北京房产律师——父子共同买房后父亲放弃份额能否反悔

原告诉称

沈某彤向一审法院起诉请求：1.请求贵院确认位于北京市西城区一号房屋中99%份额属于沈某彤与沈某皓、郭某玲共有，其中沈某彤占33%的份额。２、本案诉讼费用由沈某皓、郭某玲承担。

沈某彤上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持沈某彤的一审诉讼请求或发回重审。

事实与理由：1.沈某彤与郭某玲在办理共有产权证时的协议是为形式上办理产权登记使用的，系不动产登记中心要求必须有的协议，非沈某彤的真实意思表示，沈某彤没有将涉案房产99%的份额赠与沈某皓。

2.沈某皓与郭某玲是母子关系，且沈某彤与郭某玲的离婚案正审理中，郭某玲与沈某皓、沈某彤都有法律上的利害关系，其说明不应被采纳。

3.沈某彤购买涉案房屋时，沈某皓还未成年，购房款系由沈某彤全部出资。

沈某皓、郭某玲辩称：不同意沈某彤的上诉请求和理由，请求维持一审判决。

法院查明

沈某彤与郭某玲于1993年8月17日登记结婚，婚后未约定夫妻财产制，沈某皓系二人之子。

2004年9月1日，沈某彤、沈某皓（合同买受人）与北京Y公司（合同出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定买受人购买出卖人本市宣武区一号房屋（以下简称案涉房屋），合同价款为1441494元，其中于2004年8月26日支付定金20000元，于2004年9月1日支付271494元，余款115万元采用按揭方式支付……。

2004年9月1日，沈某彤与某银行（以下简称某银行）签订《房地产买卖抵押贷款合同》，合同约定某银行为沈某彤提供贷款115万元，以案涉房屋作为抵押担保。现案涉房屋贷款已经还清。2021年5月6日，北京R公司出具证明，内容为，沈某彤购买位于北京市西城区一号房屋时，是我公司出借给沈某彤292215元，当时是我公司直接向北京Y公司以转帐支票方式支付。对于案涉房屋支付款项，沈某彤认为系其一人出资，沈某皓、郭某玲则称系沈某彤与郭某玲共同出资。

2007年5月30日，沈某皓、沈某彤达成协议书，协议约定，根据双方协议，宣武区一号房产归沈某皓、沈某彤共同所有。经协商：沈某皓持房屋所有权证，沈某彤持房屋共有权证无争议。沈某皓占房产份额百分之九十九，沈某彤占房产份额的百分之一。2007年9月10日，案涉房屋登记产权人为沈某皓、沈某彤，沈某彤占百分之一份额、沈某皓占百分之九十九份额。

2009年7月17日，沈某皓、郭某玲与沈某彤签订赠与合同，合同记载，赠与人沈某彤、与郭某玲是夫妻关系，系受赠人沈某皓的父亲、母亲，位于北京市一号房屋系沈某彤、沈某皓的共有财产，其中沈某彤占有百分之一的房产份额（属于沈某彤的房产份额系沈某彤、郭某玲夫妻共有）。赠与人沈某彤、郭某玲与受赠人沈某皓经协商，达成赠与合同如下：一、赠与人沈某彤、郭某玲自愿将上述房产属于其所有的百分之一的份额无偿赠与给受赠人沈某皓个人所有；二、受赠人沈某皓个人同意接受上述赠与；三、房产所有权转移时间，以赠与人与受赠人到房管部门办理登记过户手续为准……。

该赠与合同办理了公证。2010年5月21日，沈某皓、沈某彤提交申请，将沈某彤案涉房屋1%份额转让给沈某皓，沈某皓于2010年5月24日取得案涉房屋100%产权。

2021年4月3日，沈某皓、沈某彤电话录音中记载，沈某彤讲：买这个房，是我出的钱，交的首付，贷的款。沈某皓讲：没错……沈某彤讲：你让我说个数，这房子我占30%……沈某皓讲：我听你的，你不30%吗？我考虑。

