开发商不履行合同如何起诉他？

一、开发商不履行合同如何起诉他?

向法院起诉需要起诉状，证据清单，证据材料以及原被告的身份信息。

依据我国《合同法》等法律的规定，开发商违约拒不履行合同的，就要承担相应的违约责任，如购房者可以解除合同，要开发商承担赔付责任等。

二、民事起诉的法律依据有哪些?

《民事诉讼法》第二十三条　因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

三、常见的违约行为及处理方式有以下几种：

1、逾期交房

如开发商逾期交付房屋，而合同未约定逾期交付房屋的违约责任的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2、面积出现误差

合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。

购房者退房的，房地产开发企业应当在其提出退房之日起30日内将其已付的房价款退还，同时支付已付房价款利息。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还。

3、设备、装修不符合合同约定

房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，视为开发商未交付房屋，因此未能按时交房的，按开发商逾期交房处理。如购房者已接受商品房，后发现房屋的设备、装修不符合合同约定，可要求开发商限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任，赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

开发商拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求其承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。

4、变更规划、设计

按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准或经设计单位同意的变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。届时未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房，由开发商承担违约责任。

5、房屋质量不合格

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。其他房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，对方拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由对方承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。

6、未按期办理产权过户手续

按《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，导致购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按照已付房款的逾期贷款利息的标准计算。开发商未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能取得房屋权属证书超过约定或规定的期限一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

由此可见，开发商违约时，买方应首先查看购房合同中是否约定了上述违约责任。 有约定的，按合同约定处理。对违约的处理方式没有约定的，可以依法要求开发商进行赔偿，协商不成的，可以向当地人民法院起诉维权。