房屋买卖使用什么法律责任

现在我国房地产市场依然比较火爆，房屋买卖数量依然很大，很多楼盘前都能看到买房人的身影，而他们买房的原因可能是投资、也可能是居住等，在买卖房屋过错中一定要保护好自己的合法权益。在房屋买卖交易中，发生纠纷的概率着实不小，最常见的就是房屋买卖合同纠纷。发生纠纷的原因可能是多种多样的，原因不同解决方法自然也就不尽相同。

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哪位熟悉伪造房屋买卖合同需要负什么法律责任？

一、房屋认购书的性质司法实践中，对预售认购书性质的认定有两种观点：一种观点认为认购书就是买卖合同的一部分，它是买卖双方真实意思表示，与正式的商品房买卖合同互为补充，一同构成了商品房买卖合同关系。如某些认购书具备了买卖合同的相关条款(诸如坐落、面积、金额、付款方式等)，即便没有签订正式的的商品房买卖合同，认购人也足以依据认购书的内容确定双方权利义务，要求交付约定房产。另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。就性质来讲，本人认为认购书应属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是一个独立的合同，它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，完全符合《合同法》对“合同”的定义;其次，认购书不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购书是独立于买卖合同的合同;最后，认购书以“谈判和签约的行为”为标的，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，所以也不应属于房屋买卖合同。未约定条款达成一致的情况下，如主张权利人有要求义务人按照认购书约定订立房屋买卖合同的权利，则即使在该权利的“强迫”下订立的房屋买卖合同也将不具备可履行性。本人认为，认购书之所以能够成为一份房屋买卖合同的预约合同，其至少在预约中明确了本约的签约主体、标的和数量这三个“绝对必备条款”。那么即便《合同法》第十二条列举的其他条款或者《商品房销售管理办法》第十六条列举的其他条款双方在订立本约时未能协商一致，其所造成房屋买卖合同缺失的内容，也是可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的，这样便不会妨碍本约的顺利履行。而且只有这样，才有利于教育预约义务人恪守诚信，积极履行订立本约的义务，否则，认购书双方随意以未约定条款不能达成一致而拒绝订立本约房屋买卖合同，将极大的扰乱房屋交易秩序，也违背订立认购书之初衷。四、房屋认购书中定金条款的适用认购书中有定金条款的，该定金条款的主合同究竟是认购书还是房屋买卖合同呢本人认为，定金条款的主合同是认购书。因为，定金作为一种担保方式，是以某种债权作为其担保对象的。如视其为房屋买卖合同的担保，则其担保的对象是“出卖人请求买受人支付价款的债权和买受人请求出卖人交付及转移标的房屋的债权”。很明显，房屋买卖合同尚未订立，主合同尚未形成，作为从属的定金担保权也是不可能存在的。而将认购书认定为定金条款的主合同，既符合当事人的真实意思表示，也完全符合担保法的原理，其作用在于担保双方履行订立本约的缔约义务。基于以上论述，如果买受人在约定的时间没有与出卖人进行签约谈判，或出卖人在约定的正式签约时间截止之前，擅自将房屋另售他人，对违约方处以定金处罚自是不会有任何争议。但如果在约定的正式签约时间，双方进行了签约谈判，但最终没有签订房屋买卖合同，如何判断这其中是否有违约行为，定金条款又该如何适用呢在此，一种观点认为，认购书以将来签订合同为标的，只要买受人最后不签订房屋买卖合同就不能收回定金，另一种认为，只要没有违反认购书中已经约定的房屋坐落、价款、付款方式等，最终因为双方其他条款没能协商一致而未订立房屋买卖合同的，双方就可以互不承担违约责任，定金应当返还。本人认为，上述两种观点均不可取。第一种观点在实质剥夺了买受人的谈判权，不公平;第二种导致双方可以用任何一个条款达不成一致意见为由而拒绝签约，且不承担责任，使得定金条款形同虚设，不利于交易安全。因此，本人认为，判断是否有违约行为，应当看双方的谈判及缔约是否建立在平等自愿、公平诚信的原则上，具体问题具体分析。当然至少应当做到以下几点：1、双方均应按照认购书约定的时间和地点进行协商;2、双方均应完全接受认购书中已经确认的房屋买卖关系的主要条款;3、双方均应接受符合公平原则的条款，如双方违约责任大小等同，选择同一比例的违约金计算方式;4、双方均应接受符合交易惯例的条款，如城市房地产管理部门定制的统一文本中的非选择条款(对面积差异处理方式、办证的时间、争议处理方式等);5、双方均应接受符合客观条件的条款或者双方在签订认购书时已经明确的条款，如本楼盘统一的交房时间，绿化条件、周边规划等。如一方违反上述公平诚信之原则，导致房屋买卖合同最终无法订立的，本人认为守约方完全有权要求适用定金条款。当然，前边第三点也已经谈到，守约人还可以选择要求违约方继续履行(按照认购书已达成的主要条款签订合同)，同时对于未约定的条款要求违约方依公平诚信原则以及符合交易习惯的原则来执行。