借亲属名义购买经济适用房签署协议能否依据协议起诉过户

原告诉称

赵某菲向一审法院起诉请求：1.判令北京市丰台区一号（以下简称一号房屋）归赵某菲所有；2.判令赵某燕和D公司共同协助赵某菲办理上述房屋的过户手续；3.本案诉讼费由赵某燕承担。

赵某燕上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判赵某菲向赵某燕支付房屋差价款9597元或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费均由赵某菲负担。

事实和理由：1.涉案房屋系赵某君、赵某霞（已去世）、赵某聪、赵某燕共同共有，并非赵某燕个人财产，赵某燕系无权处分，赵某菲对此情况也属明知，一审应当追加赵某君、赵某聪为第三人；2.赵某燕与赵某菲系买卖经济适用房指标，根据规定，买卖合同应属无效；

3.近年来房屋价格上涨，一审判决差价款为1199元不符合客观情况；4.双方2008年2月签订的《商品房转让协议书》不具备合同法规定的构成合同的要件，且即使合同成立，赵某燕可在双倍返还支付的定金后享有合同解除权。

被告辩称

赵某菲辩称，同意一审判决，不同意赵某燕的上诉请求。事实和理由：1.一审庭审中，赵某菲已做极大让步，自愿撤回了向赵某燕主张违约金和过户费用的请求；2.1199元房屋差价款本身系由赵某菲交纳，只是一审中为避免麻烦，赵某菲才同意支付该笔费用。

D公司述称，尊重法院判决。

法院查明

2007年10月31日，赵某燕与赵某菲签订《协议书》，约定一号房屋双方同意以借贷形式，房款由赵某菲一次付清，同时赵某菲在2007年2月和4月间对房主一次性经济补偿八万元，该房屋赵某燕同意归属于赵某菲所有。在房产证没有更改名字（户主）之前的任何时期里有需要赵某燕帮助提供证件时必须给予帮助，如果在今后任何时期由赵某燕引起的纠纷，赵某燕应还给赵某菲全额购房款的同时给予经济补偿和银行贷款利息4倍的价钱还款给赵某菲。

2008年2月2日，赵某燕（甲方，转让人）与赵某菲（乙方，受让人）签订《商品房转让协议书》，协议约定：甲方出售一号房屋，建筑面积为96.77平方米，首付定金捌万元，房款支付为乙方采取一次性付款的方式，以现金形式支付给甲方。定金在双方签订本协议书时即行支付。协议第四条约定：……2、甲方在取得该房屋的所有权证书后，应于30日内协助乙方办理完毕房产证的更名工作，即：房屋产权证书的所有权人更名为乙方。3、本协议签订后，甲方将按照法定程序协助乙方办理入住等相关事宜。协议第五条约定：……3、甲方违反本协议第四条约定，承担违约责任，违约金为房屋总价款的10％。

2007年4月9日赵某燕与周某鹏登记结婚。2006年12月27日拆迁人（甲方）北京市F公司与被拆迁人（乙方）赵某君签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，乙方现有正式户籍4人，分别是户主赵某君、赵某霞、赵某聪、赵某燕。该拆迁补偿协议盖有已办理经济适用住房购买资格的章。

2007年10月31日，赵某燕（买受人）与D公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋坐落为丰台区一号（即一号房屋），该商品房的用途为经济适用住房。该房屋预测建筑面积为96.77平方米，总价款为346437元，付款方式为买受人按一次性付款方式向出卖人支付购房款，在签订本合同时支付总房款346437元。同日，赵某燕将一号房屋交付给赵某菲，赵某菲装修后一直居住至今。

庭审中，赵某菲提交存折交易明细、购房发票、完税证明、专项维修基金专用收据和之前判决书，证明其已支付购房款346437元和经济补偿8万元。赵某燕对上述证据真实性无异议，认可购房款由赵某菲交纳。赵某燕提交补交房款差价发票，主张其补交一号房屋差价1199元，赵某菲不认可赵某燕补交房款差价的事实，但同意向赵某燕支付该笔款项。

