北京存量房买卖律师：签了存量房买卖合同不能实现应当如何解除

       一、原告诉称

孙一上诉请求：请求依法撤销民事判决第二项、第四项，并依法改判支持孙一的诉讼请求。事实与理由：1.根据双方签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》第十五条，“甲、乙双方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同不能实现，视为违约;如甲方违约，须双倍返还乙方定金，即除退还乙方定金外，另须支付乙方购房定金等额的赔偿。”第二十条的2项;“甲、乙双方一致协商同意，除本合同第十五条外，除政策原因或不可抗力原因外，任何一方违约则由违约方赔偿守约方房屋成交价20%的违约款”的约定。

二、被告辩称

伍二、刘三上诉请求：请求依法撤销民事判决第二项、第三项，依法改判伍二、刘三无须向孙一支付违约金、佣金和代办费。事实与理由：1.伍二、刘三与孙一于2017年1月21日签署《关于合同()的补充协议》第三条约定：“各方同意，未经本人签字和盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力”。孙一在未告知伍二、刘三的情况下擅自将买受人变更为“唐四”，违反合同约定。由于中介将伍二的号码更改为中介号码，使得网签合同确认了唐四为买受人;2.孙一由于限购政策，客观上无法继续履行购房合同约定并且已经丧失了贷款资格，中介为了获取佣金，帮助孙一变更买受人，使得孙一不符合贷款买房资格的情况下继续完成合同交易。

孙一辩称，案涉房屋的不动产登记于2017年5月已经取得，伍二、刘三为了阻止交易继续履行，故意拖延时间直到2017年7月13日才领取不动产登记证书，伍二、刘三曲解商品房预约买卖合同居间机构第13条关于120个工作日，伍二、刘三还向孙一提出涨价的要求;2.伍二、刘三为了不履行合同义务，在合同履行过程中擅自将20万元定金退还给孙一;3.由于孙一怀孕将产，在伍二、刘三同意的情况下，才将贷款人变更为唐四，贷款审批后，伍二、刘三又表示不履行合同义务;3.孙一已经履行合同主要义务，伍二、刘三，多次要求涨价，其违约行为使其房屋上涨的价格利益。

三、本院查明

2016年1月9日，唐四代孙一和伍二、刘三签订房屋定金合同，约定卖方收取房屋定金200000元。2017年1月14日，孙一(乙方)和伍二、刘三(甲方)在第三人a公司(丙方)居间下签订《城市房屋存量房买卖居间合同》。2017年1月14日，孙一(乙方)和伍二(甲方)签订《房屋存量房买卖居间合同补充协议》。协议内容如下：一、甲乙双方一致协商同意，乙方于三方合同签订当日支付甲方部分定金五万元整，预约合同公证当日支付甲方剩余定金壹拾伍万元整，合计定金总金额贰拾万元整。四、甲乙双方一致协商同意，甲方在取得不动产证之日起十五个工作日内配合乙方及居间方办理产权过户手续。六、甲乙双方一致协商同意，如由于政策原因限购或限贷及不可抗力导致无法正常交易，则三方和平解约，三方均可免责。九、本协议为甲、乙双方签订的建设巷的《房屋存量房买卖居间合同》的有效组成部分，相关合同原有条款以本协议为准。2017年1月14日，伍二、刘三向孙一出具收条载明收到定金50000元。2017年1月21日，孙一(乙方)和伍二(甲方)以及第三人a公司认可的经营部签订《商品房预约买卖合同》(居间机构版)。

2017年1月21日，伍二向孙一出具收条载明收到购房定金150000元。另a公司向孙一出具收到房屋代办费用和佣金合计10000元。2017年5月23日，伍二、刘三登记为建设巷房屋所有权人。2017年7月14日案涉房屋备案登记买受人由孙一变更为其配偶唐四。但孙一和伍二、刘三均未在该合同上签字捺印。庭审中，伍二、刘三主张于2017年8月9日将收取的定金200000元退还给孙一。孙一对此亦认可已经收到退还的前述全部定金。伍二、刘三于2017年7月13日领取案涉房屋不动产权证。2017年7月14日，伍二、刘三通过短信方式告知孙一明确表示不履行房屋买卖合同。伍二、刘三在庭审中提出在房屋买卖交易过程中，因得知案涉房屋的贷款人系案外人唐四并非孙一本人，认为合同签订人发生变更担心交易安全，所以提出不愿意继续交易。同时伍二、刘三在同a公司的工作人员电话沟通过程中亦表明在原有交易价格基础上上涨房价50000元作为交易迟延款项逾期利息。

四，裁判结果

一、解除孙一和伍二、刘三以及a公司签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》以及补充协议;

二、伍二、刘三于判决生效之日起十日内向孙一支付违约金100000元;

三、伍二、刘三于判决生效之日起十日内向孙一支付佣金9000元和代办费1000元;

四、驳回孙一的其他诉讼请求。

五、律师点评

本案争议焦点：一、案涉房屋不继续交易的原因的确定;二、案涉《城市房屋存量房买卖合同》是否应当解除;三、孙一主张违约金的请求是否成立;四、孙一主张赔偿损失的请求是否成立。

案涉房屋不继续交易原因的确定。2017年1月14日，孙一和伍二、刘三签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》第八条约定，甲乙双方同意本合同签订之日起壹佰贰拾个工作日内容提供合格有效材料通过商业贷款申请审批手续，并同意自乙方贷款审批通过之日起三十个工作日内共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户。

2017年1月14日，孙一和伍二、刘三签订的《房屋存量房买卖居间合同补充协议》第九条约定：本协议为甲、乙双方签订的建设巷的房屋存量房买卖居间合同的有效组成部分，相关合同原有条款以本协议为准。而该补充协议对案涉房屋过户约定为：四、甲乙双方一致协商同意，甲方在取得不动产证之日起十五个工作日内配合乙方及居间方办理产权过户手续。

案涉《城市房屋存量房买卖合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

根据查明的事实，因伍二、刘三逾期未履行过户义务且明确表示不愿出卖案涉房屋行为构成违约，而孙一作为守约方主张解除案涉房屋买卖居间合同的请求符合法律规定，同时a公司亦同意解除合同，故法院依照前述法律规定解除孙一和伍二、刘三以及a公司签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》以及补充协议。三、孙一主张违约金的请求是否成立。根据孙一和伍二、刘三以及第三人a公司签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》第二十条手写第2条约定，除政策原因或不可抗力原因外，如任意一方违约则由违约方赔偿守约方房屋成交价20%违约款。案涉房屋约定的成交价格为185万元，则按照前述合同条款约定违约金金额应为37万元。《合同法》第一百一十四条第一款和第二款分别规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，伍二、刘三已经对孙一主张的违约金作出调整性质的抗辩，故法院从违约金补偿损失为主，惩罚违约为辅的功能出发，结合本案合同履行情况，当事人履约主观过程，酌情认定违约金额为10万元。孙一主张10万元为违约金的请求部分，法院予以支持。超过部分不予支持。

孙一主张赔偿损失的请求是否成立。根据孙一和伍二、刘三以及第三人签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》第十三条约定，本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务。丙方特许经营的门店为甲乙双方提供了有关信息，促成交易，按政府指导及与各方约定，向甲乙双方收取信息服务费，其中甲方应支付壹万捌仟伍佰元，乙方应当支付/元，该费用在本合同签订当日支付。如甲乙双方任一方或同时违约造成房屋不能交易过户时，违约方须支付上述费用。根据查明的事实，因伍二、刘三构成违约，故按照前述条款约定违约方应当承当守约方支付的相关中介费用。