"以房抵债"必须符合法定要件

【案例分析】

2014年3月，饶某萍与王某兰签订一份《房屋买卖合同》，约定饶某萍将自己的房产出售给王某兰，成交价为120万元;王某兰当即交付5万元定金，余款必须在15日内付清;如届时未能付清，饶某萍有权解除合同并拒绝退回定金。之后，因王某兰没有按时付清房款，且经饶某萍催收未果，饶某萍遂向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。王某兰抗辩称，饶某萍曾向好友张某借款200万元未还，房款应从中抵销，他们的买卖关系实质是以房抵债，并非真实的房屋买卖合同，所以不应当再付款给饶某萍。饶某萍则认为，两人之间属房屋买卖合同关系，王某兰所主张的200万元的债权与房屋买卖并无关联，其“以房抵债”的理由不能成立。

【律师分析】

饶某萍有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。就抵消的条件，《合同法》第九十九条已经作出了明确规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”而本案的房屋买卖和饶某萍与张某之间的民间借贷，是两个不同性质的法律关系，也属不同的民事主体;张某没有将因借款导致的债权转让给王某兰，不能认为王某兰与饶某萍间产生了债权;王某兰也没有就抵消主张通知过饶某萍。本案不符合债务抵销的法定要件，王某兰无权主张“以房抵债”。