购房违约怎么适用定金罚则

在购房的过程中出现违约情况，其实也是很多的，此时无论是开发商违约还是购房者违约，另一方都是可以追究其违约责任的。此时就有可能需要适用定金罚则，那一般购房中违约的话应该怎么适用定金罚则呢?这是很多人不清楚的，下文中本站小编就来为你分析解答吧。

一、购房违约怎么适用定金罚则

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同而言，认购书是买卖合同订立前先行订立的预约合同。

在“开发商嫌房子卖贱反悔”案中，开发商构成了违约，应按“定金罚则”向消费者支付双倍定金40万元。所谓定金罚则，是指约定一方向对方给付定金作为债权的担保。支付定金的一方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，若违约则无权要求返还。收定金的一方违约的，应双倍返还定金。

二、买学区房不能入读名校追究开发商责任吗

虽然开发商没有将关于学校的情况写入合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”

该条款的意思是，如果开发商广告中的说明和允诺具有具体确定的特征，而且能对房价产生重大影响的，即使该部分内容没有写入房屋买卖合同当中，也应视为合同内容，如果开发商违反广告内容约定，应承担违约责任。

但值得注意的是，在实际的诉讼过程中，很多业主却未能根据开发商的广告等相关内容胜诉。因此，开发商即便承诺小区会建造学校，也无法保证只要是小区业主子女就能不缴纳赞助费、享受地段生待遇入读，因为地段划分属于教育局的事情，并非开发商可以控制的范围，因此对孩子无法按照地段生待遇入读的问题，自然也就无法追究开发商的责任。

业主能追究责任的只能是开发商未能将配套学校建好并按时交付给教育局的行为，至于按时交付但学校未能准时开学的，也属于教育局控制的范围，难以追究开发商的责任。此外要注意，如果购房者本身存在超生或没有当地户口等情况，孩子因此而未能入读的话，那开发商就更加没有责任了。

通常购房者看中了某套商品房的，此时开发商会要求先交付一定的定金，这样可以为购房者保留该房屋，之后在约定时间内需要支付购房款，然后签订相应的购房合同。但期间就有可能出现违约的情况，在适用定金罚则的时候需要考虑实际违约的是哪一方。如果是开发商则要双倍返还定金，但如果是购房者违约那开发商可以不退还定金。