北京房产律师——子女借父母名义买房后老人不认可子女起诉确认借名买房关系纠纷

原告诉称

赵某斌向一审法院起诉请求：1.要求判令赵某斌与赵某坤、赵某霖、赵某岳之间的借名买房合同关系有效；2.要求赵某坤、赵某霖、赵某岳配合将其持有北京市东城区一号房屋的产权份额登记至赵某斌名下。

赵某斌上诉请求：1.请求依法撤销一审判决书第二项；2.请求判令赵某坤、赵某霖、赵某岳协助赵某斌办理涉案房屋所有权转移登记手续；3.本案诉讼费用由赵某坤承担。

事实和理由：经一审法院认定“赵某斌和赵某坤、赵某霖、赵某岳之间借名买房合同合法有效”，赵某坤、赵某霖、赵某岳应依法配合赵某斌将其持有的涉案房屋产权份额登记至赵某斌名下。但一审法院以“涉案房屋尚未实际过户至赵某坤、赵某霖、赵某岳名下”为由驳回了赵某斌的这一合理诉求是错误的。因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因此案涉房屋是否已过户，不应影响认定赵某坤、赵某霖、赵某岳应依法履行借名买房的相关合同义务，即将北京市东城区一号房屋产权份额登记至赵某斌名下。本案案涉房屋未过户，是相关部门不依法执行生效判决的结果，赵某斌也一直在多方寻求解决。

赵某坤辩称，不同意一审判决，也不同意赵某斌的上诉请求和理由，但没有提起上诉。

赵某霖、赵某岳述称，同意赵某斌的上诉请求和理由。

法院查明

赵某坤与周某系夫妻关系，二人育有四个子女，即赵某斌、赵某靖、赵某霖、赵某岳。

2006年7月12日，案外人秦某与赵某斌、赵某坤、赵某岳、赵某霖及案外人刘先生签署《房屋买卖合同》，约定赵某斌、赵某坤、赵某岳、赵某霖及案外人刘先生购买北京市东城区一号房屋，标的物价格13万元。后赵某斌等人取得产权证，赵某坤、赵某斌、赵某霖、赵某岳和刘先生各占20%共有份额。

2015年11月4日，赵某霖将其产权份额赠与赵某斌。2015年产权登记显示坐落于北京市东城区一号房屋为赵某坤、赵某斌、赵某岳和刘先生共有，其中赵某坤占20%的共有份额，赵某斌占40%的共有份额，赵某岳占20%的共有份额。刘先生占20%的共有份额。后因产权证书与实际购房不符，刘先生、赵某斌、赵某岳、赵某坤、赵某霖在法院起诉秦某房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院调解，各方当事人签署调解协议：1、秦某于本调解生效后十日内协助刘先生、赵某斌、赵某坤、赵某霖、赵某岳将登记在秦某名下位于北京市东城区一号房屋变更登记至刘先生、赵某斌、赵某坤、赵某霖、赵某岳名下；2、刘先生、赵某斌、赵某坤、赵某霖、赵某岳于本调解生效后十日内协助秦某将登记在刘先生、赵某斌、赵某坤、赵某岳名下位于北京市东城区一号房屋变更登记至秦某名下。

法院2018年出具调解书确认上述调解协议效力。截止法院法庭调查结束，涉案房屋尚未过户至刘先生、赵某斌、赵某坤、赵某霖、赵某岳名下。

为证明借名买房合同关系，赵某斌提交了赵某坤2020年5月8日、5月11日书写证明以及2020年5月11日书写遗嘱等证据，2020年5月8日证明载明：东城区一号房屋赵某坤所占房屋的共有份额20%是父亲赵某坤次女赵某斌借父亲赵某坤的名字买的房屋，所以该房产中父亲赵某坤在房屋中的共有份额20%，应该归赵某斌所有。

遗嘱载明：赵某坤私有财产都赠与林女士，但因其中的房产是赵某斌借赵某坤的名字购买的,与任何人及林女士及其子女无关。赵某坤认可上述证明及遗嘱确系其本人书写，但赵某坤主张当时受赵某斌胁迫书写，因赵某坤想和林女士办理结婚登记，但户口本由赵某斌控制，赵某斌胁迫其书写了上述材料后才肯将户口本交给赵某坤。

