涉案房屋在拍卖之前所产生的物业费由谁承担？

司法拍卖房，价格一般比市场价要低，不少市民希望在这类房子中"捡漏"。但价格"捡漏"，却可能在其他地方存在一些没有注意到的瑕疵，比如物业费问题。司法拍卖房之前物业费该由谁"买单"，引发不少争议。

基本案情2018年9月，南京市鼓楼区王先生通过鼓楼区人民法院司法拍卖优先竞得鼓楼区某小区商品房一套，并于2019年1月份办理了相关产权手续。当王先生拿着产权证到物业办公室办理相关水、电、气、装修等手续时，却被物业工作人员告知，王先生通水、通电、通气之前，需要缴纳原业主拖欠3年的物业费，共计4000多元。"这房子之前不是我的，凭啥让我交这3年的物业费!"王先生对物业这一规定不能理解。对此，物业工作人员表示，根据相关法律法规，物业是有权收取空置房屋的物业费的："按照物价局的规定，关于空置物业，这个物业就代表房屋。另外法院在对房屋进行拍卖时，也对房屋可能存在的物业费、水、电、气等拖欠费用进行了规定，由买受人自行承担;原房主法院还找不到，我们也没办法，谁买了房子，只能找谁。"对于物业的态度和做法，王先生表示不能接受："这都过去3年，物业是否尽到了催缴物业费的义务，我持怀疑态度，物业为什么不起诉原来的业主，把物业费转嫁到我们新房主的头上?"

分析：王先生拍卖所得房子的方式属于净值拍卖。

净值拍卖是指拍卖中规定竞拍所产生的相关税费由竞买人承担的司法拍卖。而实践中，除了税费，涉案房屋在拍卖之前所产生的物业费由谁承担？

具体分为以下几种情况：

一、物业的起诉时间、作出裁定的时间在涉案房屋执行之前，则物业公司可以通过执行法院参与到首封法院的债权分配当中，如果房屋拍卖价不足以清偿全部物业费（包括优先受偿债权与在先查封债权清偿后不足物业费），理论上不得再向竞买人要求承担。

二、物业的起诉时间、作出裁定的时间在涉案房屋执行之后，则法院拍卖执行的房产为净值拍卖，则物业费应当由买受人承担。

除此之外，水费、电费等原则是由原房屋所有权人承担，但一般情况下房屋被拍卖之后，原所有权人不会再处理这些事情，竞拍人若想过户和使用，必须结清相关费用。但是如果竞买人遇到了物业停水停电的情况也不用担心，物业方虽然有催缴物业费的权利，但并没有权利限制小区住户的水电使用权利。小区居民的水电使用都是与当地自来水公司、供电局签订的合同，物业方与业主签订的是物业服务合同，物业只能负责对供水供电设备进行维修和保养，以及对公共区域的管理。二者互相独立，物业没有权利对业主进行停电停水的催缴措施。