房屋纠纷律师——父母承租公房房改后过户给其中一个子女其能否要求其他同居子女搬走

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周某霞、赵某良、赵某君的诉讼请求；一二审案件受理费由周某霞、赵某良、赵某君负担。

事实和理由：1.原审法院认定事实不清：涉案房屋登记在周某文名下，周某文拥有物权，其他人在未经周某文同意的情形下，无权在其享有物权的不动产中获得有权居住、使用的权利；涉案房屋从承租到房改买私与周某霞、赵某良、赵某君毫无关联；对于三人在房屋中的居住情况，事实认定错误；对于周某海是否同意三人在房屋中居住的事实，原审只适用推断而忽略了重要证据以及周某海的真实意思表示，周某海并不同意并以将涉案房屋过户给周某文的形式明确表示了生前及死后都意排除三人对涉案房屋的干涉。2.原审法院适用法律错误，应首先确认周某霞、赵某良、赵某君是否为用益物权人即是否对涉案房屋享有用益物权以理清权利来源的脉络。3.周某霞、赵某良、赵某君三人对房屋均未通过登记的形式设立居住权，不符合《民法典》规定的居住权的要件，对涉案房屋不具有居住权。

被告辩称

周某霞、赵某良、赵某君辩称，同意一审判决。周某仁在1985结婚以后，一直居住在由周某海购买的周某仁所在单位的宿舍，审房屋房改时仅有周某霞、赵某良及周某海夫妇居住涉案房屋。在周某霞、赵某良、赵某君三人户籍迁入之前，其购买的快递也在涉案房屋内签收，证明其实际居住。涉案房屋过户到周某文后，对方知道我方居住在房屋内，但没有提出有异议。

法院查明

周某霞、赵某良、赵某君向一审法院起诉请求：1.判决周某霞、赵某良、赵某君对位于北京市西城区一号的房屋（以下简称涉案房屋）有权居住使用；2.案件受理费由周某文承担。

一审法院认定事实：周某海与兰某凤原系夫妻关系（二人于1994年离婚），二人生有子女三人，其中有周某霞、周某文之父周某仁（已去世）。赵某良为周某霞之子，赵某君为赵某良之子。兰某凤于2008年8月去世，周某海于2014年8月去世。

1992年，周某海与单位签订《房屋租赁合同》，由周某海作为承租人承租涉案房屋（使用面积57.1㎡）。2002年6月20日，周某海（乙方）与北京A公司（甲方）签订《北京A公司公有住房出售合同》，由周某海按成本价购买涉案房屋。2003年7月，涉案房屋过户登记至周某海名下。2009年6月，周某霞、赵某良户籍迁入上述房屋内。2010年2月，赵某君在该户籍内报出生登记户口。2012年12月，周某海将涉案房屋过户登记至周某文名下。

另查：一审审理中，周某文提供了一份陈述为周某海所立的遗嘱，其中对涉案房屋有如下表述：本人现有一套住房，此房子在本人去世后，归本人的孙子周某文所有，其他人不得干涉。周某霞、赵某良、赵某君对于该遗嘱不予认可。

一审庭审中，对于周某霞、赵某良、赵某君入住涉案房屋的时间和原因，其陈述为：周某霞是出生在案涉房屋，然后在结婚之后搬出了案涉房屋，但是在1999年跟她的前夫分居了，又回到案涉房屋居住。在2001年离婚调解书当中，也能证明她是在2001年的时候是住在案涉房屋当中。周某霞提供的病历，也能证明她一直居住在案涉房屋。周某霞、赵某良、赵某君一直跟着周某海夫妇居住房屋。周某文陈述为：周某文对周某霞、赵某良、赵某君入住的具体时间不太清楚，但是涉案房屋是1992年签订的租赁合同，经向周某文了解，涉案房屋大概是1985、1986年周某海住进去的，之前他们一直是住在人定湖公园那边不是在涉案房屋里。后周某霞、赵某良、赵某君、周某文均认可周某霞、赵某良、赵某君系在周某海去世前入住涉案房屋。

再查：对于周某海填写的《购买公有住房申请》中“家庭人口：5人”的表述，周某霞、赵某良、赵某君认为五人系指周某霞、赵某良、周某仁、周某海夫妇，周某文认为系指周某海、兰某凤、周某仁、许霖（周某文之母）及周某文。

一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。涉案的北京市西城区一号房屋原为周某霞之父周某海所承租的公有住房，后由周某海经房改售房，以成本价格购买取得房屋所有权登记。虽然周某海在2012年将该房屋过户登记至周某文名下，但在周某海过户房屋以及去世前，周某霞、赵某良、赵某君已将户籍迁入该房屋内，并长期居住是不争事实，周某海在生前亦未明确对此提出过异议。

由此可见，该房屋原所有权人周某海对于周某霞、赵某良、赵某君三人居住、使用上述涉案房屋是明知且同意的。而周某文取得该房屋所有权时，周某霞、赵某良、赵某君已在房屋内居住多年，周某文对此也是明知的。因此，周某霞、赵某良、赵某君三人基于与原产权人周某海的亲属关系和同意，居住、使用涉案房屋的权利受法律保护且在周某文取得房屋所有权之前即已形成，周某文取得房屋所有权不影响周某霞、赵某良、赵某君对涉案房屋享有用益物权的权利。故对于周某霞、赵某良、赵某君诉讼请求，法院予以支持。

本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

裁判结果

一审判决：确认周某霞、赵某良、赵某君对周某文名下所有的北京市西城区一号房屋有权居住、使用。

二审判决：

一、撤销北京市西城区人民法院民事判决；

二、驳回周某霞、赵某良、赵某君的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据查明的事实，涉案房屋系周某海成本价购买的公有住房，周某霞、赵某良、赵某君在周某海去世前就已在涉案房屋中居住，并将户籍登记在涉案房屋内。周某文在取得涉案房屋所有权时，亦对上述情况明确知晓。故在没有相反证据的情况下，应认定周某霞、赵某良、赵某君系经过涉案房屋原产权人周某海的同意后在涉案房屋中居住，并实际居住多年；同时，周某文系通过周某海生前的赠与行为取得涉案房屋的所有权，其权利来源并未明确排除周某霞、赵某良、赵某君居住使用的现状。故周某霞、赵某良、赵某君的居住现状具有一定合理性。但周某霞、赵某良、赵某君的该居住现状，尚不足以构成其确权的理由，亦不符合法律规定的用益物权的种类和内容。原审法院对此认定存在不当之处，应当予以纠正。