以合法形式掩盖非法目的房屋预售合同无效

案情简介

江林本是一名从业多年的健美教练。2007年8月，他认识了某房产公司的股东周某。周某透露，公司打算启动一个房地产开发项目，但由于手头楼盘刚刚开售，资金尚未回笼，资金链比较紧张，只要江林帮忙，双方就能“共赢”。江林忙不迭地答应下来，后又说动同事郑某和曾某参与。几天后，周某拿来十六份价额总计884万余元的预售房屋买卖合同，要求江林三人在买方处签字。明明江林三人分毫未出，为什么就变成了买房人呢？原来，就在签订合同的当天，公司以江林三人的名义将270万元汇入公司专供房屋销售的一个资金账户，再加上这十六份已有买方签字的房屋买卖合同，足以制造一个江林三人向公司购买16套房产并已支付三成房屋首付款的假象。并且，凭着三人提供的身份材料和月入近两万的收入证明，公司就能够代其向两家银行申请办理还款期为三十年的房屋贷款手续。于是，同年九月底，公司顺利拿到了两家银行陆续汇入的总计614万余元的房屋尾款。随后两年里，公司每个月都以江林三人的名义办理还款手续。直到2009年8月，资金逐渐回笼后，为免夜长梦多，公司指派职员将尚欠的总计561万余元银行贷款先后汇入16个还款账户，结束了这徒有其名的房屋买卖关系。然而，江林三人突然变卦，将账户内的资金全部取走。去年12月，三人又诉至法院，要求公司依照合同交付房屋，办理过户手续，并支付逾期交房违约金180万余元。

办案思路及心得

江林三人与公司间的房屋买卖关系并不存在真实的意思表示，而是通过签订预售合同这一合法形式，掩盖了公司获得银行贷款资金的非法目的，双方通过恶意串通的方式，损害了他人利益，该房屋买卖关系系无效民事法律行为。鉴于无效的合同自始没有法律约束力，因该合同产生的权利义务应恢复至原来状态，故江林三人应将设定在房屋上的预告登记撤销，而转入公司账户内的银行贷款则视为江林三人支付的房款，公司应予以返还，但其已委派职员代为还款的数额已超过了其收到的贷款金额，故法院认为公司无须再返还房款。同时，双方贷款合同的目的也已无法实现，故该贷款合同应一并予以解除，江林三人应一次性归还剩余贷款及利息。虽银行在不知晓该房屋买卖真实目的情况下，善意取得了抵押权，但银行表示愿意配合办理解除抵押权，法院予以支持。

裁判结果

审理过程中，法官发现，江林在两家银行提供的收入证明中，一个为月收入1.8万元，一个为2万元，内容不一致，存在虚假性。而一般贷款买房者必有的首付款支付证明、购房发票原件以及还贷银行卡，江林三人均不能提供，却一直由公司持有，显然有违常理。虽三人表示首付款系现金支付，但对如此大笔金额，他们却无法说明任何支付细节。至于三人提出的与公司间的债权债务关系，也无法提供证据证明。此外，房屋早在2008年已完工，但时隔两年，江林等从未要求交付，一直任由公司控制，也不符常理。最终，法院认定双方合同无效，应予解除，贷款合同应一并予以解除，江林三人应一次性归还剩余贷款及利息。