一、什么是房地产库存
从常用的库存概念考虑,房地产库存有狭义和广义之分。
(1)狭义房地产库存。
统计口径为现房库存,是指已竣工的待售现房,现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念,不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。
(2)广义房地产库存。
统计口径为可售现期房库存,是指现房库存和期房库存之和,即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。
所谓待售期房库存,是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
二、我国房地产市场库存状态是怎样的
1.去化周期超出合理范围“去化”在房地产领域即为“销售”的意思,去化周期即商品房的销售周期。
目前合理的房地产库存范围尚无严格界定,综合住建部及其他专家观点,相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月(1.5年)。
2015年,商品房销售面积12.8亿平方米,待售面积7.2亿平方米。
按照去化周期计算方法,即待售面积/销售面积,7.2亿平方米的(狭义)库存需要6个月左右可以完成去化。
但库存问题主要体现在广义库存。
据国家统计局数据,2015年,我国房地产房屋施工面积高达73.6亿平米,其中施工住宅面积为57.2亿平方米。
仅施工住宅面积与现有待售面积之和为64.4亿平米,按2015年销售面积计算,去化周期高达5年。
也就是说我国房地产市场库存范围已非合理,正处于高库存状态。
2.待售面积持续增长国家统计局数据显示,2015年末,我国商品房待售面积约7.2亿平方米,比11月末增加2217万平方米,创历史新高。
如果按人均住房面积35平方米来计算,“待售”住房可供超过2000万人口居住。
我国房地产市场2011-2015待售面积我国房地产市场2011-2015待售面积3.商品房空置率进一步攀升2011年以来,我国商品房空置率持续攀升,2014年空置率超过40%,2015年进一步攀升至46%,已进入严重空置状态,这也说明我国房地产市场处于明显供过于求,商品房库存严重积压。
我国房地产市场2011-2015年商品房空置率我国房地产市场2011-2015年商品房空置率
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