房产合同律师——父亲借钱给亲属买房，老人去世后子女主张债权案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某文向本院提出诉讼请求：1、判令周某玲、周某兰按继承比例（周某玲75%，周某兰25%）偿还周某文409 965元及利息（；2、判令本案诉讼费由周某玲、周某兰承担。

事实和理由：周某文与周某玲为亲生姊妹关系，父亲周某贤于2020年去世，周某兰系周某玲的养女。2005年1月，周某玲与其丈夫吴某旭欲购买位于北京市北京一号房屋（以下简称：一号房屋）资金不够，请求周某贤出售自己原房屋，用售房款及其积蓄共出资409 965元作为首付，并口头约定周某贤拥有一号房屋一半产权，并可以一直居住在一号房屋直至百年为止；考虑到吴某旭残疾无法工作，女儿周某玲要独自养家、供女儿读书，便答应了二人的请求。

一号房屋出售不久吴某旭便去世，其继承人周某兰为了继承更多财产，对此一概否认，导致周某贤无法通过法院收回自己的合法权益，达到自己借名买房的目的。因此，周某贤去世前叮嘱周某文代为向周某玲、周某兰主张其债权，按照审理继承案二审法院的建议，以债权形式追回其对一号房屋的全部投入及利息损失，其他继承人对此没有异议。

首先，在先生效判决以证据不足为由未认定周某贤和周某玲之间存在借名买房合同关系，亦不足以认定双方之间就出资存在其他合同约定；其次，通过吴某旭生前的录音亦可证明吴某旭、周某玲均承认一号房屋的房款应有周某贤一半，仅是对于该债务的总金额没有达成一致；再次，周某文有充分证据证明一号房屋的首付是其代周某贤从其账户支付到房地产开发公司的，该笔存款为周某贤的存款和售房所得。

本案中，双方之间的出资不存在法律关系或周某贤出资目的未达成，周某玲、吴某旭获得出资没有法律根据，属于不当得利，应向周某贤的继承人代表返还相应出资款。吴某旭作为共同债务人应承担二分之一的债务，现吴某旭已去世，周某玲、周某兰分别依法继承了吴某旭二分之一的财产，其二人应当按分得一号房款的比例承担相应债务。请求法院支持周某文的诉讼请求。

被告辩称

周某玲辩称：周某玲同意周某文的诉讼请求，对周某文起诉的事实和理由均认可。因为购买一号房屋的首付款是周某玲的父母支付的，周某玲将一号房屋出售取得了价款，其中属于吴某旭的遗产部分已由周某玲、周某兰各自继承，故周某玲、周某兰应按取得一号房屋价款比例予以分配返还首付款及利息。

周某兰辩称：周某兰不同意周某文的全部诉讼请求，请求依法驳回周某文的全部诉讼请求。一、本案实际上是周某文联合周某玲发起的一起虚假诉讼，其本质是为了侵吞周某兰应当合法继承其父亲吴某旭的财产。吴某旭去世后，周某玲第一时间（吴某旭去世后第二天）将吴某旭的户口注销（周某兰提起诉讼的时间晚于周某玲注销吴某旭户口时间），周某兰迫于周某玲将财产转移的压力才提起继承的诉讼。

之后周某玲更是联合其哥哥周某坤、父亲周某贤提起多个诉讼，其所谓主张周某兰父亲吴某旭毫无财产，意图将吴某旭财产全部侵吞为自己所有。在相关诉讼中的证据漏洞百出，最终法院未支持其侵吞财产的行为。综合上述多个诉讼及相关事实表明，本案的性质和实质即为周某玲联合其全部家人（尤其是周某文在多个案件中相互作证，漏洞百出）搞出的虚假诉讼。

二、周某文不属于本案适格的原告。周某文主张是其父亲周某贤的财产，并无相关证明认可周某文具有诉权。

三、周某文提交的全部证据与本案案涉房屋无关，相关材料也是由周某玲转交给周某文后，由周某文提交。尤其需要说明本案周某文提及的房屋实际最初登记在周某兰名下，后做更改。

四、恳请法庭听完全部录音证据，通过周某兰提交的录音证据，足以证明周某兰的父亲与周某玲之间的矛盾之深，以及周某玲之为人，也有助于法官全面理解本案发生的过程。吴某旭此时已经向北京市朝阳区人民法院提起了离婚诉讼，只是在诉讼期间吴某旭死亡，且在录音中清晰可见吴某旭在离婚的情况下主张了该房屋一半的出售款。

五、本案已经超过诉讼时效。

综上，周某文的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，请求法院依法驳回周某文的全部诉讼请求。

法院查明

周某贤、赵某霞夫妇生有二子三女，长子周某坤、次子周某鑫，长女周某玲、次女周某文、三女周某涵；周某玲、吴某旭于1979年9月登记结婚，周某兰系二人之养女；吴某旭于2018年8月2日死亡；赵某霞于1996年7月去世，周某贤于2020年7月15日去世。

2000年6月5日，周某玲以598 259元价格购买北京市朝阳区A号房屋（以下简称：A号房屋）。2005年1月16日，周某文某银行账户活期消费50万元；同日，北京S公司（以下简称：S公司）出具一号房屋购房发票显示购房款为309 965元，北京经济技术开发区B号房屋（以下简称：B号房屋）购房发票显示购房款为229 000元。

