购房容易退房难，以第三人名义买房，产权不明到底找谁退款？

购房者因各种理由提出退房，那么购房者以第三人名义买的房是否还能退房？公说公有理，婆说婆有理，那协议好的退房是否因第三人的变故而无法退房？

案情回放

周某2020年12月31日以第三人时某的名义与某公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中双方约定某公司出卖房屋给周某，约定该房屋总价为172000元。周某自签订合同之日支付82000元给某公司，剩余90000元向银行申请贷款。周某当日就已经将82000元以及税费9700元支付给某公司，某公司出具两份收据交与周某。因周某当日是代替第三人时某签订该合同，后时某拒绝承担该合同应当承担的费用，再加上周某身体不好自己无力承担，遂与某公司商议，后双方达成一致决定解除该合同，某公司承诺将周某所转费用如数返还。然某公司现在始终在找种种原因拒绝履行该约定，一拖再拖。周某为维护自身合法权益，请湖南二十一世纪律所律师诉至法院。

案件要点

本案中，第三人时某陈述，涉案购房合同不是其本人行为，更不知情，而是时某奶奶即委托人被被告售楼员劝说而代其签订的一份购格子铺合同，并付房款91700元。第三人时某知道后于2021年1月1日找到售楼部要求退款并拨打了110，后售楼协商同意退款，但一再拖，现委托人急病住院，特请法院依法保护当事人合法权益，判今解除购房合同并退款。

经律师整理证据可知，委托人通过第三人A公司营销人员的推销，看中了某商铺的投资价值，遂于2020年9月19日向第三人A公司员工支付了10000元定金。2020年12月31日，委托人以第三人时某名义(买受人乙方)与被告(出卖人甲方)签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方购买甲方房屋，规划用途为商业，建筑面积10.17平方米，房屋单价为16912元/平米，总金额172000元;以银行按揭方式付款，于合同签订之日交付首期房款82000元，剩余90000元向贷款银行申请贷款，甲方予以协助办理;甲方若因自身原因未按合同约定办理过户交易的，自本合同规定的应办理过户交易之日至实际办理过户交易之日止，甲方按已付房款万分之八/日向乙方支付逾期违约金;甲方保证该房屋没有产权纠纷，否则由甲方承担相应违约责任。上述合同内买受人(乙方)“时某”签名为委托人代签。合同签订后，委托人向第三人A公司工作人员转款81700元，第三人A公司出具加盖印章的收据两份，分别载明收取原告交付商铺首付款含定金82000元、税费9700元。第三人时某后不予追认上述合同，委托人遂主张退款。

办理思路

此案因涉及第三人，另查明，2020年8月3日，被告(甲方)与第三人A公司(乙方)签订《居间服务合同》一份，载明，被告委托第三人A公司销售项目，项目房源203套，房屋产权与出让方正在协商办理过户手续;居间委托期限至2021年2月2日，被告提供的房屋底价为10300元/平方米，10300元/平方米以上的居间服务费各项税费由第三人A公司自行缴纳，被告收取的10300元为税后房款等。该合同落款乙方法定代表人(授权代表)处签名人为范某。2020年8月5日，被告(甲方)另出具《XXXX项目授权书》，载明授权范某(乙方)进行商业项目所有商铺销售，销售中的房款、溢价款等费用由乙方或由乙方指定的第三方收款账户进行收取，甲方以实际收款到账作为甲乙双方结算标准。被告与第三人A公司确认双方尚未完成购房款及居间费用的结算，就已收取的委托人购房款，第三人A公司将扣除佣金外的部分已交付被告。

此外，2019年10月18日，某银行股份有限公司长沙分行(甲方转让方)与被告(乙方受让方)签订《XXXX二手房转让协议》，约定:2019年10月3日乙方在淘宝网络平台通过公开竞价竞得甲方所有的XXXX201号房，房产面积449412平方米，产权证号为XXXX号;甲方收到全额转让价款后，甲方同意按照乙方要求将析产后的房产过户至乙方名下或乙方指定人名下，并配合乙方办理交易过户手续;甲方配合办理乙方指定第三方名下过户手续的最长期限为竞买成交日起6个月，即至2020年4月3日止，该期限后，甲方不再配合乙方指定第三方的过户手续，2020年4月3日后，析产后的全部剩余新产权过户至乙方名下;上述房产的转让竞买成交价为28000000元，乙方于2019年12月20日前支付25200000元，乙方义务履行完毕后，2800000元的履约保证金转为乙方应支付的房屋转让价款等。

因被告未按期支付转让款，某银行股份有限公司长沙分行(甲方)与被告(乙方)于2021年2月4日签订《补充协议(二)》一份，约定，鉴于乙方迟延支付转让款，现双方确认合同转让总价款为30000000元，乙方按分期付款方式支付，分期付款到位后甲方同意配合乙方分批办理过户手续:2021年2月10日前支付8000000元，甲方配合办理1140平方米过户手续;2021年4月30日前支付5000000元，甲方配合办理700平方米过户手续;2021年6月30日前支付5000000元，甲方配合办理700平方米过户手续;2021年8月30日前支付9200000元，方配合办理剩余产权面积的过户手续。如乙方未能按协议约定时间支付应付款项，每逾期一天，按应付款的日万分之三承担违约责任，逾期30天后，甲方有权解除合同，已支付的履约保证金及其他款项甲方不予返还。现被告公司仅支付了部分房屋转让款，只过户部分房屋产权，涉案房屋产权仍在某银行股份有限公司长沙分行名下。第三人A公司主张在向委托人销售时已告知了涉案商铺的产权情况，委托人对此不予认可。

法院判决

因法院主持调解，双方不能协调一致，法院认为涉案《商品房买卖合同》系原告周某以第三人时某名义与被告签订，因第三人时某并未授权原告订立该合同且后续不予追认，故原告请求确认合同无效并返还已支付的款项，有事实及法律依据，法院予以支持。本案争议焦点为返还责任的主体。本案中，原告基于向被告购买商铺而支付款项并签订合同，款项虽系向第三人A公司指定员工账户交付，但第三人A公司系基于被告授权而代为收取购房款，且已按双方约定向被告部分转付，故被告作为合同相对方应承担返还义务。而第三人A公司在从事居间服务时未尽到谨慎审查的义务，协助被告向原告销售未取得产权的房屋，另在合同订立过程中未审查原告是否取得第三人时某授权，有过错，并且第三人A公司收取了原告支付的购房款及买卖合同约定之外的税费，现被告与第三人A公司未完成购房款及居间费用的结算，双方应共同承担返还原告购房款及税费的责任。

综上，判决确认涉案《商品房买卖合同》无效;被告湖南某运营管理有限公司、第三人湖南A房地产经纪有限公司应于本判决生效后7日内共同向原告周某返还购房款82000元、税费9700元。