房产纠纷律师——借朋友名义买房自己使用对方不愿意过户怎么办

原告诉称

周某文向本院提出诉讼请求：1.秦某英将位于北京市大兴区一号依法登记至周某文名下；2.本案诉讼费用由秦某英负担。

事实和理由：2012年4月，周某文想要购买北京市大兴区一号房屋（以下简称：涉案房屋），但因其名下已经有两套房屋，不能继续购买涉案房屋，周某文与秦某英当时关系密切，秦某英名下也没有任何房产，所以经跟秦某英协商，借用秦某英名义购买涉案房屋，涉案房屋房款、装修的后续事宜，都是周某文办理。

2018年7、8月份，秦某英曾与周某文协商要求赔偿因购买涉案房屋导致占用购房资质的损失，双方未协商一致。现涉案房屋在周某文不知情的情况下办理了不动产登记手续，且秦某英拒绝为周某文办理过户手续，故诉至法院。

被告辩称

秦某英辩称，不同意周某文的诉讼请求，涉案房屋登记在秦某英名下，秦某英是涉案房屋的合法所有权人。周某文没有购房资格，不具备将房屋登记在其名下的现实条件。

法院查明

2012年4月19日，出卖人北京E公司与买受人秦某英签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），购买涉案房屋，购房款为1869437元，后经结算，存在面积差，退还购房款34182元，购房款最终为1835255元。

周某文与秦某英的前夫系朋友，周某文称当时想购买涉案房屋，但没有购房资质，所以借用秦某英名义购买。周某文提供的支付购房款凭证。2014年6月，周某文办理入住手续并进行装修，后于2016年开始对外出租，周某文提供了各种生活费用的交纳票据。庭审中，秦某英称原来一直认为是借名买房，但后来认为是自己前夫和女儿出资购房，并提供转账凭证，转账发生在2013年2月8日和2013年2月16日。现周某文具备购房资质。

裁判结果

本判决生效后十日内，秦某英将位于北京市大兴区一号房屋过户至周某文名下。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为周某文与秦某英之间是否存在借名买房关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。周某文主张其与秦某英间存在借名买房的法律关系，其应就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。

借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以秦某英名义购买，但所有款项系由周某文出资支付，房屋自购买后秦某英一直未占有使用，购房原始票据等材料亦由周某文持有，周某文支付了涉案房屋各种生活费用。

此外，周某文对于其借名买房的原因、过程进行了说明。基于以上事实，法院认为周某文已就其与秦某英之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任。涉案房屋虽登记在秦某英名下，但秦某英提供的转账凭证与实际购房时间存在差异，该证据不能证明购房款系其女儿和前夫支出，且其亦称在购房之初认可是借名买房，故对其答辩意见，法院不予采信。因原、被告之间存在借名买房合同关系，现周某文已经具备过户条件，故对于周某文要求秦某英将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，法院予以支持。