房产律师——以买卖名义签署房屋合同实则为了以房抵债后一方起诉无效纠纷
原告诉称
林某云向一审法院起诉请求：1.判令解除林某云与康某杰签订的房屋转让合同；2.案件受理费由康某杰承担。
康某杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林某云全部诉讼请求，确认林某云、白某旭与康某杰于2018年11月9日所签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》有效；2.一审、二审诉讼费由林某云承担。
事实和理由：1.本案双方签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》系真实意思表示，不存在虚假的意思表示，双方协商一致变更房屋所有权，《房屋转让合同》用于实现以房抵债目的，内容不违反任何法律法规强制性规定。2.一审判决诉讼费的分担有误，显失公平。
林某云辩称，同意一审判决，不同意康某杰的上诉请求。
白某旭述称，同意一审判决。
法院查明
林某云与白某旭原系夫妻关系，于2017年2月14日登记结婚。
2017年7月8日,白某旭向康某杰借款30万元,并签署借条。借条载明，此笔借款利息为月息2.5%，借款期限为2017年7月8日至2018年7月7日，到期不能归还按照同期贷款利率4倍支付逾期利息。康某杰分6笔向白某旭转账，每笔49900元。康某杰称剩余款项以现金形式支付。
2017年11月1日，白某旭向康某杰借款30万元,并签署借条。借条载明，此笔借款借款期限为2017年11月1日至2018年10月31日，到期不能归还按照同期贷款利率4倍支付逾期利息。康某杰一次性向白某旭转账288000元，其表示差额12000元作为第一笔借款的利息予以抵扣。
2018年1月17日，白某旭向康某杰借款70万元,并签署借条。借条载明，此笔借款借款期限为2018年1月17日至2019年1月16日。康某杰分3笔向白某旭转账，两笔30万元，一笔10万元。
2018年9月1日，林某云与北京E公司签订的《定向安置房买卖合同》，合同载明，林某云购买的房屋位于一号，房屋性质为定向安置房。
2018年11月9日,林某云、白某旭与康某杰签订《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》。同日，林某云、白某旭出具《定金收条》、《房款收条》。《房屋买卖定金协议》约定林某云、白某旭将一号以300万元出售给康某杰，康某杰需于协议签订之日支付60万元定金。《房屋转让合同》约定房屋转让价款300万元，定金60万元，交房日期为2021年9月30日。《定金收条》载明林某云、白某旭已收到康某杰60万元定金。《房款收条》载明林某云、白某旭已收到康某杰60万元定金以及240万元购房款。
庭审中，经法院询问，康某杰称上述协议、收条和转让合同，均系三方当事人为了实现以房抵债目的所做的一套手续。康某杰认可其中约定的定金60万元和购房款240万元均未实际给付。林某云、白某旭亦认可双方以房抵债系双方签订协议的真实意图。经法院释明，林某云表示如果法院最终认定涉案协议和合同属于无效，其同意由法院依法判决，不再坚持解除的诉讼请求。
法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，根据在案证据和双方当事人的自认可知，2018年11月9日,林某云、白某旭与康某杰三人所签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》，其真实意图均非买卖房屋，而是为了使用诉争房屋抵债，只是为到达到此目的而在形式上采用了房屋买卖的方式。两份协议内容事实上也并未实际履行。
法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据此，涉案的《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》并非当事人的真实意思表示，系各方为实现以房抵债真实目的而以虚假意思表示所实施的民法法律行为，依法应当认定为无效。
林某云虽未变更诉讼请求，但经释明后同意法院依法对于涉案协议效力作出认定和判决。并且，合同效力认定问题系法院依法行使判断权，依据法定职权应主动作出评价的范围，不以当事人有明确的诉讼请求为前提。故对于林某云提出的解除《房屋转让合同》的诉讼请求，法院不予支持。并依法确认涉案《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》均无效。
裁判结果
一、确认林某云、白某旭与康某杰于2018年11月9日所签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》无效；二、驳回林某云的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点系林某云、白某旭与康某杰于2018年11月9日签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》效力如何认定。基于在案事实，上述《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》真实意思表示系双方为实现以房抵债目的，并非表面存在的买卖房屋意思。林某云、白某旭与康某杰具有意思表示不一致的通谋性，买卖行为是其通过虚伪表示故意实施的行为。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
本案中，林某云、白某旭与康某杰真实意思与其签订的《房屋买卖定金协议》《房屋转让合同》表示的行为并不一致，双方之间不存在真正的房屋买卖行为。故，《房屋买卖定金协议》《房屋转让合同》应属无效。法院依据法定职权认定上述协议无效，处理结果正确。
