呼和浩特抵押担保纠纷调解案例
一、呼和浩特抵押担保纠纷调解案例
2014 年 3 月 4 日 ，呼市工商局 12315 指挥中心接到申诉：消费者王女士于 2013 年 12 月 20 日，在新城区红星美凯龙索菲亚衣柜店内，购买了一套整体衣帽间。商家承诺， 35 日内送货并上门安装，结果逾期 70 多天后才送货，且货到后衣柜尺寸不符，无法安装。消费者要求商家尽快解决并赔偿损失，但商家以种种理由推脱，不予解决。后经新城区工商分局东风路工商所执法人员调查核实，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条第一款“经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定履行义务”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，责令商家为消费者送货安装并赔偿相应的违约金 6224 元。
二、 抵押担保是什么?
抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
由此可以看出抵押担保的特点在于：
1、抵押人可以是第三人，也可以是债务人自己。这与保证不同，在保证担保中，债务人自己不能作为担保人。
2、抵押物是动产，也可以是不动产。这与质押不同，质物只能是动产。
3、抵押人不转移抵押物的占有，抵押人可以继续占有、使用抵押物。这也与质押不同，质物必须转移于质权人占有。
4、抵押担保以抵押权人(债权人)行使优先受偿权而实现。优先受偿权是抵押权的核心内容。
5、抵押权的行使必须以债务人不履行债务为前提。
三、怎样处理房地产抵押纠纷?
房地产抵押纠纷
我们知道,房地产抵押是资金的需求者以其合法拥有的房地产抵押给银行或其他可予贷款的债权人,从而取得贷款的形式。抵押的目的对债务人来讲是为了获取贷款,对债权人来讲是为了自己所发放的贷款的收回和补偿有可靠的保障。一旦抵押期满,债务人不能按期偿还贷款时,债权人则可以处分抵押物,从处分抵押物所得资金中使自己的贷款得到优先受偿。在这个全过程中,围绕抵押
房地产抵押纠纷的处理
1、由房地产先抵押后出租引起纠纷的处理
《担保法》并未禁止抵押物出租,因此,在抵押权设定后,抵押人是可以出租抵押物的。原因如下:首先,抵押权只是就抵押物优先受偿的权利。抵押人就某物设定抵押后,仍对该物享有所有权,只要租赁期限不超过债务的清偿期,抵押人可以就抵押物行使占有、使用、收益和处分的权利,即可以将该物出租。其次,由于房地产抵押并不转移抵押物的占有,因此具备将房屋出租的条件。最后,由于抵押物是为了担保债务的履行,承认抵押人对抵押物的出租权,可以更好地发挥不动产的使用价值,从而更好地保汪债权的实现。
但由于在抵押物上设定租赁权,也可能会影响抵押权的实现,因此对于抵押人出租抵押物应作一定的限制,但应区别对待。如果租赁期在主债务履行期限届满之前,或者当事人特别约定一旦他人要实现抵押权,则租赁合同终止,或者抵押权人在实现抵押权时,对于抵押物上存在的租赁关系并无异议,同意原租赁合同的继续履行。在这几种情况下,不必限制抵押人出租房屋,抵押权的实现也不必然导致后订立的租赁合同无效。
而如果不符合上述几种情况,原则上应允许抵押权人或抵押物的新所有人主张原租赁合同无效。其原因在于:由于抵押权设定在先.如果允许抵押人在抵押物上设定租赁关系,那么,在抵押权实现之时,必然会受租赁权的限制。若以拍卖方式实现抵押权,则买受人不会愿意所买的房屋上存在着他人设定的租赁权,这样就会影响拍卖价值。而如果通过作价转让方式实现抵押权,那么抵押权人对于抵押物的使用和收益就会受限制,这对于抵押权人是不公平的。
2、由房地产先出租后抵押引起纠纷的处理
出租人将已出租的房屋设定抵押后,将会成为抵押权实现的一种负担。一方面,在债务履行期届满而债务人无力还债时,如果抵押人与抵押权人达成协议,债权人以折价方式实现抵押权,则承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权,如果承租人不行使优先购买权,那么,根据“买卖不破租赁”的规则,抵押权人不能解除原租赁关系,将房屋用作他用。另一方面,在债务履行期届满债务人无力还债时,如果债务人将房屋变卖或者拍卖,按照“买卖不破租赁”的规则,在房屋交易完成后,租赁关系将继续存在,这必然会降低抵押物的交换价值,从而降低对抵押权的保障。正是因为租赁权对抵押权的实现造成了妨碍,因此,抵押人将已经出租的财产设定抵押时,应对抵押权人负告知的义务。如未告知抵押权人而给抵押权人造成损害,抵押人应负赔偿责任。
3、因被抵押的房屋发生毁损灭失而引起纠纷的处理
我国《担保法》第51条规定:“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分,仍作为债权的担保。”
抵押房屋发生灭失、毁坏后,对抵押人的法律效力涉及抵押权的保全效力。所谓抵押权的保全效力是指抵押权所具有的使抵押权人有权采取必要措施保全抵押财产价值的法律效力。抵押房屋发生毁损灭失,可能会出现以下三种情况:(1)当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。如抵押人不停止其行为,抵押权人有权诉诸法律,请求法院责令其停止;(2)当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时,抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保;(3)抵押房屋的毁损系第三人而为时,抵押人有义务向第三人请求赔偿,并提供与其所得赔偿金相当的担保,否则抵押人有义务向抵押权人以自己所得赔偿,提前清偿债权。
抵押权人的保全效力只及于抵押人或第三人的过错即故意或者过失行为,如果抵押房屋的毁损灭失由于不可抗力如自然灾害、战争等因素引起,则抵押人不负责对房屋毁损造成的价值减少提供新的担保。
如果被抵押的房屋由于自然灾害等而灭失的,其价值转化为其他形态时,如保险赔偿金等,房地产抵押权的效力仍可及于其代位物上,房地产抵押权人可以对上述保险金行使优先受偿权。
如果被抵押的房地产灭失,没有保险金、赔偿金等代替物,也没有任何剩余物,房地产抵押权归于消灭。抵押房地产部分灭失时,基于房地产抵押权的不可分性,房地产抵押权存在于剩余物上,仍不消灭。
4、因房地产抵押登记而引起纠纷的处理
在我们生活中,登记公示的房地产抵押权状况与真实的权利状况常有不符,主要表现在两个方面:一是主债权本身无效或因清偿而消灭,而抵押权登记尚未注销;二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销,从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。因房地产抵押登记而引起的纠纷大致表现在上述两种情况中,在第一种情形下,当事人应根据有关规定,及时办理注销登记。但在此之前,抵押登记仍具有形式上的效力。在第二种情形下,登记机关应办理更正登记,利害关系人也可以申请更正登记。但更正的登记不具有溯及力,也就是说,在更正错误的登记之前,善意第三人因信赖错误的登记而取得的权利,仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人,只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。
5、因抵押房地产被扣押而引起纠纷的处理
债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押房地产被人民法院扣押,债权人不服而引起的纠纷。我国《担保法》第47条规定:“债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之El起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知房地产纠纷应当清偿法定孳息的义务人的,抵押权的效力不及于该孳息。”
