买家与卖家的“恩怨情仇”

某甲：你没有按照约定交首付款，是你违约在先的！

某乙：我们已经达成新的合约了，是你没有按照约定迁出户口，我们违约抵消了！

下面通过律所律师代理的一则案例，来看一看是如何维护当事人合法权益的吧。

案情简述

2019年6月22日，某甲作为出卖人，某乙作为买受人，通过第三人某公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人支付定金200000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。

根据约定，双方应当在2020年2月17日之前办理房屋产权过户手续，某乙应当在2020年2月14日之前向原告支付首付款。

然而某乙一直未支付首付款，某甲未迁出户口，双方都认为对方违约，互相诉至法院。

法院认为

依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。
本院认为，原告于2020年4月24日向被告送达了解除合同通知，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应于2020年4月24日解除。
关于原告要求被告支付违约金的请求，涉案买卖合同因被告违约解除，被告应当向原告支付违约金。双方合同虽因被告违约导致解除，但原告未举证证明其因此受到经济损失，故本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定被告赔偿原告违约金200000元，对原告此项请求的合理部分，本院予以支持。
关于被告反诉要求原告返还定金的请求，因双方在补充协议中约定被告违约时，应向原告支付违约金，被告向原告支付的全部款项应冲抵违约金，多退少补。依据上述约定，被告已交定金应当冲抵本院判决被告向原告支付的违约金，故对被告要求原告返还定金的请求不予支持。

律师评析

本案中，涉案买卖合同未能依约履行，系被告违约所致，原告有权依据合同约定选择继续履行合同或解除合同，在被告延期付款的情况下，原告虽在某公司的推动下，与被告就履行合同的问题进行过协商，但原告并不因此丧失合同解除权。
《民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。
那么合同解除了，违约金条款是否适用呢？
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。”
若合同因违约而解除，违约金条款可继续适用，但违约金过分高于因解约造成的损失的，对于超过部分，人民法院可以根据当事人的请求予以调整。