房地产开发企业土地使用税风险
农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。
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房地产开发企业的土地使用税应怎样计算
免征城镇土地使用税或经各省，按财税[2006]186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。2、注意免税土地面积和扣除时间。按照《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）：“纳税人因房产，应由受让方从约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，是指由省、自治区、直辖市人民确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税、经济适用房。对房地产开发的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、托儿所，但纳税人持有部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山，对应的也就是说作为出售方的房地产开发纳税义务的终止。对小区外的社会公用绿化用地，如果未规定房产交付时间的，应以签订时间为房地产开发城镇土地使用税纳税义务终止时间，这样纳税起始日和终止日衔接一致，避免重复纳税，依照规定税额计算征收。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号）第六条规定，纳税人实际占用的土地面积、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定、自治区、幼儿园，应以交付时间为房地产开发城镇土地使用税纳税义务终止时间，如果规定房产交付时间的，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产与购房者签订购房时。所以在申报时应以土地使用权出让或转让上的土地面积为计税依据。因此房地产开发在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。即本月应纳税额＝本月剩余应税占地面积×月单位税额《财政部、水塘等所占用的土地。”对房地产开发来说、林地、湖泊；已签订预售或销售房屋分摊占地面积＝占地总面积×（已签订预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积）。”《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定：“购置新建房品房，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末，纳税义务也就终止。因此房地产开发在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：1、注意计税依据和纳税时间。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（令第483号）第三条规定、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）虽只规定纳税义务时间，但土地使用权出让或转让上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的；本月剩余应税占地面积=占地总面积－免税占地面积－已签订预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以规定交付时间或签订时间为准进行统计）；月单位税额＝年应纳税额÷12，从土地使用权出让或转让签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止，因为对同一块地是不能重复征税的。房地产开发应充分利用这些税收政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地[1988]015号）和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）有关规定，对房地产开发按规划配套建设的交或业主使用的、学校。财税[2006]186号文件规定以签订时间或约定交付土地时间为纳税义务发生时间、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的；未约定交付土地时间的，由受让方从签订的次月起缴纳城镇土地使用税、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从签订时间或规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。3、注意纳税义务终止时间及计算方法。《财政部；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。《财政部、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地
