应承担缔约过失责任。

缔约过失责任的赔偿范围仅限于购房人信赖利益的损失。信赖利益的损失，既包括因缔约过失行为致对方财产的直接损失，也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失。

所谓信赖利益，是指一方因信赖另一方会与之订立合同或合同有效而受到的损失。信赖利益的损害，是产生缔约过失责任的前提。信赖利益应当包括积极损害和消极损害。

积极损害即所受损害，如订约费用、准备履约的费用等。消极损害即所失利益，主要是指丧失订约机会的损失。赔偿消极损害的原因在于：建立缔约过失责任的目的之一就在于弥补受害人的损失。如果确因一方违反先合同义务造成他方丧失订约机会而受损害，则不予赔偿有失公平，也不利于维持正常的市场交易秩序。丧失订约机会必须严格把握，只有具备下列条件始可认定：

①受害人与第三人之间曾存在订约机会；

②受害人与第三人丧失订约机会系由一方违反先合同义务造成;

③丧失订约机会的丧失必须是基于对违反先合同义务人的缔约行为的信赖而产生的。

信赖利益损失有二种计算方法：

1、应以现房屋每平方米的市场销售价格与当事人约定的房屋价格的差价乘以房屋总面积为被上诉人的信赖利益损失。

2、应以现购房人已经另外购得的房屋总价款与原约定的房屋总价款的差价为购房人的信赖利益损失。第一种计算方法明显带有对开发商惩罚之性质，该计算方法将开发商可得利益作为购房人之损失，即变相将违约之可期待利益损失作为信赖利益损失，超出当事人能够获得的合理补偿范畴。第二种计算方法符合实际损失之说，受损人基于信赖合同可以有效成立，导致错失与案外人签订有效合同之机会，导致最终以超出原价格几倍的价格签订新合同，该部分多付出的损失为信赖利益损失。

综上，购房者与开发商签订认购书后，开发商拒不履行交房义务的，属开发商违约，如因开发商导致合同不能成立的，开发商应当承担预期违约责任。如购房者遇到此类纠纷，可向律师咨询，及时维护自身合法权益。

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