2005年2月21日，周某文某银行账户活期消费17万元；同日，S公司出具一号房屋购房发票显示购房款为10万元，B号房屋购房发票显示购房款为7万元。2005年4月25日，S公司出具一号房屋购房发票显示购房款为60万元；2005年4月12日，S公司出具B号房屋购房发票显示购房款为45万元。一号房屋系以周某兰名义购买，周某兰认可购买一号房屋时其没有出资。

2009年6月4日，一号房屋所有权变更登记到周某玲名下，共有情况为周某玲单独所有；B号房屋系以周某文之子秦某浩名义购买，2009年8月13日，B号房屋所有权变更登记到周某文名下，共有情况为周某文单独所有。

2005年12月，周某贤将其位于北京市朝阳区w室出售，出售价款为285 175元；周某文、周某玲均认可一号房屋首付款40.9965万元由周某文垫付，此售房款用于偿还周某文为一号房屋垫付的首付款。吴某旭、周某玲将位于北京市朝阳区Y室出售，出售价款为309 100元；此售房款用于支付一号房屋家具、装修及偿还部分贷款。

2017年8月20日，周某玲将一号房屋以1100万元价格出售，周某玲支付个人所得税465 706.67元。2018年2月7日，周某玲为解决吴某旭养老问题，承租房屋，租期10年，周某玲支付保证金、租金共计163.9万元。2018年5月10日，周某玲与吴某旭电话录音记载，吴某旭要求周某玲支付一半房款，周某玲未认可……

2018年8月2日吴某旭去世后，全部后事由周某玲及其家人操办，支付相关费用116 356元。2018年10月9日，周某兰将周某玲诉至法院，要求继承吴某旭相应遗产中属于其份额。

2019年，周某贤将周某玲、周某兰诉至北京市朝阳区人民法院，主张其是一号房屋的共有人且占有50%份额，其与周某玲之间就一号房屋达成了共同购房并对该房屋共有的一致意思，请求确认一号房屋售房款中的5 267 146.67元归其所有。北京市朝阳区人民法院认为：周某贤称其是一号房屋的共有人且占有50%份额，其出示的相关证据并不足以证明一号房屋不动产登记薄的原有记载与真实权利状态不符，亦不足以证明其为一号房屋物权的真实权利人之一；周某贤未出示书面协议，亦未提供充分详实的证据证明其与周某玲达成了清楚明确的共同购房并共有一号房屋的一致意思，其出示的相关证据亦不足证明其实际对一号房屋有一半的出资，因此对周某贤认为其与周某玲就一号房屋达成了共同购买的合意，并据此认为一号房屋及出售后的价款有其一半份额的诉讼主张法院难以支持。判决驳回周某贤的诉讼请求。

后周某贤就该判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院认为一审法院驳回周某贤要求确认享有一号房屋售房款50%份额诉讼请求并无不当；周某贤如对一号房屋的出资款项存在争议，可以作为债权纠纷另行主张。2019年10月17日北京市第三中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

2019年11月29日，北京市朝阳区人民法院判决：A号房屋由周某兰继承四分之一房产份额，由周某玲继承四分之三房产份额；周某玲给付周某兰2 194 734.33元；驳回周某兰其他诉讼请求。该判决已发生法律效力并经法院执行完毕。

本案在审理过程中，经询问，周某坤、周某鑫、周某涵均表示放弃对周某贤遗产即409 965元债权的继承权，由周某文继承。

裁判结果

一、周某玲于本判决生效后10日内返还周某文307 473.75元及利息；

二、周某兰于本判决生效后10日内返还周某文102 491.25元及利息。

房产律师靳双权点评

根据周某文提供的银行存折明细记载消费时间及一号房屋购房发票记载时间相互对应、周某文以其子名义同时购买同小区房屋亦由S公司出具购房发票的实际情况、结合之前判决书所记载相关内容，能够证明一号房屋首付款409 965元是由周某文支付给S公司，周某贤售卖北京市朝阳区w室房屋售房款用于偿还周某文为一号房屋垫付的首付款；周某兰主张本案是周某文联合周某玲发起的虚假诉讼，没有相应证据佐证，法院对周某兰该主张不予采纳。

关于周某兰答辩意见中当时一号房屋是给周某兰买的，周某文支付的首付款409 965元是对周某兰的赠与的主张，其并未提供相关证据证明，周某文、周某玲对周某兰该主张不予认可；根据周某文陈述的2005年购买一号房屋时只是以周某兰名义购买，周某兰亦认可购买一号房屋没有出资，结合2009年一号房屋过户到周某玲名下、2018年吴某旭与周某玲电话录音中的内容以及周某贤要求确认其享有一号房屋售房款50%份额的诉讼请求未得到法院支持，一号房屋售房款法院已确认为吴某旭、周某玲夫妻共同财产，属于吴某旭遗产部分已经由周某玲、周某兰按法定继承处理并实际履行的实际情况；

周某贤已去世，周某坤、周某鑫、周某涵均表示放弃对周某贤遗产即409 965元债权的继承权由周某文继承，周某文关于吴某旭、周某玲取得一号房屋首付款409 965元的利益（包括直接损失409 965元及利息）没有合法根据，且造成他人受损，构成不当得利的主张成立。周某玲、周某兰按比例（周某玲75%，周某兰25%）取得一号房屋售房款相应利益，其知道或者应当知道所取得一号房屋首付款409 965元的利益（包括直接损失409 965元及利息）没有法律根据；

周某文作为实际受损人要求周某玲、周某兰按所得比例返还周某文409 965元及利息不违反法律规定，法院应予支持；周某文主张的利息计算标准并无不当。