司法拍卖是否适用买卖不破租赁？

一、司法拍卖是否适用买卖不破租赁?

经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人可以对抗在抵押权登记后成立的房屋租赁合同。“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在例外。如“先抵押，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”原则。基于物权优先原则，抵押权作为担保物权先于租赁权设立，不论租赁权的性质是属于债权或是物权，都应当先保证抵押权人权利的优先实现。由于物权法规定的实行抵押权的常见方式就是抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，那么，上述“不得对抗已经登记的抵押权”的含义就应当包括抵押权的存在以及抵押权的实行，相应地，经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人当然也应在租赁关系不得约束的范围之内，否则，其合法权利无从保护。

此外，根据实践案例分析，除非受让人对拍卖房屋附带租约明知，房屋评估价格也充分考虑了附带租约，并且受让人同意继承原租赁合同，在此基础上，受让人应继续按照原租赁合同履行，否则该租赁合同对新的受让人不发生法律效力，受让人有权要求承租人返还该房屋。

二、使用买卖不破租赁注意事项是什么?

当房东将房屋抵押后再与租客订立租赁合同，则抵押权人实现抵押权将房屋拍卖后，租客面对新房东的腾房要求时，不得援引“买卖不破租赁”原则。若原房东未于订立合同时书面告知租客房屋已被抵押，则需要对租客的损失承担赔偿责任。若明确书面告知租客房屋已被抵押，则租客的损失便由自己承担。同样的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“买卖不破租赁”原则的保护。

同样的，新房东也不能向租客要求重新支付押金。租客因为已经向当时作为房屋所有权人的原房东交付了若干押金，就不再负有支付押金的义务，继受出租人地位的新房东自然也不能再向租客主张押金交付。

根据“买卖不破租赁”原则，新房东负有向租客返还押金的义务，至于原房东是否向新房东交付了押金，属于其他法律关系的范畴，对新房东向房客返还押金义务并不产生影响。

综上所述，买卖不破租赁是二手房买卖中经常发生的情况，这个规则也不是任何情况下都管用。如果该房屋先办理抵押登记后出租的，当法院启动司法拍卖程序后，就可以对抗承租方要求买卖不破租赁的请求，承租方应当及时解除租赁合同。