北京房产律师——借他人名义买房后登记人去世子女不配合过户怎么办

原告诉称

原告周某江向本院提出诉讼请求：1.确认北京市通州区a号房屋（以下简称a室）归原告周某江所有；2、五被告协助办理a室的过户手续。

事实与理由：陈父与陈母夫妻共有五女，即长女陈某兰、次女陈某霞、三女陈某洁、四女陈某芝、五女陈某莉。陈父于2021年因病去世。2011年3月，原告与陈父达成一致意见，陈父购买涉案房屋，购房款由原告支付，涉案房屋归原告所有。2012年8月20日，陈父取得涉案房屋所有权证书。2013年陈父到某律所见证代书遗赠，自愿在其去世之后，将涉案房屋遗赠与原告所有。因此，特起诉于贵院，请依法公正判决本案，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权利。

被告辩称

被告陈某兰、陈某霞、陈某洁、陈某芝、陈某莉共同辩称：不同意原告的诉讼请求。诉争房屋a号是从崇文区一号我父亲的一间私有房屋拆迁得来的。一号房屋购买于2003年，当时我母亲陈母在世(2006年去世)，属于夫妻共同财产，所以拆迁得来的a号房屋也是夫妻共同财产，陈父2013年4月16日的遗赠，处分了夫妻共同财产，所以该份遗赠书是无效的。

遗赠书中显示a号房屋的购房款是原告周某江支付的，对此需要其提供充分证据，我们认为a号房屋的购房款就是一号院房屋拆迁款支付的。当时拆迁款47万多，a号房屋购房款才43万，足够支付a号房屋的购房款。诉争房屋是夫妻共同财产，我父亲擅自处置是无效的。原告无论选择借名买房的合同纠纷还是遗赠纠纷，我们的答辩意见是一致的。

法院查明

陈父与陈母系夫妻关系，二人共育有五女，即长女陈某兰、次女陈某霞、三女陈某洁、四女陈某芝、五女陈某莉。2006年12月6日，陈母去世。2021年1月20日，陈父去世。

2002年6月4日，周某凤（赠与人）、陈父（受赠人）、周某江（受益人）签订《房屋赠与协议》一份，约定：赠与人周某凤在崇文区一号院的2幢北房四间以周某凤的名字登记，属周某凤个人所有，随着城市危改和拆迁工作的不断推进，本人自愿将上述地址的2幢北房靠东南角的一间赠与陈父名下，并于2002年六月份将房产本过户给陈父，受赠人自愿以产权人的名益承担此房产的任何变迁，自愿配合此房产的各项办理拆过事宜和过户手续，今后如遇政府城市改造或危房拆迁，受益人归属周某凤之弟--周某江所有。陈父同意接受履行产权过户义务。所购房产按国家政策五年后将产权过户给周某江本人。

周某江应积极配合陈父办理房产过户于续，由于陈父年事已高，五年后如遇百年或行动不便，陈父应责成其子女代理房户过户事宜，此协议经与受赠人，受益人协商一致达成赠与合同，双方精诚合作，共同履行。

2011年3月22日，陈父（甲方）与周某江（乙方）签订《协议书》一份，约定：1、甲方以陈父的名字申请到二居室一套，甲方放弃购买。2、甲方自愿转让给乙方(周某江)购买。3、乙方承担购房款共计肆拾叁万零壹佰叁拾贰元整(430132元)，由乙方支付。4、由于政策原因五年之内过不了户，待产权证下来后符合政策时，甲方配合乙方办理过户手续。5、过户时所产生的一切费用由乙方承担。

6、如遇国家政策有变，乙方不得向甲方提出无理要求。7、甲方在能过户的情况下，不协助过户或有反悔，应给乙方按当时市场价安置房屋一套。8、双方当事人因某种原因不能到场办理过户，可委托代理人办理(双方子女)直至协助产权过户。9、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，从签字时起即时生效。

2011年8月17日，陈父（买受人）与北京R公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》一份，约定陈父购买a号房屋，购房款432427元。2012年8月20日，a室的房屋所有权证书下发，登记在陈父名下，房屋性质为限价商品住房。该房屋交付后由周某江居住使用至今，相关合同、房屋所有权证、交费票据等均由周某江保存。

2013年4月16日，陈父在律师见证下签署《遗赠》书面材料一份，载明：2011年3月11日，陈父与北京C公司签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议。单独取得北京市通州区a号安置房屋一套。该房屋全部房款肆拾叁万零壹佰叁拾贰元整(430132元)已经全部由受遗赠人周某江支付完毕。2012年8月20日，陈父取得北京市通州区a号房屋所有权证书。现在，立遗赠人特立遗赠内容如下:1、立遗赠人自愿在自己去世之后，将自己位于北京市通州区a号安置房屋给周某江一人所有。其他任何人对上述的房产不再享有任何的权利。2、本遗赠一式两份，在立遗赠人签字后生效。

在本案审理过程中，经本院释明，原告周某江选择借名买房合同关系向被告主张权利，不再按照前述《遗赠》主张权利，并申请将本案案由变更为合同纠纷。

裁判结果

一、被告陈某兰、陈某霞、陈某洁、陈某芝、陈某莉协助原告周某江将北京市通州区a号房屋变更登记至周某江名下，于本判决生效之日起十五日内执行清；

二、驳回原告周某江的其它诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案首要争议焦点在于原告周某江与陈父之间是否存在借名买房合同关系。结合《房屋赠与协议》、《协议书》内容，双方之间对借名买房以及条件允许时过户进行了明确约定，虽然《遗赠》所体现的法律关系与借名买房并不一致，但其所载的基本事实与前述协议并不冲突，可见陈父多年来数次通过书面文件确认了a室购房款由周某江支付，房屋实际权利人为周某江的事实，结合周某江实际居住a室并保管房屋所有权证书及相关票据的事实，法院确认原告周某江与陈父之间成立关于a室的借名买房合同关系。

至于被告辩称a室系拆迁安置房，陈父处分行为侵犯了其母亲陈母财产权利的意见，结合现有证据，原崇文区一号拆迁进行了货币补偿，但无法作出a室系依据人身属性进行安置的判断，且陈父多次表示购房款由周某江支付，因此被告的答辩意见不能成为否定原告权利的有效抗辩，法院对此不予采信。

因陈父已去世，现原告周某江要求陈父的继承人即五被告继续履行合同义务，将房屋过户至自己名下,理由正当，符合合同约定，法院对此予以支持。至于原告要求确认a室归其所有的诉讼请求，因其本案系依据合同行使债权请求权，现径行要求确认物权，法院对此不予支持。