2009年12月17日，D公司取得一号房屋的权属登记。D公司表示，该房屋已具备办理过户条件。审理中，经询问，赵某燕明确表示不同意协助赵某菲办理过户。

一、坐落于北京市丰台区一号房屋归赵某菲所有。二、第三人北京D公司于判决生效后七日内协助赵某菲将位于北京市丰台区一号房屋所有权过户登记至赵某燕名下。三、赵某燕于取得上述房屋权属证书后七日内协助赵某菲办理上述房屋所有权转移登记手续，将上述房屋过户登记至赵某菲名下。四、赵某菲于判决生效后七日内给付赵某燕房屋差价款1199元。

本院二审期间，上诉人赵某燕提交《北京住宅房屋拆迁货币补偿协议》，拟证明涉案房屋系由拆迁补偿获得，并应由赵某君、赵某霞（已去世）、赵某聪、赵某燕共有，应当追加赵某君、赵某聪人为第三人；对此，被上诉人赵某菲的质证意见为：不属于新证据，如果相关权利人需要主张权利可向赵某燕个人主张，共有人问题与本案无关。原审第三人D公司不发表质证意见。

另查，关于一号房屋1199元房屋差价款形成原因，各方当事人均认可系因该房屋交付时实测面积大于预测面积所致。

再查，关于一号房屋来源，赵某燕称，一号房屋系赵某君原房屋拆迁所获补偿。其所获补偿为包括一号房屋在内的两套购房指标及120万元。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同对当事人具有法律约束力。赵某燕因拆迁而获得购买经济适用房的资格，虽以其名义购买一号房屋，但购房实际出资人系赵某菲，一号房屋交付后一直由赵某菲占有、使用，购买房屋的手续和票据均由赵某菲持有，故赵某菲和赵某燕之间实质上是借名买房关系。

因一号房屋是拆迁所得的购房指标，且赵某燕和开发商D公司的原购房合同系2008年4月11日以前签订的，根据北京市相关政策，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此赵某菲和赵某燕之间签订的《协议书》和《商品房转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行，赵某燕应按照双方协议约定协助赵某菲办理一号房屋的过户手续。

现一号房屋登记在D公司名下，已具备办理房屋所有权证条件，而赵某燕明确表示拒绝协助赵某菲办理房屋产权变更登记手续，故赵某菲要求确认一号房屋归其所有并要求赵某燕和D公司共同协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。赵某燕主张其补交房屋差价1199元，赵某菲同意向其支付该笔款项，法院对此不持异议，在本案中一并予以处理。赵某燕、赵某菲就买卖一号房屋签订的《协议书》及《商品房转让协议书》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依约履行。根据查明的事实，双方争议的房屋差价款1199元系因交付房屋时实测面积大于预测面积所致。但双方在房屋买卖合同中均未就房屋差价款的负担进行约定。本案庭审中，赵某菲虽称该笔差价款系由其缴纳，但其在一审中同意向赵某燕支付该笔款项，对此法院不持异议。赵某燕要求赵某菲支付房屋差价增值款9597元的主张，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。

关于赵某燕申请追加赵某君、赵某聪作为本案第三人一节。根据查明的事实，一号房屋系拆迁所获补偿，涉案房屋现登记于D公司名下。法院认为，第一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现一号房屋登记于D公司名下，赵某燕、赵某君、赵某聪等三人均非一号房屋所有权人。

第二，涉案房屋买卖合同当事人为赵某菲与赵某燕，赵某君、赵某聪并非合同主体。第三，目前并无证据证实赵某君、赵某聪对涉案一号房屋有出资购买的事实。综上，赵某燕主张赵某君、赵某聪系涉案房屋的共有人依据不足，据此法院对赵某燕申请追加赵某君、赵某聪作为本案第三人的请求不予支持。