房屋买卖合同生效时间

房屋买卖早已成为我们日常生活中经常发生的一件事了，在进行房屋买卖时，我们必须清楚地知道房屋买卖的两方当事人该拥有怎样的权利以及各自的义务，为了双方的合法权益都能够得到相应的保护，买卖双方都同意的情况下会签订一个有关于房屋买卖的合同。合同签订后也就会出现一个不得不提的问题，那就是合同是从哪一个时间开始正式生效的。

一、关于房屋买卖合同是从何时开始生效的

《合同法》第四十四条已经明确的表示：“如果合同的成立是符合法律的，那么自合同拟定并成立开始就已生效。根据法律以及行政等一些法规所设立的需要办理批准等一些手续才能正式生效的，这种情况就要根据它的规定。”

因为有关于不动产的所有权问题有它的独特之处，在买卖过程中的有关于商品房的相关的所有权的问题，也就是我们所说的产权应该在买卖的双方当事人已经办完了相应的有关过户的一些手续之后才可以转给购买房子的人。过户的登记工作是物品所有权的转移的有用的文件而不是关于房屋买卖的合同的重要的文件。它只能对房屋归谁所有产生一些影响，而对合同的在何时生效没有影响。

根据《城市房地产管理法》第六十条第三款所做出的规则表明“如果要将房地产的房地产转让给别人或者是变更房地产的所属人，要向县级或者是比其更高的人民政府请示房产的变更并且进行必要的登记……”还有《城市私有房屋管理条例》第六条所拟定的规则表明“将房屋转给别人使房屋属于别人或者是对房屋目前的状况进行改变时，需要到房子所属于的地方的相应机关进行登记”可以看出，这些法律都没有明确房屋买卖的合同只有进行过户的登记才可以成立和生效。

二、在什么情况下房屋买卖的合同是不生效的

1、如果房地产用分开的方式卖出，合同就是没有用的

房屋建在土地上，以土地为它的附着物，所以房屋是不可以分开的。正是因为这样，拥有房子的权利已经通过买卖的方式而转个别人时，这个房屋所附着的土地的使用的权利也要同房子一样。如果卖房子的人将房子和土地分开卖给不同的人，或者两者只卖一样，买方是可以说出这种合同是无用的。

2、如果产权的主体有什么问题的话，合同也是无用的。

卖房子的人只能是这个房子的拥有者，如果是其他人，这种的买卖的行为一般都是无法有效的。如果多个人共同拥有这个房子，那么必须的多个人都同意的情况下才能卖出房子。

3、侵犯了优先购买的权利，合同是无用的。

多数人共同拥有一个房子的时候，卖房子时，所有条件都一样的情况下，共有房子的人拥有优先购买的权利。若将房子租给了别人，要是还要出卖房子，必须要在合理的时间内告知租户，租户也享有优先的购买的权利。如果在出卖房子时侵犯了共同拥有房子的人还有租户的这种权利，他们有权让法院说明这种买卖是不生效的。

4、未按照法律规定转让，合同是无用的。

(1)各个部门因各种原因判定以查封等一些形式限制了房地产的买卖的;

(2)按照法律土地已经被没收的;

(3)房屋是属于谁还没有确定的。