赵某斌系户主，赵某斌认可户口本确实在赵某斌处，但赵某斌否认存在胁迫行为。赵某坤2020年5月9日办理结婚登记，赵某坤对赵某斌胁迫其签署上述材料未进一步举证。另，赵某斌主张当时的购房款系当时赵某斌、刘先生和赵某岳取得其他房屋的拆迁款，刘先生、赵某岳将拆迁款交给赵某斌，由赵某斌向房屋出售人秦某支付购房款。

房屋自2006年7月份交付后一直由赵某斌实际管理使用。赵某坤认可购房款确系赵某斌向秦某支付，但款项是赵某坤支付给赵某斌的。赵某坤亦认可涉案房屋一直由赵某斌实际管理，但租金用于家庭开支。赵某坤提供部分银行单据，证明赵某坤曾多次给赵某斌钱，且赵某斌、刘先生也从赵某坤银行卡中取款，故赵某坤、周某夫妻与赵某斌、刘先生夫妻一直处于财产混同状态。赵某坤就向赵某斌支付购房款未进一步举证。

法院认为，本案中，赵某坤书写多份材料均多次提及房屋是借名登记于赵某坤名下，赵某斌才是真实权利人。赵某坤现有证据不足以证明其受胁迫的情况下才签署的上述材料，赵某坤证据亦不足以证明其支付了购房款，结合赵某坤书写数份材料的时间、房屋实际使用情况以及房款支付情况，法院认为赵某坤与赵某斌之间存在借名买房合同关系。赵某岳、赵某霖明确表示认可赵某斌的主张，故赵某岳、赵某霖亦与赵某斌之间存在借名买房合同关系。

上述借名买房合同关系系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，合法有效，现赵某斌要求确认其与赵某坤、赵某岳、赵某霖借名买房合同关系有效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但涉案房屋尚未实际过户至赵某坤、赵某岳、赵某霖名下，赵某斌现要求赵某坤、赵某岳、赵某霖配合将其持有北京市东城区一号房屋的产权份额登记至赵某斌名下的诉讼请求，一审法院不予支持。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

赵某斌提交北京市东城区不动产登记事务中心出具的不动产权利及其他事项登记信息表一张，用以证明房屋已经进行变更登记，合同义务人可以履行合同义务。赵某坤对上述证据的真实性予以认可。经查，该证据显示，案涉房屋于2021年12月1日产权登记发生变更，登记类型为更正登记，所有权人为赵某斌、赵某霖、刘先生、赵某坤、赵某岳，共有方式为共同共有。

裁判结果

一、确认赵某斌与赵某坤、赵某霖、赵某岳之间借名买房合同有效；二、驳回赵某斌的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于赵某斌的要求过户诉讼请求能否成立。

依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应按照合同依约履行自身义务。在本案借名买房合同关系有效的情况下，赵某坤、赵某岳、赵某霖应当依据合同履行自身义务。赵某斌作为房屋借名人，要求出名人将房屋所有权过户至其名下的诉讼请求，具有合同依据。但如之前判决所述，审理中案涉房屋尚未转移登记至赵某坤、赵某岳、赵某霖名下，赵某斌径行要求上述三人办理转移登记的诉讼请求缺乏可予支持的前提。法院对其诉讼请求不予支持处理正确。

关于赵某斌主张的依前案民事调解书可发生物权变动效力的上诉理由，因前述调解书的内容系确定当事人之间负有特定的履行义务，仍属于债权给付范畴，不能直接发生物权变动的法律效果。因此，赵某斌的此项理由，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

同时，案涉房屋的所有权登记判决作出后发生了变化，但变更后的所有权人中除本案当事人外，另有本案的案外人刘先生，且共有方式为共同共有而非按份共有。在此情况下，无法单独对其份额进行转移登记。另经审查，刘先生在审理中原系本案当事人，后经赵某斌申请撤销了对其的起诉。鉴于此，在共同共有权人未作为本案当事人参加诉讼的情况下，赵某斌要求赵某坤、赵某岳、赵某霖办理转移登记的诉讼请求，已涉及案外人利益，法院于本案中难以支持，赵某斌可就此另行主张。