买二手房，警惕户口“占坑”风险

买二手房从来就不是一件省心事，想要买到称心如意的房屋，更是要求买方事事小心谨慎，特别是要买学区房的。而“户口”就是房屋交易过程中一个极易被忽略的问题，一旦房屋被卖方或第三方户口“占坑”且拒不迁出时，将会给买方带来一系列烦心事。因此，购买二手房必须警惕户口“占坑”风险。

卖方或第三方户口“占坑”会有哪些风险

户口是二手房交易过程中买方衡量的重要因素之一，如房屋被卖方或第三方户口占用且拒绝迁出时，可能导致买方无法落户，甚至会增加房屋转卖的难度，影响房屋的成交价。对于有学位需求的买方，如果卖方或第三方拒绝迁出户口，则存在上学名额被恶意占用的风险，致使购买“学位”房的目的落空。

二手房买卖涉户口迁移纠纷的司法处理现状

1、户口迁移不属于法院民事案件受理范围，不能要求法院判决卖方强制迁移户口。

实践中，买卖二手房因户口迁移问题发生纠纷的情况不在少数，也有不少购房者因卖方拒不迁出户口而提起民事诉讼。根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条的规定，户口登记、迁移由公安机关管辖，户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买方要求卖方将户口迁出的诉讼请求法院不予受理;或即便法院受理了，最终法院也会以“不属于民事案件受理范围”为由驳回起诉。因此，当卖方拒不迁移户口时，买方不能通过司法途径，要求法院判决卖方强制迁移户口。

2、拒不迁移户口构成合同违约的，买方可以向卖方主张违约赔偿责任。

虽然买方不能直接诉请卖方迁移户口，但如果买卖双方在买卖合同中明确约定了户口迁移问题，并就户口未按时迁移约定了相应违约责任的，则买方可以就卖方未按时迁移户口构成违约，要求卖方承担相应违约责任。

下面这位李先生就是通过这种方式维权的。

2015年，李先生花了200多万元购买了王某名下一套房屋，双方签订了房屋买卖合同，三个月后，房屋登记至李先生名下，但王某一直未将落户于李先生名下房屋的户口迁出。直到2018年8月，王某才将户口迁出。因为王某拒不将户口迁出，导致李先生错过了很多卖房的绝佳时机，给李先生造成了很大损失。于是，李先生向法院提起诉讼，以王某逾期迁户构成违约为由，要求王某赔偿30万元违约金。法院审理后认为，王某未能在合同约定的期限内将涉诉房屋内全部户口迁出，违反了双方合同中对于户口迁移期间的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。综合双方合同约定、合同履行、逾期迁出户口的实际情况，法院最终判决王某支付15万元违约金。

购买二手房，买方如何防范户口“占坑”风险

1、核查房屋的户籍情况

购房签约前，买方可以要求卖方出示户口本，了解清楚卖方的户口是否登记在交易房屋名下。但是，值得注意的是，实践中，可能存在户口本上登记的户籍状况与实际情况不一致，也可能存在非卖方家庭成员落户于交易房屋内的情形。因此，不能仅凭卖方的户口本来判断交易房屋名下的户口登记情况，必要时，买方还应当前往交易房屋所在地的派出所核查房屋的户籍情况。

2、完善合同条款，防范户口“占坑”

二手房买卖过程中，买卖双方为了图省事，往往直接采用中介公司提供的买卖合同格式文本，忽略了合同条款在风险防范方面的作用。

律师在此特别提醒，如果房屋交易时，房屋名下有卖方或第三方的户籍未迁出，或买方对房屋户籍有特殊要求，一定要在买卖合同中明确约定户口迁移条款，必要时可聘请专业律师拟定合同条款。一般来说，买方可以通过预留购房尾款、在合同中约定户口具体迁移日期及卖方拒不迁出或逾期迁出的违约责任等来迫使卖方主动、及时解决房屋户口迁移问题。必要时，买方还可约定由于卖方拒不迁出或逾期迁出达到一定条件导致合同目的不能实现的情形下，买方有权解除买卖合同，从而将卖方或第三方户口“占坑”的法律风险降到最低。