沈某彤称案涉房屋系沈某彤与郭某玲婚后购买，虽沈某彤一人出资，但根据法律规定应为夫妻共同财产，考虑到买房子的目的系改善共同的居住环境，且沈某皓已成年，考虑到父子关系，所以有沈某皓三分之一，现主张确认沈某皓名下99%产权的三分之一即33%产权。对于办理共有登记时登记在沈某皓名下99%原因一节，沈某彤称为避遗产税，沈某皓、郭某玲则称系赠予，沈某彤就其所述未向法院提供证据。

法院认为：法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

对于沈某彤要求确认案涉房屋33%份额归其所有一节，规定不动产依登记原则，同时规定了不动产取得的特别规定。沈某彤、沈某皓与Y公司签订了商品房买卖合同，购房款系沈某彤交纳。沈某彤交纳购房款时与郭某玲尚在夫妻关系存续期间，故上述购房款系双方夫妻共同财产。依据该商品房买卖合同将案涉房屋产权登记在沈某彤、沈某皓名下，在办理共有产权证时，沈某皓、沈某彤达成协议，沈某皓占产权份额99%，郭某玲对该协议认可，表示系对沈某皓的赠与。

不动产登记依据协议登记沈某皓占案涉房屋99%，故沈某皓对案涉房屋享有99%产权。沈某彤所述办理产权登记时因避房产税，故沈某皓登记产权为99%，沈某皓、郭某玲对此不予认可，沈某彤对其所述未向法院提供证据证明，对其所述法院不予采信。沈某彤虽向法院提交了其与沈某皓的录音，访录音中沈某皓称未表示30%产权归沈某彤所有，故该录音并不证明案涉房屋产权30%归沈某彤所有。对于沈某彤要求确认其占案涉房屋33%份额的诉讼请求，法院不予支持。

二审期间，沈某彤提交证据1.西城区人民法院应诉告知书与起诉状，以证明郭某玲与沈某彤是处于离婚诉讼期间，是郭某玲恶意规避共同财产的行为，对于郭某玲认可的99%份额的事实应不予采信；证据2.郭某玲另一诉讼案件的起诉状，以证明郭某玲的目的是为了占有夫妻共同财产；证据3.物业费、供暖费的票据，以证明涉案房屋由沈某彤实际使用居住、并控制房屋，证明赠与行为不成立；

证据4.电话录音文字稿，以证明父子二人关于房子商量的情况。

沈某皓、郭某玲质证称，证据1和证据2真实性认可，关联性不认可，证据3票据真实性认可，但与本案没有关系，证据4并不能证明房子的多少份额是谁的，证明目的不认可。

裁判结果

驳回沈某彤全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力。依据本案查明的事实，案涉房屋在2007年9月10日登记的产权人为沈某皓、沈某彤，沈某彤占1%份额、沈某皓占99%份额；沈某彤于2010年5月21日提交申请，明确将房屋1%份额转让给沈某皓，沈某皓于2010年5月24日取得房屋100%产权。依据以上登记信息可以确认，沈某皓系涉案房屋所有权人。

沈某彤上诉提出，办理共有产权证时所签协议不是沈某彤的真实意思表示。但是，沈某彤系完全民事行为能力人，其在2007年办理涉案房屋产权证时以签订协议的方式明确作出了同意沈某皓占有涉案房产99%份额的意思表示，且不动产登记部门已经就此办理的登记手续。沈某彤与沈某皓系父子关系，沈某彤并未举证证明在作出前述意思表示时存在欺诈、胁迫或重大误解等可能导致其违背真实意愿的情形，因此，沈某彤提出的并未将涉案房产99%的份额赠与沈某皓的上述主张，没有事实及法律依据，法院不予支持。

沈某皓系沈某彤与郭某玲之子，在购买房屋时是否由沈某彤实际出资、以及涉案房屋是否由沈某彤实际居住使用，均不影响沈某皓系涉案房屋所有权人的登记状态。