房屋买卖纠纷中可以要求对方赔偿房屋差价损失吗？

案例简述

王某与张某于2019年5月签订《房屋买卖合同》，约定张某向王某购买房屋一套，张某支付定金10万元。后双方于2020年7月解除合同，王某未返还定金。2021年4月王某将房屋再次销售给他人。

2021年11月，王某法院起诉，，要求被告张某支付违约金42万元（包括房屋二次销售差价损失33万元、两次销售的中介服务费等）及律师费。

法院审理

本律师作为被告张某代理人，认真履行代理职责，在庭审中向法院表明：房屋二次售卖差价损失、另行售卖产生的中介费，不应当由被告承担；且被告已支付的10万元足以抵扣原告与被告交易过程中所需承担的中介费、律师费、其他经济损失等。

最终，法院采纳了本律师的代理意见，认定原告主张的违约金明显高于因被告违约所造成的损失，法院调整为违约金9万元。原告主张房屋差价损失330000元，不应当由被告承担。

律师说法

房屋买卖属于重大财产交易，成交价格受买卖当时的市场交易行情、中介谈判技巧、买卖双方心理预期等多种因素影响，成交价格波动性比较大。结合2021年房产交易市场行情数据，年度二手房成交价格相对于往年确实有所下降，房价下跌的风险应当由卖方自身承担。反言之，按卖方之理，如果房屋成交差价应当由买方承担的话，倘若房价上涨，卖方最终以高价成交，那么卖方是否应当向买方支付成交价格上涨部分的差价？这显然不符合常理，也是卖方不想看到的。

另外，根据《民法典》等相关法律法规，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中2021年房价下跌显然不属于买方在2019年签订合同时所能预见或者应当预见的情况。

因此，房屋买卖合同纠纷中房屋二次售卖的房屋差价损失不应当由买方承担。

相关法条

《中华人民共和国民法典》：

第五百八十四条 【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。