北京房产律师——借他人名义购买经济适用房后房屋涨价出名人能否起诉获得增值
原告诉称
金某麟、白某菲向一审法院提出诉讼请求：1.判令许某君退还违法、欺诈借用白某菲配偶金某麟身份证购买、售出某房的全部不当得利款272.8072万元；
2.判令许某君支付因违法、欺诈借用金某麟身份证购售经济适用房，造成白某菲被军纪委查处导致名誉权受损以及婚姻破裂的精神损害赔偿10万元。
白某菲、金某麟上诉请求：撤销一审判决，改判支持白某菲、金某麟的诉讼请求。
事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.许某君购买位于北京市朝阳区某号（以下简称某房）经济适用房屋没有法律依据。金某麟与白某菲于1996年结婚，2003年购买经济适用房后，金某麟家庭已无购买经济适用房的资格。许某君冒用金某麟的身份购买了某房。2.许某君出售某房，扣除成本后获利270多万元，取得不当得利。
3.白某菲因金某麟名下有过某房的购房记录被军纪委认定“多购房改房”，军纪委向白某菲下达了《催缴出售多购房改房不当得利通知书》，要求白某菲退交不当得利款230多万元。4.许某君存在主观故意。许某君在2004年3月借用金某麟身份证时，曾承诺购买商品房，而且许某君签订的合同名称也是《商品房买卖合同》。许某君在与金某麟签订的协议中没有明确某房是经济适用房，有意隐瞒冒用金某麟身份购买经济适用房的事实。
5.金某麟与白某菲当时并不知道商品房不限购，许某君采用非法手段购买某房。2004年3月许某君购买某房时，金某麟并未在现场，购房的申请、审核、合同签订环节等均为许某君冒用金某麟身份进行，许某君伪造了金某麟的家庭和收入情况，申请人配偶一栏为空白。金某麟与白某菲一直不知道许某君购买的某房为经济适用房。
6、许某君个人信用严重缺失。2004年6月，许某君曾与金某麟签订《协议书》承诺因某房引起的一切经济和法律纠纷由许某君自行解决并承担一切责任。2020年12月18日，许某君曾当着白某菲单位有关同志的面在《退款承诺书》上签字承诺退款237.74万元，但其仅退还20万元。
二、一审判决认定事实不清。购买某房所签《商品房买卖合同》，是许某君以金某麟名义签订，由于某房系经济适用房，导致白某菲被军纪委追责。许某君在《退款承诺书》上签字是自愿的，但事后其反悔要求重新评估某房。许某君并未向白某菲转账20万元，而是转给了白某菲所在单位。金某麟、白某菲并不知道许某君购买的某房系经济适用房，一审判决隐瞒许某君因出售某房获得巨额不当得利的事实。一审判决没有查清在金某麟已无购房资格的前提下，许某君为何可以成功购买某房。一审法院亦未查清许某君因出售某房实际获利的数额。
被告辩称
许某君辩称，许某君曾带金某麟到售楼处，金某麟与白某菲知晓许某君所购某房系经济适用房。2004年时北京不限额商品房，签署《商品房买卖合同》的相关手续及信息均由金某麟提供，合同的形式是制式文本，许某君没有对金某麟进行隐瞒。同意一审判决，不同意白某菲与金某麟的上诉请求。
法院查明
白某菲与金某麟系夫妻，金某麟与许某君系战友和朋友关系。2003年7月3日，白某菲与某单位签订《第一期经济适用住房预售合同》，购买坐落于北京市海淀区某1号房屋，房屋性质为经济适用房。
2004年3月12日，买受人金某麟与出卖人北京市F公司签订《商品房买卖合同》，约定金某麟购买某房，房屋性质为预售商品房，总价65.1966万元。后许某君以金某麟名义出资缴纳了全部房款、契税、公共维修基金、土地出让金。购房时填写的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭和收入审定表》中记载申请人为金某麟，申请人配偶一栏被划去。
2004年6月30日，金某麟（甲方）与许某君（乙方）签署《协议书》，约定乙方以甲方的名义出资购买某房，乙方为购买该房产共出资65.1966万元；甲方声明，该房产的实际出资人是乙方，乙方实际为该房产的真正拥有和使用人；乙方承诺，该房产在其使用期间引起的与甲方无涉的一切经济或法律纠纷，均由乙方自行解决并承担一切责任；
该房产在办好一切合法的入住手续后，由乙方使用，以甲方名义办理的“两证”（《房屋产权证》、《土地使用证》）交由乙方保管，在办理产权转移手续时涉及的一切费用，均由乙方承担。2006年2月20日上述房屋产权证下发，房屋性质为经济适用房，登记在金某麟名下。
2011年3月21日，金某麟、白某菲与许某君在公证处签署《委托书》，记载：委托人金某麟名下某房，现拟出售，因委托人工作繁忙，不能亲自办理相关事宜。特委托许某君作为我们的合法代理人，在北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心代我签订《首付款收据》、《房价款收据》、《存量房屋买卖合同》等，受托人代我签订的上述文件我均予以承认，我承担由此产生的一切法律后果。金某麟、白某菲在落款委托人处签名并按手印。
