房屋买卖是否系无权处分，法院如何认定？

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

高某诉称：高某于1991年开始租赁范某名下位于北京市海淀2号房屋(以下简称2号房屋)并交纳房租。范某分别于1992年5月14日、11月12日、1993年6月12日向高某开具租金收条，但1992年11月12日收条将“范某”写为“刘士元”。1993年底范某欲出售2号房屋，当时双方约定价格21万元一次付清。1994年1月20日高某以刘士元的名义在海淀区万寿路信用社开立存折将房款存入并交付范某，同日，范某以“刘士元”开具收款条，双方未约定房屋过户期限。高某自1991年已实际居住该房至今，1994年夏高某四处查找范某要求其履行过户登记手续至今均无结果。故诉至法院：要求范某协助高某办理位于北京市海淀区2号房屋所有权转移登记手续。

2、被告辩称

范某辩称：2号房屋系范某父亲范老所有，范老于1990年去世后房屋未进行分割，双方签署的协议系范某无权处分。即使之后范某取得房产也是范某与第三人沈某的夫妻共同财产，也属于无权处分。第三人沈某当时对此不知情，高某明知房屋是夫妻共同财产，仍在第三人不到场情况下进行交易，因此高某不是善意第三人。综上应驳回高某的诉讼请求。

3、第三人述称

沈某述称：不同意高某的诉讼请求。2号房屋系范某继承取得，是沈某与范某的夫妻共同财产，范某和高某签订协议时沈某并不知情，范某没有处分房屋的权利，双方的协议应为无效。因范某未经过沈某的同意，擅自出售房产，属于无权处分。故沈某要求：1、依法确认高某与范某之间签订的房屋买卖协议无效;2、高某腾退2号房屋并按照每月2000元的标准向沈某与范某交付自1994年1月20日至2014年1月20日的诉争房屋使用费48万;3、诉讼费用由高某与范某承担。

二、法院查明

范某自1992年将其父亲范老名下的2号房屋出租给高某。范某(别名刘士元)分别于1992年5月14日、1992年11月12日、1993年6月12日向高某出具租金收条。1994年，范某将2号房屋出售给高某，同年1月20日，范某向高某出具收条，内容为：“今收到高某现金贰拾壹万元正，购2号房款已付清。此据。收款人：刘士元;94年元月二十日。”审理中，范某认可收条系其所写，但此时2号房屋系在其父亲范老名下，其并无处分权。高某表示其自1991年居住在2号房屋至今，范某、沈某表示不清楚何人居住在2号房屋。

另查：2013年3月15日，范某与刘世杰等亲属在北京市求是公证处就2号房屋继承事宜进行公证。北京市求是公证处出具公证书，证明范老、马老遗留的财产为2号房屋，被继承人范老、马老的遗产由其儿子范某继承。2013年11月21日，范某取得了2号房屋的所有权证书。

再查：范某与沈某系夫妻关系。审理中，沈某表示范某未经其同意擅自将夫妻共同财产2号房屋出售高某，故要求确认二人的买卖协议无效。范某、沈某提交了2号房屋物业费、供暖费、物业费滞纳金、手续费的发票，证明为办理2号房屋的所有权证，范某于2013年11月1日交纳了2号房屋1996年1月至2014年12月的物业费、滞纳金及1987年11月至2013年3月的供暖费。高某对发票的真实性予以认可，但表示2号房屋未过户之前的各项费用均应由范某承担。

经范某申请，法院前往北京市求是公证处调取1994年1月31日的赠与书。赠与书内容为：“我们范某、沈某夫妇是坐落在北京市海淀区2号二居室房产的所有人，现我们自愿将上述房产全部无偿赠给我们的兄高某所有。”赠与人处盖有范某、沈某的人名章。北京市海淀区公证处亦对此出具公证书，证明范某、沈某的赠与行为符合法律规定。同日，高某出具受赠书，表示接受范某、沈某的赠与。北京市海淀区公证处亦对此出具公证书，证明高某的受赠行为符合法律规定。此外，法院调取的国内公证申请表、公证处接谈笔录中，均有高某、范某、沈某三人的签字。高某对上述材料的真实性认可，表示在范某父亲范老去世后，为方便过户，三人共同前往公证处进行公证赠与，因此沈某对范某出售房屋一事知情。

范某对上述材料的真实性认可，表示其与高某进行了赠与公证，但沈某未到场，亦不清楚沈某的签名系何人签署，其与沈某的人名章系高某篆刻。且因沈某不同意其出售房屋，其曾提出将房款退还高某，遭到高某拒绝，但范某就其主张均未提交相应证据。沈某对上述材料的真实性认可，表示其当时未在场，签字均非其本人所签。沈某表示因其与范某夫妻感情不和，二人仅偶尔共同居住，其仅知道范某将2号房屋出租，对范某出售房屋并不知情，但沈某就其主张亦未提交相应证据。

三、法院判决

1、一审判决

1)范某协助高某办理房屋的过户登记手续，将该房屋过户至高某名下;

2)驳回沈某的全部诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。范某于1994年将其父范老名下的2号房屋出售高某，高某向范某支付了21万元购房款，该房屋亦由高某使用至今，故双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。范某已于2013年11月通过继承取得了2号房屋的所有权，故其与高某之间的买卖行为合法有效。现范某客观上已具备继续履行合同的条件，故高某要求范某协助其办理2号房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。范某提出其系无权处分的抗辩理由，于法无据，法院不予支持。

关于沈某要求确认合同无效，并要求高某腾退房屋、支付房屋使用费的请求，沈某对其不知晓范某出售房屋的主张未提交证据予以佐证，加之依据法院调取的1994年所作赠与公证的公证书及其它相关材料，可以认定沈某认可2号房屋归高某所有。沈某虽表示其并未进行过相应公证，范某亦提出其与高某进行赠与公证时沈某并未到场，但二人均未举证证明上述公证书并不客观或者违法，抑或高某对此存在恶意行为。故在现有证据情况下，沈某的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。