2011年4月19日，许某君代金某麟与秦某桦签署《收款证明》，显示该房屋首付款为102万元，其中现金支付2万元，另100万元通过银行支付，已于同日支付至许某君的银行账户。2011年4月27日，许某君作为金某麟的代理人与案外人秦某桦签署《存量房屋买卖合同》，金某麟将某房出售给秦某桦，约定房屋成交价格为87万元。同日，秦某桦取得某房的产权证。
金某麟表示上述商品房买卖合同、经济适用住房家庭和收入审定表中其签字均为许某君代签，整个购房过程其从未出面参与，2004年时其将身份证借给许某君用于购房。其未向许某君强调不能购买经济适用房，但其询问许某君购买的何种房屋，许某君告知其购买的是商品房，但实际购买的是经济适用房，故许某君构成欺诈。
许某君均不予认可，表示金某麟去现场看过，金某麟明确知晓其购买的是经济适用房，且售房单位和建委也会对购房资格进行审查，因其没有北京户籍，故需要借用金某麟的名义购买经济适用房，其在与金某麟签订协议书前后对白某菲、金某麟是否购得其他房改房及产权情况均不知情。
现白某菲主张其因许某君违法欺诈购买经济适用房并出售，而被军纪委认定“多购房改房”，导致其需向军纪委退交多购房改房的不当得利，故要求许某君返还出售某房所得的不当得利2728072元。该数额系白某菲根据许某君短信确认的362万元的售房款减去购房款、契税、维修基金及许某君已经缴纳的20万元计算而来。
对此白某菲、金某麟提交许某君的短信、某单位催缴出售多购房改房不当得利通知书、2020年12月18日的《承诺书》，其中承诺书记载某房评估价为3039050元，核减初始购房款、契税后个人应缴纳不当得利2377352.22元，本人承诺2020年12月19日前先行缴纳20万元，余款根据家庭情况在最晚于2021年12月19日前交清。承诺人处有白某菲、许某君签字，单位盖章处有某单位管理系委员会公章及经办人签字。
白某菲、金某麟还提交转账记录一份，显示许某君向白某菲转账20万元，在附言处记载“某房.非自愿”。
许某君表示其在上述承诺书的签字系被胁迫所签，签署后不久即通过微信表示对上述承诺书内容不予认可，且其在汇款附言处也写明非自愿，并提交了相应微信记录。而且短信中发送的售房款362万元系记忆错误导致，应以房管局的材料为准。金某麟称许某君通过关系，在金某麟本人未到场的情况下，将经济适用住房家庭和收入审定表中的配偶一栏划去，导致未能审核白某菲的住房情况，购房资格审查才得以通过。
法院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。根据金某麟与许某君签署《协议书》《商品房买卖合同》的签署情况以及某房购房款、税费的支付情况，可以认定许某君与金某麟之间存在借名买房的法律关系，该房屋系许某君借用金某麟的名义出资购买，由许某君支配使用，后由许某君实际出售。
白某菲、金某麟主张许某君隐瞒其实际购买的是经济适用房的事实，构成欺诈，但未提交充分证据，许某君亦不予认可。许某君虽在承诺书上签字，但随即表示该签字不是其真实意愿，并在转账记录附言处备注非自愿，故该院对白某菲、金某麟的主张不予采信。
许某君购买某房屋后出售，不构成不当得利，故该院对白某菲、金某麟的诉讼请求不予支持。
二审中，本院依法补充查明：白某菲、金某麟提交的转账记录，显示许某君向某单位供应保障处转账20万元，在附言处记载“某房.非自愿”。
二审中，白某菲、金某麟称本人未退交部队有关部门要求白某菲退交的款项2377352.22元。
裁判结果
判决：驳回白某菲、金某麟的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
法律规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
本案中，从金某麟与许某君于2004年6月30日签署的《协议书》内容，2004年3月12日的《商品房买卖合同》签订主体情况，某房购房款、税费的支付情况，某房的居住、使用情况，2011年3月21日金某麟、白某菲与许某君在公证处签署的《委托书》内容，出售某房所得房款的收取等情况来看，综合各方陈述以及本案庭审情况，法院认定许某君与金某麟之间就某房存在借名买房的法律关系并无不当，因该借名买房行为发生于2004年，白某菲与金某麟是否知道某房的房屋性质均不影响本案的处理结果，该借名买房法律关系应属有效。
白某菲与金某麟主张许某君系冒用金某麟名义购房与金某麟和许某君于2004年6月30日签署的《协议书》内容不符，法院不予采信。基于此，许某君在2011年出售某房所得不属于不当得利。许某君在借名买房过程中是否存在违规行为，不属于本案的审查范围。
